Gloudemans Expertise Grondverwerving

Grondverwerving

Om nieuwe gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken, is het vaak noodzakelijk om gronden/opstallen te verwerven. Wij hebben de deskundigheid en de ervaring in huis om het proces van verwerving op effectieve wijze te begeleiden.

In de minnelijke sfeer kan overeenstemming worden verkregen over de wijze waarop iemands grondeigendom wordt ingezet. De overheid kan zich bij het ontbreken van overeenstemming, in het kader van het algemeen belang, bedienen van grondbeleidsinstrumenten waardoor het eigendom gedwongen kan worden ontnomen of worden gereguleerd. Hiervoor kan actief – of faciliterend grondbeleid worden gevoerd of een combinatie daarvan. Rondom de grondverwerving kan gebruik worden gemaakt van enkele grondbeleidsinstrumenten (vooraf), het voorkeursrecht en (achteraf) een gedoogplichtprocedure of een onteigeningsprocedure.

Voorkeursrecht

Om verkoop aan de overheid te stimuleren, kan een voorkeursrecht worden opgelegd door de overheid. Daarvoor is de Wet voorkeursrecht gemeenten opgesteld. De wet dient om overheden een betere positie te geven op de grondmarkt. Ook hier geldt dat de grond vervolgens kan worden aangekocht en door de overheid zelf kan worden ontwikkeld of kan worden doorverkocht, waarna de ontwikkeling al dan niet in samenwerking met de overheid wordt bewerkstelligd. Wanneer er door middel van een besluit bepaald is dat op een deel of het gehele grondgebied een voorkeursrecht is gelegd, dan dient de grondeigenaar de grond bij verkoop eerst aan te bieden bij de overheid. Dit betekent niet dat de grondeigenaar op dat moment verplicht is te verkopen. Het voorkeursrecht kan enkel gelegd worden op gronden die volgens ruimtelijke plan, zoals een bestemmingsplan, een niet-agrarische bestemming hebben en een andere bestemming heeft dan het reeds aanwezige gebruik. Ook een structuurvisie, omgevingsvisie, masterplan of een nadere toelichting voor een toebedachte bestemmingsverandering bij het besluit kan dienen als onderbouwing voor het leggen van het voorkeursrecht op percelen. Het vestigen van een voorkeursrecht kan ervoor zorgen dat zelfstandig ontwikkelingen door de markt zonder overheid niet of moeizamer tot ontplooiing komen.

Lees hier meer over voorkeursrecht.

Onteigening

Onteigening kan volgen op aankoop waarbij de overheid zelf wil ontwikkelen, maar kan ook in samenwerking plaatsvinden. De overheid maakt dan afspraken en committeert zich aan de samenwerking zodat het onteigeningsinstrument kan worden ingezet. Na onteigening kunnen de gronden worden doorgelegd.

Onder de omgevingswet toetst de bestuursrechter hierbij onder meer: of de regels voor de administratieve procedure goed zijn gevolgd (strijd met het recht), er voldoende onderhandelingen met de eigenaar (en eventueel de overige gebruikers) heeft plaatsgevonden (noodzaakcriterium) en of de eigenaar bereid en in staat is om de gewenste ontwikkeling zelf te realiseren (noodzaakcriterium). Als wordt geoordeeld dat er aan alle vereisten is voldaan dan wordt er een onteigeningsbesluit genomen. Na afronding van de administratieve fase ligt de weg naar de volgende stap vrij voor de overheid: de gerechtelijke procedure waarin de omvang van de schadeloosstelling centraal staat. Onder de Omgevingswet wijzigt de onteigeningsprocedure fundamenteel. De bestuursrechter vervangt de Kroon en de titels komen te vervallen. De grondslag voor onteigening blijft een ruimtelijk plan. De huidige toetsingscriteria worden verankerd in de wet.

Lees hier meer over onteigening.

Gedoogplicht

Eigendomsregulering zag in het verleden vooral toe op ondergrondse infrastructuur, zoals kabels en leidingen, maar kan ook van toepassing zijn op bovengrondse infrastructuur zoals stations, bovengrondse leidingen, masten, molens, palen. Dit gaat via de Belemmeringenwet Privaatrecht en Waterwet. De mogelijkheid om gedoogplichten op te leggen, is onder het huidige stelsel in meerdere wetten verankerd waaronder de belemmeringenwet Privaatrecht en de Waterwet. Van oudsher zien gedoogplichten vooral toe op de mijnbouw en ondergrondse infrastructuur. Onder de Omgevingswet worden alle gedoogplichten opgenomen in het publiekrecht. Hierdoor kan het bevoegd gezag bij gedoogplichtbeschikking een gedoogplicht opleggen. De oplegging van een gedoogplicht is niet mogelijk als de belangen van de rechthebbenden onteigening vorderen. Uit de jurisprudentie kunnen criteria worden afgeleid. Deze komen er in grote lijnen op neer dat de rechter een vergelijking maakt tussen de oppervlakte van de gronden waarop de gedooglicht rust, in relatie tot de oppervlakte van de gronden waarover de rechthebbende ter plaatse kan beschikken. Ook kijkt de rechter naar de invloed van de belemmering op de bruikbaarheid van het overblijvende.

Lees hier meer over gedoogplicht.

Advies nodig van onze experts?

Heeft u advies nodig over grondverwering of grondbeleidsinstrumenten? Neem dan contact op met Jean-Paul Vugts.

Gloudemans voor het land van morgen