-
“Kapitaliseren moet je leren”
In een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 juni 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1889) wordt de taxatie van een appartement en de geconstateerde waardedaling uitvoerig besproken. De betrokken adviseur heeft hiervoor gebruikgemaakt van de huurwaarde(kapitalisatie)methode. In deze uitspraak wordt voor wat betreft “de kapitalisatie” een vergelijking gemaakt met de in het onteigeningsrecht toegepaste kapitalisatiefactor. De getrokken parallel met deze kapitalisatiefactor in het onteigeningsrecht krijgt in voornoemde uitspraak nauwelijks bespreking. Hierin is de reden gelegen om er in deze blog nader op in te gaan. Kapitalisatiefactor in het onteigeningsrecht De kapitalisatiefactor in het onteigeningsrecht zorgt ervoor dat in één keer een schadebedrag wordt betaald, zodat de onteigende niet gedurende een lange periode jaarlijks een vergoeding zou moeten blijven ontvangen. Voor een eigenaar betreft deze kapitalisatiefactor 10. Kapitalisatiefactor in de taxatiemethodiek In de taxatiemethode kan een waarde(daling) worden geschat aan de hand van de huurwaarde(kapitalisatie)methode waarbij de jaarlijkse huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor gebaseerd op een te verwachten rendement voor een belegger. Deze factor drukt uit hoeveel maal men de jaarlijkse huurwaarde bij verkoop bereid zou zijn te lees meer
-
Ook zonder een verbod saneringsplicht voor asbestdaken
Per 2024 dienden alle asbestdaken te zijn verwijderd, althans dat wilde de minister met instemming van de Tweede Kamer. Afgelopen 4 juni heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel, dat het verbod regelde, verworpen. Daarmee is het verbod van de baan en halen eigenaren van asbestdaken opgelucht adem. Het is echter maar de vraag of het feest lang zal duren. Ook zonder het verbod zijn er voor gemeenten voldoende mogelijkheden om eigenaren te dwingen tot sanering. In februari 2016 heb ik samen met Peter Goumans in het Tijdschrift voor Agrarisch recht de handhavingsmogelijkheden van de Woningwet, Bouwbesluit, Wet milieubeheer en Wet bodembescherming geschetst. Ook zijn de toenmalige (en nog geldende) subsidiemogelijkheden besproken. Het is echter maar de vraag of de subsidiemogelijkheden die het Rijk in het leven heeft geroepen zullen blijven bestaan nu het verbod van de baan is. Misschien daarom toch maar zo snel mogelijk saneren? Download hier het artikel “Asbest op het dak? Het verbod, de handhaving en de subsidiemogelijkheden”. Voor meer informatie neem gerust contact met mij op. Paul Herder (06 130 825 16)
-
Programma Aanpak Stikstof (PAS)
Het Programma Aanpak Stikstof (PAS) mag niet als toestemmingsbasis voor activiteiten worden gebruikt. Dat blijkt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019.
-
01-05-2019 / ABRS – Burger-/bedrijfswoning
In deze zaak staat ter discussie of door de verkregen vrijstelling voor een burgerwoning, een negatieve invloed heeft op het bedrijf van appellant. De Afdeling stelt vast dat onder het oude planologische regime op het perceel waar met een vrijstelling een burgerwoning mogelijk is gemaakt, een bedrijfswoning kon worden gerealiseerd.
-
01-05-2019 / ABRS – NMR
Door de planschadeadviseur is geconcludeerd dat woningbouw in de betreffende kern in beginsel een normaal maatschappelijke ontwikkeling is en deze ontwikkeling past binnen het gevoerde beleid. Ondanks dat niet aan alle overige omstandigheden is voldaan betekent dit volgens de Afdeling dat de ontwikkeling in ieder geval deels in de lijn der verwachting lag. Reeds hierom kan de conclusie dat geen aanleiding bestaat een hoger normaal maatschappelijk risico dan het wettelijk minimumforfait van 2% aan te nemen, geen stand houden.
-
24-04-2019 / ABRS – Verschil planschade en marktwaarde
In het planschaderecht is niet de feitelijke situatie van belang, waarop de marktwaarde wordt gebaseerd, maar de situatie zoals die planologisch kan zijn. Uitgegaan wordt van de maximale invulling van het oude en het nieuwe planologische regime. De redelijk denkend en handelend koper wordt in het planschaderecht geacht hiermee rekening te houden.
-
24-04-2019 / ABRS – toegenomen concurrentie
Een rederij heeft een verzoek om nadeelcompensatie ingediend als gevolg van het feit dat ze vanaf 2012 niet meer mocht afmeren aan haar ponton bij de Veerstoep te Dieren ondanks dat er in 2015 aan de gemeente Rheden een vergunning is verleend voor een nieuwe aanlegsteiger op bijna dezelfde locatie. Sinds 2016 heeft de rederij haar exclusieve positie verloren omdat zij niet meer als enige gerechtigd is gebruik te maken van de nieuwe aanmeerkade. De minister heeft het verzoek afgewezen omdat de gestelde schade niet het gevolg is van zijn besluitvorming en/of handelen.
-
Besluit van 20 maart 2019, nr. 201900564 (Dalfsen en Ommen)
Besluit van 20 maart 2019, nr. 201900564 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeenten Dalfsen en Ommen krachtens artikel 78 van de Onteigeningswet (onteigeningsplan N340 vanaf de Engellandweg tot en met de aansluiting N48/N36 Arriërveld)
-
Besluit van 20 maart 2019, nr. 2019000565 (Amsterdam)
Besluit van 20 maart 2019, nr. 2019000565 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Amsterdam krachtens artikel 78 van de Onteigeningswet (onteigeningsplannen Herbestemmen Raambordelen Binnenstad en Herbestemmen Raambordelen Binnenstad II)
-
17-04-2019 / ABRS – Vrijstelling en ruimtelijke onderbouwing
In een advies heeft de SAOZ het bestemmingsplan (nieuwe planologische situatie) vergeleken met een vrijstelling als bedoeld in artikel 19 van de voormalige WRO. De vrijstelling voorziet onder meer in een nieuwe zuidelijke ontsluiting van het bedrijf over een nieuwe brug en weg nabij het perceel van appellant.
-
17-04-2019 / ABRS – Voorzienbaarheid
Het betoog van appellant ziet op voorzienbaarheid.De Afdeling stelt dat de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld dat (het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat) voor appellant ten tijde van de koop van zijn perceel op grond van het provinciale uitbreidingsplan aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in voor hem ongunstige zin zou veranderen.
-
10-04-2019 / ABRS – Voorzienbaarheid en aankoop van overige erfgenamen
Door TOG Nederland is vastgesteld dat aanvrager op 8 maart 2005 voor 1/3 eigenaar van de woning is geworden door erfopvolging. Volgens TOG dient de voorzienbaarheid in het geval van eigendomsverkrijging door erfopvolging te worden beoordeeld naar het moment dat de erflater de koopovereenkomst sloot. Dit was op 24 maart 1977. Op dat moment was de ontwikkeling niet voorzienbaar. Voor het deel van de woning dat is verkregen door erfopvolging is dan ook geen actieve risicoaanvaarding tegengeworpen. Dit is volgens TOG anders wat betreft het overige deel van de woning dat appellant heeft gekocht van de overige erfgenamen. Op het moment dat dit deel werd geleverd, was de ontwikkeling bekend. Volgens TOG komt twee derde van het begrote nadeel dan ook niet voor tegemoetkoming in aanmerking.
-
10-04-2019 / ABRS – Schadebeperkend handelen
Een rederij heeft een verzoek om nadeelcompensatie ingediend als gevolg van het besluit waarmee het exploiteren van een ijsbaan is toegestaan op het water. De rederij verzorgt ter plaatse rondvaarten en kan door het besluit de normale route niet meer varen. Hierdoor is schade ondervonden.
-
10-04-2019 / ABRS – Connexiteit
Appellant heeft schade geleden als gevolg van de uitvoering van verschillende werkzaamheden ten behoeve van een herinrichting. Aan deze werkzaamheden liggen verkeersbesluiten ten grondslag en voor een gedeelte gaat het om de feitelijke werkzaamheden. De Afdeling stelt vast dat de gemeente ten tijde van belang noch een verordening noch een beleidsregel had waarin een grondslag werd geboden voor de vergoeding van nadeelcompensatie.
-
03-04-2019 / ABRS – evenementen in planologische vergelijking
Appellant betoogt dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de JvO in de adviezen een onjuiste planvergelijking heeft gemaakt. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, is ingevolge het nieuwe bestemmingsplan het gebruik ten behoeve van het houden van vijf evenementen toegestaan. Ten opzichte van het oude bestemmingsplan is dat een nadeel, aldus appellant.
