22 oktober 2026
De residuelewaardemethodiek als reddingsboei voor gebiedsontwikkeling?
Sinds de Tweede Kamer de motie-Grinwis aannam om een andere grondslag voor de inbrengwaarde te hanteren, is veel over het voorstel geschreven. Maar wat houdt de residuelewaardemethodiek in? Hieronder leg ik die kort uit.
Bij de residuelewaardemethodiek is de inbrengwaarde het bedrag dat resteert wanneer een grondexploitatie exact op nul sluit. Van de toekomstige opbrengsten worden de kosten afgetrokken; het saldo kan voor de grond worden betaald. De methode veronderstelt dus een sluitende grondexploitatie. Dat is vooral een fictie: in twintig jaar zag ik winstgevende en verlieslatende grondexploitaties, maar nooit een die precies op nul uitkwam.
Aanvaarden we die fictie, dan moeten we opbrengsten, kosten, indexaties, rentes en disconteringsvoeten ramen. Veel kosten worden pas over tien tot vijftien jaar gemaakt. Hoe betrouwbaar zijn zulke ramingen als aannemers soms zelfs voor projecten die nu starten de bouwkosten niet durven te geven? Ook opbrengsten wijken altijd af van prognoses, door marktontwikkelingen én de uitvoering van het plan. Een grotere rijwoning levert meer op, terwijl een dassenfamilie tonnen aan verplaatsingskosten kan veroorzaken. De methode berust dus op aannames die marktpartijen en taxateurs verschillend invullen. Niemand kan de toekomst voorspellen, waardoor meerdere uitkomsten plausibel zijn. Dat hoeft geen probleem te zijn zolang de verschillen beperkt blijven. Maar een kleine afwijking in de opbrengsten kan de grondwaarde sterk beïnvloeden. Daarom blijkt uit de jurisprudentie dat de methode terughoudend moet worden toegepast.
Wordt deze methode de grondslag voor het kostenverhaal, dan wordt iedere parameter onderwerp van discussie. De markt kent het kostenverhaal pas wanneer de regels onherroepelijk zijn en de inbrengwaarde vaststaat. Die onzekerheid versnelt de ontwikkeling niet. Ook kan het kostenverhaal zo hoog uitvallen dat marktpartijen niet meer kunnen ontwikkelen. Dan rest wachten op onteigening, waarbij de werkelijke waarde wordt vergoed. De residuelewaardemethodiek is dan ook geen reddingsmiddel, maar dreigt na stikstof en netcongestie een nieuwe hindernis voor de woningbouw te worden.
Het voorstel is dan ook volgens mij geen verbetering, maar wel een aanzet om te kijken welke verandering nodig is.
Of de grondslag nu de residuele waarde, werkelijke waarde of gebruikswaarde wordt: wij kunnen deze voor u taxeren.
Neem voor meer informatie contact op met Frank Schavemaker.