Gloudemans Expertise Gebiedsontwikkeling

Inbrengwaarde

Inbrengwaarde speelt een belangrijke rol bij het opstellen van een exploitatieplan. Op grond van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening, dient in beginsel een exploitatieplan te zijn vastgesteld bij elke ruimtelijke maatregel waarin bouwmogelijkheden zijn opgenomen. Dit is alleen anders wanneer het kostenverhaal ‘anderszins verzekerd is’. Ook de inbrengwaarden van de gronden worden aangemerkt als kostenpost binnen een exploitatie. In de Omgevingswet staat de regeling omtrent het kostenverhaal in afdeling 13.6 en de regeling omtrent financiële bijdragen in afdeling 13.7. Bij grondexploitatie speelt de inbrengwaarde een dubbele rol.

Invloed inbrengwaarde voor grondeigenaren

Ten eerste beïnvloedt de inbrengwaarde de verdeling van de kosten over de verschillende uitgiftepercelen. Eigenaren van onroerende zaken streven in het algemeen naar een hoge inbrengwaarde voor de eigen percelen ten opzichte van de andere percelen in het plangebied. Bij een lage inbrengwaarde kan de eigenaar van het betreffende perceel namelijk een lager bedrag in mindering brengen op de te betalen exploitatiebijdrage. Een hoge inbrengwaarde van de andere percelen wordt wel omgeslagen in de kosten voor zijn perceel.

Invloed inbrengwaarde voor gemeente

Ten tweede beïnvloedt de inbrengwaarde de haalbaarheid van het totale project. Een hogere inbrengwaarde leidt tot hogere kosten binnen de gehele grondexploitatie. Hiermee kan de financiële uitvoerbaarheid van het project of het exploitatieplan in gedrang komen.

Vanwege de grote belangen voor de ontwikkelende overheid en de grondeigenaar, is het essentieel om de inbrengwaarde nauwkeurig te bepalen. Voor een gemeente is het van belang dat de inbrengwaarde nauwkeurig wordt getaxeerd om een eventuele beroepsprocedure met succes te kunnen doorstaan. Voor een eigenaar is het van belang dat zijn inbrengwaarde voldoende hoog wordt getaxeerd ten opzichte van de overige eigenaren in het plangebied.

Waardering

Gloudemans helpt gemeentes en grondeigenaren bij het bepalen van en adviseren over de inbrengwaarde. Bij het bepalen van de inbrengwaarde kan gekozen worden voor zowel de comparatieve als de residuele waardebepaling. Voordelen van de comparatieve methode zijn dat de gevonden referentietransacties (in het plangebied) een goed beeld geven van het marktsegment en dat dat deze een indicatie geven van de prijzen die marktpartijen bereid zijn om te betalen voor bepaalde grondposities in een beoogde ontwikkeling. Met de residuele methode wordt getoetst of dit leidt tot een rekenkundig sluitende benadering.

Indien er geen of nauwelijks referentietransacties beschikbaar zijn, kan de residuele waardebepaling een indicatie geven van de complexwaarde. Hierdoor kan rekening worden gehouden met de specifieke plankenmerken die een rol spelen bij de winstgevendheid van een ontwikkeling. De residuele waarderingsmethode is zeer gevoelig voor de gebruikte uitgangspunten en parameters. Een kleine wijziging in de parameters kan leiden tot grote fluctuaties in de residuele waardebepaling. Vanwege de gevoeligheid is het belangrijk dat deze methode behoudend wordt toegepast. Gloudemans bekijkt per situatie welke waarderingsmethode het best gebruikt kan worden.

Boek Leidraad Inbrengwaarde

De belangrijkste zaken bij het waarderen van de inbrengwaarde zijn door Frederik de Bruijne en Bertold te Winkel omschreven in het boek ‘Leidraad inbrengwaarde (2e druk)’. Voor meer informatie over dit boek verwijzen wij u naar het Instituut voor Bouwrecht.

Advies van onze experts nodig?

Heeft u vragen? Of wilt u hulp bij het vaststellen van de inbrengwaarde? U kunt contact opnemen met Bertold te Winkel.

Gloudemans voor het land van morgen