Kostenverhaal
Voor het realiseren van een gebiedsontwikkeling, bouwactiviteit of ruimtelijk besluit worden kosten gemaakt door of namens de overheid. Bijvoorbeeld voor de aanleg van wegen, riolering, groenvoorzieningen en de voorbereiding van het bestemmingsplan. Deze kosten worden vervolgens verhaald op andere partijen zoals bedrijven, projectontwikkelaars, bouwende ontwikkelaars, woningcorporaties of andere initiatiefnemers. Het toe- en verrekenen van (grond)kosten binnen een ruimtelijk plan valt onder kostenverhaal.
Onze gebiedseconomen adviseren u graag bij deze kostenverhaalsvraagstukken en over de toepassing en strategische inzet van de wettelijke instrumenten. Of het nu gaat om het beoordelen of herzien van een exploitatieplan, kostenverhaalsregels of het vastleggen van kostenverhaalsafspraken in overeenkomsten. Ook staan we u bij in onderhandelingen vanuit onze financiële expertise van gebiedsontwikkelingen en als strategische verbinder.
Kostenverhaalsregels en exploitatieplan
Het kostenverhaal wordt niet altijd verzekerd via een anterieure overeenkomst. Dat betekent dat de gemeente kostenverhaalsregels moet vaststellen op grond van afdeling 13.6 van de Omgevingswet. Het is ook mogelijk dat al op grond van de Wet ruimtelijke ordening, afdeling 6.4 Grondexploitatiewet, een exploitatieplan van kracht is.
In onderstaand figuur is een schema opgenomen met welke afwegingen u daarin kunt maken.
Gloudemans stelt voor u de kostenverhaalsregels en/of kostenverhaalsvoorschriften op. Samen met u bekijken onze specialisten de strategische inzet van deze kostenverhaalsregels voor het realiseren van uw ruimtelijke of financiële doelstellingen.
Daarnaast beoordelen onze gebiedseconomen de kostenverhaalsregels, zoals deze worden opgenomen of zijn opgenomen in het omgevingsplan, of de kostenverhaalsvoorschriften bij een omgevingsvergunning. Ook adviseren wij u over onder de Wet ruimtelijke ordening vastgestelde exploitatieplannen, wat daarmee te doen onder de Omgevingswet of welke werking een exploitatieplan voor u heeft. Ook voor private partijen, vanuit dezelfde inhoudelijke expertise als voor de gemeente, maken wij de afweging hoe u strategisch en financieel optimaal reageert op kostenverhaalsregels of een exploitatieplan.
Overeenkomst in plaats van kostenverhaalsregels / exploitatieplan
In de praktijk van gebiedsontwikkeling is de voorkeur om geen kostenverhaalsregels in het omgevingsplan op te nemen, maar om met elkaar afspraken te maken over kostenverhaal en bijdragen in een overeenkomst. Om te bepalen welke kosten verhaald moeten en mogen worden in deze anterieure overeenkomsten, is de systematiek van kostenverhaalsregels wel degelijk van belang om te gebruiken voor optimale financiële afspraken in overeenkomsten. Wat kan, mag en moet binnen en vanuit de kaders van de Omgevingswet.
Gloudemans denkt met u mee over de beste en juiste manier voor het vastleggen van het kostenverhaal in overeenkomsten. We kijken dan samen met u naar wat het best past bij het mogelijk maken van de gewenste gebiedsontwikkeling. Ook treedt Gloudemans op als verbinder tussen partijen om gebiedsontwikkelingen (financieel) mogelijk te maken.
Strategisch inzetten van kostenverhaal
Welke rol speelt de anterieure overeenkomst voor kostenverhaal? Welke eisen voor uitvoering wilt u vastleggen? Welke rol heeft de omgevingsvisie? Op welke wijze kunnen de investeringen in bovenwijkse voorzieningen en/of gemeentebrede investeringen worden verhaald? Speelt stimulering van sociale / betaalbare woningbouw door vrije sector woningbouw (verevening)? Wat is de koers voor kostenverhaalsregels?
Gloudemans adviseert zowel overheden als private partijen over de mogelijkheden en onmogelijkheden van kostenverhaal. Samen met u bepalen onze gebiedseconomen de strategie voor het meest optimale kostenverhaal voor actief, faciliterend of actief-faciliterend grondbeleid.
Programma kostenverhaal en financiële bijdragen
In een programma kostenverhaal en financiële bijdragen zijn de wijze en het beleid opgenomen voor het kostenverhaal van gebiedseigen kosten, investeringen in bovenwijkse voorzieningen, financiële bijdragen voor natuur, landschap, infrastructuur, (openbare) vervoersverbindingen, recreatieve voorzieningen, financiële bijdragen voor evenwichtige woningvoorraad en/of stedelijke herstructurering. In de Omgevingswet zijn de laatste twee categorieën, financiële bijdragen, afdwingbare financiële bijdragen en kunnen deze bijdragen niet alleen worden gevraagd maar ook verhaald.
Gloudemans stelt het programma op, inclusief de berekening van de bijdrage(n). Samen met u onderzoeken we welke kosten / investeringen verhaald kunnen worden en hoe deze toegerekend kunnen worden aan de ontwikkelingen op basis van de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid of functionele en ruimtelijke samenhang.
Kennisdeling
Bent u op zoek naar een cursus over kostenverhaal onder de Omgevingswet? Dan kunt u bij Gloudemans terecht. Kennisdeling staat bij Gloudemans hoog in het vaandel en daarom verzorgen wij cursussen op maat, zowel voor grotere groepen als één-op-één.
Advies van onze experts nodig?
Wilt u weten of wij u kunnen helpen om het kostenverhaal voor uw ontwikkeling of uw gemeente te verzekeren via kostenverhaalsregels / kostenverhaalsvoorschriften of anterieure overeenkomst? Wilt u een beoordeling van de door de gemeente gevraagde financiële bijdrage?
Op zoek naar een cursus? Neem dan contact op met Robbin Bouten.