24 september 2026
De basis voor een succesvolle tenderprocedure: start met een tenderstrategie
Voorafgaand aan het selecteren van een geschikte marktpartij voor een vastgoed- of gebiedsontwikkeling wordt vaak veel aandacht besteed aan het opstellen van de tenderdocumenten. Het is echter minstens zo belangrijk om voorafgaand aan deze stap een duidelijke tenderstrategie op te stellen waarin wordt bepaald welk type tenderprocedure en welke invulling van het plangebied het beste passen bij de gemeentelijke doelstellingen. Zeker nu er sinds Didam meer openbare tenders in de markt zijn en marktpartijen selectiever zijn in de procedures waar zij aan mee doen.
In de praktijk zien wij dat de keuze voor een tenderprocedure soms pas impliciet wordt gemaakt tijdens het opstellen van de tenderdocumenten. Juist dan ontstaat het risico dat later in het proces blijkt dat een andere aanpak beter aansluit bij de opgave. Wat in het ergste geval resulteert in een ‘mislukte’ tenderprocedure. Het opstellen van een tenderstrategie dekt dit risico af door voorafgaand op hoofdlijnen de belangrijkste keuzes te maken en vast te leggen. Door vervolgens de tenderstrategie bestuurlijk vast te laten stellen ontstaat er vanaf de start van het proces bestuurlijk draagvlak.
Start met een analyse van de opgave
Het opstellen van de tenderstrategie start met een analyse van de opgave, de marktsituatie en het type samenwerkingspartner dat gezocht wordt. Enkel op basis hiervan kunnen strategische afwegingen worden gemaakt. Onder meer kan dan worden bepaald of de tenderprocedure aanbestedingsplichtig of vormvrij is, en welk type procedure het beste past bij de opgave.
Analyse van de opgave (ontwikkelstrategie)
Aanbestedingsplicht of vormvrij
Als de opgave, marktsituatie en het type samenwerkingspartner in beeld zijn gebracht, moet de vraag of een opgave aanbestedingsplichtig is worden beantwoord. Deze afweging bepaalt het juridisch kader voor de tenderprocedure. Om te bepalen of een opgave aanbestedingsplichtig is, worden vanuit de Aanbestedingswet 2012 diverse criteria voorgeschreven. Allereerst moet het gaan om een overheidsopdracht en een aanbestedende dienst. Een opgave binnen vastgoed- of gebiedsontwikkeling is aanbestedingsplichtig als deze een overheidsopdracht voor werken bevat (afhankelijk van de geraamde opdrachtwaarde), bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken en/of de realisatie van vastgoed met een publieke functie. Dan moet een in de Aanbestedingswet 2012 voorgeschreven aanbestedingsprocedure gevolgd worden.
Omvat de opgave de verkoop van grond ten behoeve van woningbouwontwikkeling zonder overheidsopdracht voor werken (bijvoorbeeld sec de verkoop van bouwkavels ten behoeve van commerciële woningbouw), dan is de opgave niet aanbestedingsplichtig. Wel is de gemeente conform de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (‘Didam’) gehouden mededingingsruimte te bieden en een openbare selectieprocedure te voeren.
Aanbestedingsprocedure versus vormvrije verkoopprocedure
Welke procedure past bij de opgave?
Als is bepaald of de opgave al dan niet aanbestedingsplichtig is, dan wordt afgewogen welk type procedure het meest geschikt is voor de ontwikkelingsopgave. Het type partij is hierin medebepalend. Voor deze afweging heeft het tenderteam van Gloudemans enkele vuistregels (uitdrukkelijk geen blauwdruk!) opgesteld bij de verschillende types tenderprocedure.
Partnerselectieprocedure
- Ontwikkelopgave is niet ver uitgewerkt
- Vroegtijdig marktkennis aan boord
- Uitvraag naar een samenwerkingspartner (o.b.v. samenwerkingsprofiel)
- Type partij: gebiedsontwikkelaar
- Omvang: meer dan 150 woningen / mixed use
Planselectieprocedure (met dialoog)
- Gemeentelijke ambities zijn duidelijk in beeld
- Visievorming is al doorlopen door de gemeente
- Uitvraag naar een plan met bouwopgave (o.b.v. schetsontwerp)
- Type partij: ontwikkelaar / ontwikkelende bouwer
- Omvang: 50 tot 150 woningen, vaak in combinatie met openbare ruimte
Tender-light procedure
- Uitgewerkt ontwerp / verkaveling is voorhanden
- Onherroepelijk omgevingsplan
- Duidelijke beleidseisen en beeldkwaliteit
- Type partij: ontwikkelende bouwer / bouwer
- Omvang: 3 tot 50 woningen
Let op: voor het bepalen van de meest geschikte procedure zijn naast de vuistregels o.a. van invloed op de keuze: participatie met belanghebbenden, gemeentelijke ambities (kwaliteit, programma duurzaamheid, etc.), het verwachte aantal geïnteresseerden, de marktsituatie en politiek bestuurlijke gevoeligheid. De keuzes binnen een tenderstrategie moeten zorgvuldig worden afgewogen. Een tenderstrategie is dus altijd maatwerk.
Types tenderprocedure afgezet tegen complexiteit en risico
Een marktconsultatie vóór het bepalen van de tenderstrategie
In onze praktijk voeren we steeds meer marktconsultaties uit als onderdeel van het bepalen van de tenderstrategie. Tijdens het uitlijnen van de tenderstrategie blijkt regelmatig, dat de opgave of de ambities nog niet getoetst zijn op haalbaarheid in de markt. Het verder uitlijnen van de tenderstrategie zonder deze markttoets is dan niet zinvol, omdat het risico op een mislukte tender op de loer ligt. Een gesloten marktconsultatie is dan een relatief eenvoudige tussenstap met een beperkte doorlooptijd.
Ook in Europa wordt het belang van marktconsultaties onderschreven. Marktconsultaties krijgen een explicietere en grotere rol in de voorbereiding van aanbestedingen onder het voorstel voor een nieuwe Europese verordening voor overheidsopdrachten, die de Europese Commissie op 9 september 2026 heeft gepubliceerd.
Tijdens een marktconsultatie kan, naast de opgave, de marktinteresse getoetst worden en kan de markt bevraagd worden over wat volgens haar het meest geschikte type tenderprocedure is voor de opgave.
Hulp nodig bij het uitlijnen van de tenderstrategie of het voeren van een marktconsultatie?
Neem contact op met een van onze collega’s van het tenderteam: Britta Schoones, Hélène Schepens, Jorn Meester, Martine van Neer en Romy Verhoeven.