Wie betaalt de rekening?

Kostenverhaal

Bij de ontwikkeling van een gebied maken overheden vaak kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen en planologische procedures. De aanleg van deze voorzieningen doet de overheid vaak zelf. De Omgevingswet verplicht overheden om deze gemaakte kosten te verhalen op de partijen die er naar rato profijt van ondervinden. Dit zijn veelal de derden binnen de gebiedsontwikkeling. Zo wordt voorkomen dat de gehele gemeenschap opdraait voor de kosten die voornamelijk aan specifieke gebiedsontwikkelingen ten goede komen (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2022).

Een goede omgang met spuitzoneringen is voor veel projecten essentieel voor de haalbaarheid of grootte van het uitgeefbare gebied. Het is daarom voor gemeenten belangrijk om hier duidelijke afspraken over te maken met zowel de ontwikkelaar als de agrariër. Zoals eerder besproken zijn er meerdere oplossingsrichtingen, die allemaal effect hebben op de gemeente, ontwikkelaar en agrariër. De vraag hierbij is vaak: wie moet opdraaien voor de kosten van ofwel het rendabel maken ofwel het planologisch mogelijk maken van een woningbouwproject.

De routes waarmee je om kunt gaan met spuitzoneringen mogen namelijk allemaal in de kostenverhaling meegenomen worden, al is dit sterk afhankelijk van de afbakening van je kostenverhaalsgebied. Zodra de spuitvrije zone buiten het plangebied komt te liggen zal moeten worden aangetoond dat dit mee kan worden genomen in het kostenverhaalsgebied.

Het verhalen van kosten bij gebiedsontwikkelingen is niet ongelimiteerd. Zo mag een overheid binnen een kostenverhaalsgebied niet meer kosten verhalen dan er opbrengsten zijn. Deze begrenzing wordt ook wel de “macro-aftopping” genoemd. De rekening van onrendabele gebiedsontwikkelingen kan immers nooit komen te liggen bij initiatiefnemers. De overheid kan vanuit maatschappelijke doeleinden of wenselijkheid wel besluiten het verlies te accepteren en ondanks de macro-aftopping toch over te gaan tot de realisatie van een gebiedsontwikkeling. Uit de Handreiking kostenverhaal blijkt dat de PTP-criteria (Profijt, Toerekenbaarheid, Proportionaliteit) uit de Omgevingswet essentieel zijn om te bepalen welke kosten verhaalbaar zijn. Kosten moeten aan alle drie de criteria voldoen om in de kostenverhaling te worden opgenomen:

• Profijt: Het gebied moet daadwerkelijk baat hebben bij de maatregel, zoals de aanleg van wegen of riolering in een wijk.
• Toerekenbaarheid: Er moet een direct verband zijn tussen de kosten en de gebiedsontwikkeling. Zonder deze ontwikkeling zouden de kosten niet nodig zijn en mogen ze niet elders vergoed worden (bv. via subsidies).
• Proportionaliteit: Kosten moeten evenredig zijn aan het profijt voor het gebied, vooral bij bovenwijkse voorzieningen infrastructurele aanpassingen. Dit wordt bepaald aan de hand van gebruiksintensiteit of ruimtelijke afbakening.

Nadat de verhaalbare kosten zijn bepaald en getest aan de PTP-criteria moet de overheid onderbouwen welke kosten binnen de grondexploitatie worden opgenomen én hoe deze verhaald zullen worden. Zo kan er een kostenverhaalsovereenkomst worden afgesloten met de initiatiefnemer op voorhand van het planologisch besluit. Als deze overeenkomst niet gesloten wordt is er een publiekrechtelijke regeling via het omgevingsplan, omgevingsvergunning of projectbesluit mogelijk om de kosten te verhalen, waar de kosten met betrekking tot een spuitzone dus onder vallen (van der Galiën-Rozendal, 2025).

Welke oplossingsroutes zijn er?

Zoals we al aangekaart hebben in eerdere blogs zijn er drie oplossingsroutes mogelijk om een ontwikkeling te realiseren terwijl die wordt belemmerd door een spuitzone.

Ten eerste is de spuitvrije zone inperken een optie om het woningbouwproject alsnog te realiseren. Hier moet echter wel een locatiespecifiek onderzoek aan vooraf gaan waarin sterk wordt onderbouwd dat een zone van minder dan 50 meter een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan garanderen. Het is van belang dat dit onderzoek voldoende deugdelijk gemotiveerd kan worden geacht, omdat veel onderzoeken sneuvelen in de rechtspraak (zie ECLI:NL:RVS:2026:1410 voor een deugdelijke motivering en ECLI:NL:RVS:2025:3396 voor een ondeugdelijke motivering).

Daarnaast kan de spuitvrije zone betrekken bij het plangebied meer zekerheid bieden om de gebiedsontwikkeling realiseerbaar te maken. Hiervoor zijn twee mogelijkheden beschikbaar, de spuitvrije zone bij het gebied betrekken of er juist buiten houden (Takens & Overwater, 2025).

Ten tweede kan de spuitvrije zone worden betrokken bij het plangebied waardoor deze zal moeten worden ingericht als niet-gevoelige functie zoals parkeergelegenheden, parken of infiltratievoorzieningen. Voor de financiële haalbaarheid is het zaak om deze grond(en), wanneer mogelijk, vooraf te betrekken. In de meeste gevallen zal deze grond namelijk weinig extra opbrengsten genereren. Als de grond(en) van tevoren worden gekocht kan dit meegenomen worden in de post verwerving grond. Het is belangrijk om te realiseren dat de functie van de grond verandert waardoor deze onderdeel wordt van het complex. Het is dan aannemelijk dat de grondeigenaar alleen wil verkopen tegen de complexwaarde, dit zal fors hoger zijn dan bijvoorbeeld nadeelcompensatie.

Als laatste kan de spuitvrije zone ook buiten het gebied gehouden worden. Dit is mogelijk door een beperking te leggen op de toepassing van pesticiden op het agrarisch perceel of een deel hiervan. Hoewel dit privaatrechtelijk en publiekrechtelijk mogelijk moet zijn, zijn er meer kansen voor een publiekrechtelijke aanpak. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft namelijk in een uitspraak van 17 september 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:4407) geoordeeld dat privaatrechtelijke afspraken onvoldoende afdwingbare waarborgen voor derden opleveren. In de uitspraak wordt beoordeeld dat er moet worden uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden, het is niet van belang wat het huidige gebruik is én dat dit gebruik contractueel beperkt is. De overheid moet dus altijd kunnen handhaven op opgelegde beperkingen.

Publiekrechtelijk een verbod opleggen op het gebruik van pesticiden zal dus voor sterke juridische borging zorgen. Hiervoor zal het omgevingsplan aangepast moeten worden, waarin wordt opgenomen dat op bepaalde percelen of zones rondom gevoelige functies het gebruik van pesticiden niet meer toegestaan is. Na zo’n wijziging heeft de grondeigenaar/gebruiker wel recht op nadeelcompensatie om de geleden schade (zoals waardedaling van de grond) op te vangen, zoals besproken in de vorige blog.

Hoe zit het met kostenverhaling voor spuitzones?

Vooropgesteld is er nog geen jurisprudentie die ingaat op kostenverhaling voor spuitzones onder de Omgevingswet. Zolang er geen uitspraken worden gedaan over de kostenverhaling, is het extra belangrijk dat er afspraken gemaakt worden tussen gemeenten en initiatiefnemers zodat er verwachtingen gesteld kunnen worden voor een project. Het sluiten van een kostenverhaalsovereenkomst zal daarin een centrale rol gaan spelen. Hoe het kostenverhaal dan in elkaar steekt voor de omgang met spuitzones ligt aan de gekozen route én situatie. Dit verschilt namelijk veel qua kosten die grote gevolgen kunnen hebben voor de haalbaarheid van kleinschalige woningbouwprojecten.

Om de zone te verkleinen naar een zone kleiner dan 50 meter is een locatiespecifiek onderzoek noodzakelijk. Het uitvoeren van dit onderzoek kost tijd en geld. Een locatiespecfiek onderzoek gericht op het waarborgen van een gezonde leefomgeving valt onder de Omgevingswet onder werkzaamheden die noodzakelijk zijn. De kosten voor een onderzoek zouden dus kunnen worden meegenomen in de kostenverhaling. Ditzelfde geldt voor het uitkeren van nadeelcompensatie aan grondeigenaren, door het omgevingsplan aan te passen wordt het bespuiten van gewassen verboden en vervalt de spuitzone, wat extra ruimte voor gevoelige functies oplevert. Daarom kan deze route ook meegenomen worden in de kostenverhaling.

Als verwerven de beste optie lijkt kan de kostenverhaling complexer worden. De prijs die je betaalt voor de grond hangt af van de residuele grondwaarde, dus wat blijft er over na aftrek van alle kosten? Hoe dit uitkomt verschilt door de situatie waarin het plan zich bevindt, is er al grond verworven of niet?

Als de grond voor je woningbouwproject nog niet is gekocht en er nog geen planologische stappen zijn gezet, kun je uitgaan van de residuele grondwaarde. Er moet meer grond verworven worden voor het realiseren van een spuitvrije zone en deze grond levert geen extra opbrengsten op. Hierdoor daalt de waarde van de grond in het plangebied. Maar wat als de grond al gekocht is en er zijn al planologische stappen gezet? Dan moet er alsnog een 50 meter spuitvrije zone worden ingepast. In dit geval zal de verkoper de prijs willen ontvangen die eerder is betaald. Dit betekent dat de kosten voor grondverwerving toenemen, zonder dat de opbrengst stijgt (Takens & Overwater, 2025).

In de situatie dat er al grond in bezit is van de initiatiefnemer zul je snel met macro-aftopping te maken krijgen. Er is immers meer geld uitgegeven voor dezelfde opbrengsten. In zo’n geval zijn er dus minder totale kosten die verhaald kunnen worden op de initiatiefnemer en zal bijvoorbeeld de gemeente op moeten draaien voor de kosten van het aanleggen van riolering.

Strategische keuzes die de gemeente maken kan

Maar wat is nu precies de beste oplossing voor het omgaan met spuitzones? Veel woningbouwprojecten worden hierdoor vertraagd of er is minder uitgeefbare grond. Dit komt dan weer het woningtekort in Nederland niet ten goede, zeker omdat het doel gesteld is om 100.000 woningen per jaar te realiseren.

De drie oplossingsrichtingen bieden een keuze voor de omgang met spuitzones. Welke hierin de beste keuze is, verschilt per gemeente én zelfs per plangebied, omdat hieraan meerdere factoren verbonden zijn.

Om de beste oplossing te bepalen is het dus zaak om een analyse over het plangebied uit te voeren die afwegingen maakt waardoor de beste route uitgestippeld kan worden. Echter, de beste route kan vandaag door jurisprudentie van morgen weer op de schop, omdat het onderwerp spuitzoneringen nog in de kinderschoenen staat. Dit maakt de omgang met spuitzones telkens veranderend maatwerk. Hoe dit zich verder gaat ontwikkelen is moeilijk te voorspellen. Wij houden alle ontwikkelingen in de gaten en zullen u op de hoogte houden van belangen binnen de gebiedsontwikkeling.

Dit is deel 5 in de blogserie ‘De uitdagingen van spuitzones’. Houd onze LinkedIn-pagina en de website goed in de gaten voor het vervolg in deze reeks. Vragen of opmerkingen? Neem telefonisch contact op met Vince Ippel of Daan van den Hil.

Bronnen:

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2022). Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Takens, R., & Overwater, P. (2025, 6). Kennisdocument Omgaan met 50 meter spuitvrije zone bij nieuwbouw. Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.

van der Galiën-Rozendal, A. (2025, 12 9). Het kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling: zo werkt het in de praktijk. Opgehaald van PONT Omgeving: http://omgevingsweb.nl/nieuws/het-kostenverhaal-bij-gebiedsontwikkeling-zo-werkt-het-in-de-praktijk/