15 juni 2020
Rb Oost-Brabant – Complexwaardering
Het college heeft het besluit op een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade gebaseerd op een advies van de SAOZ. De SAOZ heeft voor de waardering aangesloten bij de complexwaarde zoals die door de deskundigen is vastgesteld in de onteigeningsprocedure. Daarbij is als motivering gegeven dat het perceel haar waarde vooral ontleent aan de overige voorzieningen binnen het plangebied zoals ontsluitingswegen, waterbergingen en groenvoorzieningen.
De rechtbank volgt dit standpunt niet. Naar oordeel van de rechtbank wordt de complexwaardemethode toegepast bij onteigening, maar niet bij de waardering van het planologische nadeel. De complexwaardemethode volgt uit het egalisatiebeginsel dat in artikel 40d van de Onteigeningswet is vastgelegd en wordt toegepast om onredelijke uitkomsten in de schadeloosstelling tussen eigenaren in één complex te voorkomen. Een dergelijke bepaling ontbreekt in de Wet ruimtelijke ordening voor de bepaling van planschade. Toepassing van de complexwaardemethode doet in dit geval onvoldoende recht aan het uitgangspunt voor de bepaling van planschade, namelijk dat bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend is welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna.
De rechtbank volgt verweerder niet in zijn standpunt dat voor de bepaling van de waarde van gronden waar redelijkerwijs een bedrijfsbestemming had gegolden, desondanks aangesloten moet worden bij de waarde die aan de gronden kan worden toegekend bij toepassing van de complexwaardemethode. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat een redelijk denkend en handelend koper dezelfde prijs zou betalen voor een perceel met een lucratieve bedrijfsbestemming op een zichtlocatie als voor een perceel met bijvoorbeeld een groenbestemming.