Michiel en u.minds

Michiel is een met het tenderteam bevriende professionele gebieds- en vastgoedontwikkelaar, die sinds 2013 zijn eigen onderneming runt. U.Minds heeft inmiddels 3 partners/mede-eigenaren en een team (van 10 specialisten) dat dagelijks werkt aan diverse complexe projecten. Als zoon van een aannemer is zijn liefde voor het vak hem met de paplepel ingegoten. Michiel wordt dan ook intens gelukkig van bouwkranen, omdat deze voor hem hét symbool zijn van vooruitgang.

Michiel is afgestudeerd als bestuurskundige aan de EUR. Hij brengt zijn opleiding op het snijvlak van publiek en privaat in de praktijk door zijn integrale aanpak. Dat dit enorm ingewikkeld is, maakt het voor hem des te uitdagender. U.Minds werkt dan ook graag voor verschillende opdrachtgevers, zoals woningbouwcorporaties, gemeenten, bouwers en ontwikkelaars. Het werken vanuit verschillende belangen en perspectieven houdt zijn kennis op peil en zorgt voor een beter begrip in de haalbaarheid van business cases, onder steeds wisselende omstandigheden.

Het is Michiel zijn persoonlijke drijfveer om in projectontwikkeling rekening te houden met mensen, die vaak vergeten worden. Hij komt dan ook graag op bouwplaatsen om te praten met bouwvakkers. Van hen leert hij wat er juist wel of niet werkt in de praktijk. Vervolgens vertaalt hij deze uitvoeringskennis naar de voorkant van het ontwikkelproces, zodat dit kan landen in bijvoorbeeld een stedenbouwkundig plan.

Michiel van Hoof, gebieds- en vastgoedontwikkelaar bij u.mind

Michiel en tenders

Een tender is je vak in een pressure cooker; 25 jaar in 6 maanden. De kunst is om iedereen die betrokken is in een hele korte tijd het allerbeste te laten leveren dat mogelijk is, aldus Michiel. Het inschrijven op een tender is leuk om te doen, want het innoveert, maar als je er geen wint, dan ben je snel klaar. Het is zonde dat er zoveel goede plannen de prullenbak in gaan.

“Ik wil dat er ‘kranen’ komen, zo snel mogelijk en zoveel mogelijk!”

Anders dan anders

Vooral bij uitleglocaties is het volgens Michiel te gek voor woorden dat er steeds weer uitgebreide selectieprocedures of tenders plaatsvinden waarbij partijen hun hele doopzeel weer moeten aanleveren. Alle grote partijen in Nederland kunnen goede plannen maken voor dergelijke locaties en opgaves.

Een idee van Michiel is een landelijk tenderregister. Partijen kunnen zich daar dan aanmelden door middel van het insturen van alle basisgegevens. Degene die gaat uitvragen kan vervolgens putten uit een database van betrouwbare en geschikte partijen. Het werken met een jaarlijkse shortlist door een uitvragende gemeente kan ook helpen om bureaucratie te verminderen.

Michiel wil gemeenten meegeven om in hun uitvragen ontwikkelaars vooral uit te dagen om voor de bewoners en gebruikers een prettige leefomgeving te maken, die iets bijdraagt aan de gemeenschap. Dit is volgens hem veel belangrijker dan het uitblinken op bijvoorbeeld BENG scores. Het doel van een tender zou wat hem betreft dan ook moeten zijn: “Creëer een fijne plek en voeg iets toe aan de gemeenschap!” en niet het zoveel als mogelijk aan de voorkant vastleggen. Als we die 1.000.000 woningen willen bouwen tot 2030, dan zijn de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen het Bouwbesluit) voldoende. Wat Michiel betreft zetten we de komende 10 jaar vooral in op bouwen, na 2030 kan er verder geïnnoveerd worden. Daar komt bij dat er vooral veel kwaliteit gestopt mag worden in de openbare ruimte en niet zozeer in de gebouwen zelf. Beter nog dan boven de norm duurzaam zijn is dat mensen elkaar weer ontmoeten en zich verbonden voelen met de natuur. Dan gaat die verduurzaming écht sneller.

Michiels tips voor uitvragers

1 Laat bij vastgoedopgaves een gebouwarchitect aangesloten bij de BNA een gebouw ontwerpen als uitvrager. Ga vervolgens met het schetsontwerp de markt op en laat ontwikkelaars bieden voor de grond (selectie op prijs) met de verplichting het plan van de architect verder uit te werken.

2 Ga aan het begin, halverwege en aan het eind van de tenderprocedure op locatiebezoek. De lokale context is heel belangrijk. Zonder locatiebezoek voel je de energie niet en ken je de mensen niet. Dat geldt ook voor een braakliggend stuk grond!

3 Schrijf op wat je echt wilt als uitvrager, anders ben je teleurgesteld. Kortom, zeg duidelijk wat je wilt hebben. Marktpartijen zijn gebaat bij duidelijke keuzes en de acceptatie hiervan.

4 Vraag aan marktpartijen waarom zij dit project in hun portefeuille willen en ga na wat hun motivatie is om aan het project te willen werken.

Het beste plan wint niet!

Bij het meedoen aan een tender is alles er op gericht om te winnen, hier komt veel energie bij vrij en vraagt veel van de deelnemers. Partijen rekenen aan de voorkant hoe de meeste punten gehaald kunnen worden. Daarbij maken partijen strategische keuzes om juist wel of juist niet het achterste van hun tong te laten zien. Als de architecten of stedenbouwers, die onderdeel uitmaken van de beoordelingscommissie bekend zijn, dan wordt gekeken wat deze ontwerper in het verleden heeft getekend. Het plan wordt hier dan op ingericht, omdat de stijl van een ontwerper bewust of onbewust meewerkt in de beoordeling. In the end gaat het ook om de gunfactor. Het jammere hieraan is volgens Michiel dat de fijne plek en het doel uit het oog verloren worden; de eindgebruiker is hiervan de dupe. Een inschrijver is niet per definitie bezig met het maken van het beste plan, maar met het berekenen hoe de meeste punten gescoord kunnen worden. Daarmee is het niet het beste plan dat wint, maar het plan met de meeste punten.

Spelregels boven de inhoud

Michiel vindt het vreemd dat er in tenderprocedures naar referenties uit het verleden gevraagd wordt, terwijl innovatie zo belangrijk is. Daar komt bij dat het om referenties van een bedrijf gaat, terwijl het gedane werk en de innovatie niet uit het bedrijf komt, maar uit de medewerkers. Het zijn uiteindelijk de mensen die het bedrijf maken.

Als deze mensen weg zijn, kan het bedrijf dan nog de gewenste innovatie realiseren? Daar komt bij dat er eigenlijk nooit een referentie is die exact past. Wat Michiel betreft wordt er in tenders niet meer gevraagd om referenties. Vraag wat hem betreft liever om een visie voor de plek en laat daarnaast een financieel expert kijken naar de jaarstukken van een partij om te beoordelen hoe toekomstbestendig de partij is.

Impressie ontwikkellocatie Amsterdam (gegenereerd met DALL-E)

u.minds – ‘It starts and ends with u in mind!’

U.Minds bouwt aan een duurzame samenleving, waarin de mens centraal staat. Voor U.minds is het dan ook van belang om voor de goede mensen fijne plekken te maken. Als mensen op een fijne plek zijn, dan hebben ze hiervoor meer aandacht en kunnen ze zich beter ontplooien is de gedachte. Dit brengt een waterval aan goede dingen voort. In ontwikkelingen zijn de omgeving en de openbare ruimte daarom steeds belangrijker en niet zozeer de woningen zelf. U.Minds creëert deze fijne plekken door zich eerst écht te verdiepen in de plek en de mensen die daar dagelijks opereren.

Vooral het aantal stakeholders dat betrokken is bij een ontwikkeling is aanzienlijk groter dan 25 jaar geleden en dat maakt het complex. De kunst is volgens Michiel om hier op een constructieve en respectvolle manier mee om gaan en enige vooringenomenheid opzij te zetten. Uiteindelijk wil een stakeholder in ieder geval gehoord en gezien worden. Het is aan jezelf om te bepalen welke waarde die stakeholder kan toevoegen.

In 2024 nemen wij – Martine, Romy, Roger en Hélène – je mee in onze serie interviews ‘De paradoxen van het tenderen’. Hierin delen we de visie van verschillende publieke en private partijen op het beter én efficiënter insteken van openbare selectieprocedures, omdat dit steeds belangrijker wordt nu er meer getenderd zal moeten worden. Hoe kun je bijvoorbeeld zorgen voor meer transparantie in je tenders? Of hoe ga je om met subjectieve beoordelingen, te veel ‘papieren eisen’ en integraliteit van beoordelingscriteria? En, hoe maak je het duurzaamheidscriterium meetbaar?

Houd onze LinkedIn-pagina’s en de website in 2024 dus goed in te gaten!