10 mei 2023
Tenderen en taxeren: communicerende vaten bij verkoop van gronden
Deze blog is tot stand gekomen in samenwerking met collega’s Frank Schavemaker en Eddy Halter.
Het tenderen van gemeentelijke bouwplannen wordt steeds belangrijker. De rol van de taxateur hierin lijkt kleiner te worden, omdat een bieding als marktconform wordt gezien op basis van de Europese Staatssteunregels, tenminste als er gegund wordt op hoogste prijs. Gunnen op hoogste prijs is in de gebiedsontwikkeling echter meestal niet gewenst. Veelal wordt gezocht naar de beste prijs-/kwaliteitverhouding. Een taxatie in de voorbereiding van een tender helpt om beter te tenderen. In de huidige markt kan dit het verschil maken tussen een project dat doorgaat of blijft liggen. Taxeren helpt dan ook bij de voorbereiding van een succesvolle tender.
The sky is niet meer the limit
In de afgelopen jaren was de sky the limit. Opbrengsten stegen harder dan kosten, wat ruimte bood om de kwaliteit te verhogen. De openbare ruimte moest beter: meer groen en met hogere kwaliteit materialen. De woningen moesten duurzamer, waarbij ambities/wensen boven het Bouwbesluit werden gesteld. Het parkeren moest onder de grond, zodat we het blik niet zagen en woningen moesten meer kwaliteit uitstralen. De jaren van sobere doelmatige bouw lagen immers achter ons.
Door de huidige wereldproblematiek is het evenwicht verdwenen: bouwkosten zijn gestegen, opbrengsten zijn gedaald, consumenten en ontwikkelaars voelen de hoge rente en bijkomende onzekerheden en de betaalbaarheid staat onder druk. Het evenwicht kan alleen hersteld worden door aan de knoppen te draaien. Doen we dat niet, dan zien we de bouwprojecten stil vallen. Dit laatste is nu op veel plaatsen aan de hand.
Klassiek tenderen in de huidige tijd, inclusief alle eisen die we afgelopen jaren stelden, zorgt voor een forse afname van het aantal biedingen. Lang niet iedere ontwikkeling is dan nog economisch uitvoerbaar en door de vele eisen zijn de mogelijkheden voor optimalisatie beperkt.
Kan een taxatie leiden tot een haalbaar plan?
Door voorafgaand aan het tenderen te taxeren, kan je veel leren. Wat zijn de effecten van minimale woninggroottes voor sociale en middeldure huurwoningen op de waarde? Moeten we per se woningen met hoge architectonische en duurzame kwaliteiten bouwen? Liggen kleine tussenwoningen misschien beter op de markt dan grote twee-onder-een-kap woningen? En parkeren, moet dat echt onzichtbaar of accepteren we meer blik op straat (ingepakt in groen)?
Dit zijn allemaal keuzes die de uitkomst van de tender beïnvloeden. Door financiële effecten van deze keuzes vooraf inzichtelijk te maken, kan de haalbaarheid van een uitvraag worden beoordeeld. Daarnaast is het beter te beoordelen of iets als harde eis of als wens wordt opgenomen. Het oude adagio ‘rekenen en tekenen’ is in de huidige tijd nog meer van toepassing dan ooit. Een goede voorbereiding van je tender is het halve werk en wordt meestal in en na het tenderproces ruimschoots terugverdiend.
In 2023 nemen wij – Martine, Romy, Roger en Hélène – je mee in onze blogreeks ‘Meer tenderen, beter tenderen’. Hierin delen we onze visie op het beter én efficiënter insteken van openbare selectieprocedures, omdat dit steeds belangrijker wordt nu er meer getenderd zal moeten worden. Hoe kun je bijvoorbeeld zorgen voor meer transparantie in je tenders? Of hoe ga je om met subjectieve beoordelingen, te veel ‘papieren eisen’ en integraliteit van beoordelingscriteria? En, hoe maak je het duurzaamheidscriterium meetbaar?
Houd onze LinkedIn pagina’s en de website in 2023 dus goed in te gaten!