8 december 2023
Samen uit, samen (t)huis
De samenwerking tussen woningcorporaties en gemeenten bij het tenderen van woningbouwopgaven. De vraag naar nieuwe woningen is hoog. Om voldoende differentiatie in het woningaanbod te krijgen, leggen gemeenten doelgroepen, maximale vrij-op-naamprijzen, anti-speculatiebedingen en zelfbewoningsplichten vast in beleid. Voor de meeste nieuwbouwplannen wordt tegenwoordig een minimaal percentage aan sociale huurwoningen voorgeschreven. Logische afnemers van deze woningen zijn de woningcorporaties, die in de betreffende gemeente werkzaam zijn.
Als een gemeente zelf grond uitgeeft voor een nieuwbouwplan en deze wil tenderen, dan vraagt dit aan de voorkant om een nauwe samenwerking tussen de woningcorporatie als toekomstig eigenaar van de sociale huurwoningen en de gemeente als verkoper van de grond. Dit komt de kwaliteit van het plan vaak ten goede. Voor een goede samenwerking moeten er vooraf duidelijke afspraken gemaakt worden over de rol- en taakverdeling in de voorbereiding van en tijdens de tender, over de beoordeling van de plannen en over de uiteindelijke (turnkey) afname van de woningen door de woningcorporatie. Deze rol- en taakverdeling is maatwerk en verschilt per opgave. Toch komen een aantal zaken vaak terug.
Wij zien in de praktijk dat woningcorporaties de sociale huurwoningen vaak turnkey willen afnemen. Als toekomstig eigenaar van de woningen willen zij immers invloed hebben op de kwaliteit en het later benodigde onderhoud van de woningen. Dit kan bijvoorbeeld door middel van het opstellen van een programma van eisen, waarin een vaste vrij-op-naamprijs per woning kan worden opgenomen. Belangrijk hierbij is om niet de oplossing voor te schrijven, maar ‘slechts’ de eisen waaraan moet worden voldaan. Zo is het bijvoorbeeld af te raden om zonnepanelen voor te schrijven, maar in plaats daarvan een energieprestatie-eis voor de woningen op te nemen. Zo krijgt de marktpartij de vrijheid om een passende oplossing te kiezen.
Als de winnaar van de tender geselecteerd is, worden er samenwerkingsafspraken gemaakt tussen de winnaar en de woningcorporatie. Ook daar is het belangrijk om het gezamenlijke doel voor ogen te hebben en goede heldere afspraken te maken. Dit gebeurt vaak met een koop- en aannemingsovereenkomst tussen de woningcorporatie en de winnaar. Zo maken zij onderling ook goede afspraken over de af te nemen sociale huurwoningen op de te ontwikkelen locatie. Daarnaast pleiten wij er ook voor dat de woningcorporatie een actieve rol heeft in de gunnings- of verkoopfase van de tender. Zo kan een woningcorporatie een rol innemen als beoordelaar van de inhoudelijke eisen ten aanzien van de sociale huurwoningen, als onderdeel van het gunningscriterium kwaliteit. Bovendien kan zij ook aanwezig zijn bij de dialooggesprekken en presentaties van de marktpartijen. Op die manier wordt de woningcorporatie nauw betrokken bij de tender en de in de toekomst te realiseren sociale huurwoningen.
Concluderend is het waardevol als een gemeente goed nadenkt over haar samenwerking met de woningcorporatie bij een tender, de invulling van de tenderdocumenten en hoe zij de kwaliteit van de woningen gaat borgen en beoordelen. In dat kader kan een gemeente (anterieure) afspraken maken met een woningcorporatie. Bijvoorbeeld door middel van een samenwerkingsvoorstel, waarin wordt nagedacht over de overlegstructuur en -frequentie. Ook kunnen er in een meer ‘juridisch jasje’ afspraken worden gemaakt, bijvoorbeeld in de vorm van een intentieovereenkomst, een samenwerkingsovereenkomst of een koop- en ontwikkelovereenkomst. Heldere communicatie en een realistische planning zijn hierbij essentieel.
Wil je meer weten over het tenderen van woningbouwplannen? Of wil je samen sparren over het opstellen van (contractuele) samenwerkingsafspraken tussen gemeenten en woningbouwcorporaties? Neem dan contact op met Martine van Neer via 06 573 240 23 of via mvanneer@gloudemans.nl.
In 2023 nemen wij – Martine, Romy, Roger en Hélène – je mee in onze blogreeks ‘Meer tenderen, beter tenderen’. Hierin delen we onze visie op het beter én efficiënter insteken van openbare selectieprocedures, omdat dit steeds belangrijker wordt nu er meer getenderd zal moeten worden. Hoe kun je bijvoorbeeld zorgen voor meer transparantie in je tenders? Of hoe ga je om met subjectieve beoordelingen, te veel ‘papieren eisen’ en integraliteit van beoordelingscriteria? En, hoe maak je het duurzaamheidscriterium meetbaar?
Houd onze LinkedIn pagina’s en de website in 2023 dus goed in te gaten!