Aan de slag

Wat u er ook van vindt, het coalitieakkoord bevat in ieder geval grote plannen. De nieuwe coalitie erkent dat Nederland voor ingrijpende keuzes staat. De woningnood, stikstofproblematiek en klimaatopgave vragen om snelle en samenhangende maatregelen. Het kabinet kiest daarbij nadrukkelijk voor een sterkere regierol van het Rijk, met minder versnippering, minder regels en meer ruimte om te bouwen.

Van al deze onderwerpen krijgt de woningnood de hoogste prioriteit. Het Rijk neemt hierin weer duidelijk de leiding door procedures te versnellen, grootschalige woningbouwlocaties aan te wijzen en scherp te sturen op de realisatie van betaalbare huur- en koopwoningen. Tegelijkertijd wordt ingezet op betere doorstroming op de woningmarkt en ontstaat meer ruimte voor innovatieve bouwoplossingen die sneller en efficiënter tot nieuwe woningen leiden.

Ontwerp-Nota Ruimte 2025

Waar het coalitieakkoord inzet op tempo en doorzettingsmacht, schetst de Ontwerp-Nota Ruimte 2025 (ONR) het ruimtelijke kader waarbinnen die ambities moeten landen. Ook hier neemt het Rijk nadrukkelijk meer regie, door scherpere keuzes te maken over waar in Nederland grootschalige woningbouw wel en niet gewenst is. Woningbouw wordt expliciet gekoppeld aan andere nationale opgaven, zoals bereikbaarheid, economie, energie en waterveiligheid.

De ONR zet vooral in op concentratie en bundeling. Woningen moeten in hoofdzaak worden gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied en op goed ontsloten locaties rond OV-knooppunten. Grootschalige uitleglocaties zijn niet uitgesloten, maar alleen toegestaan als zij passen binnen bredere ruimtelijke keuzes en niet ten koste gaan van natuur, water en landbouw. Daarmee benadrukt de Nota dat woningbouw geen op zichzelf staande opgave is, maar onderdeel van een integraal ruimtelijk ontwerp.

Op dit punt sluit de ONR aan bij het coalitieakkoord, dat eveneens kiest voor een sterkere landelijke regierol en grootschalige woningbouwlocaties van nationaal belang. Tegelijkertijd zit hier ook spanning. Waar het coalitieakkoord vooral stuurt op versnelling en productie, legt de ONR nadruk op ruimtelijke kwaliteit en afweging. Niet elke plek waar snel gebouwd kan worden, is volgens de Nota ook ruimtelijk wenselijk.

Actiever grondbeleid

Ondanks de spanning tussen Nota en het coalitieakkoord kunt u toch een duidelijk trend ontdekken: Grip op Grond wordt belangrijker. Op het moment dat er meer grip op grond nodig is, betekend dit dat er actiever gestuurd moet gaan worden op grond. Immers, op grond kun je bouwen.

Het coalitieakkoord stelt:

‘Gemeenten krijgen meer mogelijkheden om actief grondbeleid te voeren en grond tegen redelijke prijzen aan te kopen, onder andere via een sterker en actiever (toepassen van) voorkeursrecht, een grondfaciliteit voor de financiering van aankoop. We willen het prijsopdrijvend effect door meer vraag voorkomen. Daarbij kan ook een instrument worden ingezet waarbij private winsten van grondbezitters meer publiek kunnen worden aangewend voor bijvoorbeeld woningbouw en infrastructuur waarbij uitbreiden van het kostenverhaal het snelst en meest geschikt is.’

Betekent dit dat gemeenten hun grondbeleid volledig moeten omgooien en overal actief moeten worden? Volgens ons zeker niet. De afgelopen jaren zien we juist al een duidelijke beweging zichtbaar van faciliterend grondbeleid naar een meer situationele aanpak met steeds vaker lef om ook het actieve spoor te bewandelen. Gemeenten maken steeds bewuster de keuze waar zij zelf regie nemen en waar zij ruimte laten aan de markt. Situationeel grondbeleid betekent dat per situatie in het grotere geheel wordt bekeken welke grondbeleidsrol passend is. Soms vraagt een ontwikkeling om actief grondbeleid en kiest een gemeente ervoor om zelf grond aan te kopen, positie in te nemen en te sturen op programma en betaalbaarheid. In andere gevallen volstaat een regisserende of faciliterende rol.

De stap naar daadwerkelijk actief grondbeleid binnen dat situationele kader wordt echter nog vaak als risicovol gezien. Het verwerven van grond brengt financiële en marktrisico’s met zich mee. Die terughoudendheid is soms terecht, maar niet altijd. Met een strategische inzet van bestaande grondinstrumenten kan een deel van het risico nu al worden beheerst, bijvoorbeeld via het voorkeursrecht. De aangekondigde grondfaciliteit kan die stap verder vergemakkelijken, doordat het Rijk meedeelt in het risico bij grondaankopen.

Tegelijkertijd vraagt actiever grondbeleid om meer dan instrumenten alleen. Het begint bij een duidelijke lange termijnvisie op de woningbouwopgave: bouwlocaties in beeld brengen, bepalen waar en wanneer ontwikkeling gewenst is, middelen reserveren en binnen dat kader een samenhangende strategie opstellen. Dat kan nu al. Gemeenten die hierop voorsorteren, vergroten hun Grip op Grond en versterken hun positie om woningbouw daadwerkelijk vlot te trekken. Actiever grondbeleid is daarmee geen doel op zich, maar een middel om de regie te nemen. Niet overal, maar juist daar waar het nodig is.

Van al deze onderwerpen krijgt de woningnood de hoogste prioriteit. Het Rijk neemt hierin weer duidelijk de leiding door procedures te versnellen, grootschalige woningbouwlocaties aan te wijzen en scherp te sturen op de realisatie van betaalbare huur- en koopwoningen. Tegelijkertijd wordt ingezet op betere doorstroming op de woningmarkt en ontstaat meer ruimte voor innovatieve bouwoplossingen die sneller en efficiënter tot nieuwe woningen leiden.

Bent u benieuwd of het grondbeleid van uw gemeente klaar is voor toekomstige uitdagingen?

Wilt u weten wat situationeel grondbeleid voor uw gemeente kan betekenen, of hoe grondbeleid de basis kan vormen voor een ontwikkelstrategie voor uw woningbouwopgaven? Daan van den Hil en Ad Mutsaers vertellen u er graag meer over!