24 november 2023
Leren van (meervoudig onderhands) selecteren?!
Met het tenderteam bespraken wij laatst de verkoopprocedures in concurrentie van vóór het Didam-arrest. Zeker niet alle vastgoed- en gebiedsontwikkelingsopgaven werden voor Didam een-op- een verkocht door gemeenten. Voor prominente locaties of voor locaties waarin meerdere marktpartijen hun interesse kenbaar hebben gemaakt, werden voor Didam ook al selectieprocedures gevoerd. Ons tenderteam concludeerde dat we bij dergelijke gronduitgiftes in concurrentie vaak kozen voor een vorm van een meervoudig onderhandse procedure. Een procedure met een relatief korte doorlooptijd, waarbij zo’n drie partijen die zich reeds bewezen hadden voor onze opdrachtgevers werden uitgenodigd om een aanbieding te doen. Wel in concurrentie, maar niet opengesteld voor de hele markt.
Sinds Didam is een meervoudig onderhandse procedure bij gronduitgiftes niet meer mogelijk, omdat het voeren van een openbare selectieprocedure nu het uitgangspunt is. Enigszins vreemd, aangezien de Aanbestedingswet voor overheidsopdrachten met een beperkte omvang wel de mogelijkheid kent van een meervoudig onderhandse procedure. Bij veel gemeenten proeven wij een behoefte aan een vorm van een meervoudig onderhandse procedure voor vastgoed- of gebiedsontwikkelingsopgaven met een beperkte omvang. Een voordeel van een meervoudig onderhandse procedure is namelijk dat aan lokale marktpartijen rechtstreeks gevraagd kan worden om, weliswaar in concurrentie, een aanbieding te doen. Bovendien scheelt deze procedure een hoop tijd en kosten, zowel voor de gemeente als voor de deelnemende marktpartijen.
De openbare verkoopprocedures die wij na Didam begeleiden kennen eigenlijk allemaal een voorselectiefase. Dit doen we, omdat er bij vastgoed- en gebiedsontwikkelingsopgaven vaak veel interesse is vanuit de markt en de geïnteresseerde marktpartijen niet onnodig op kosten gejaagd moeten worden. Zo is het bijvoorbeeld niet proportioneel om van alle geïnteresseerde partijen een compleet schetsontwerp voor de locatie te vragen. Daarnaast is de ene partij geschikter voor de opgave dan de ander, maar hoe haal je in de selectiefase dan de drie meest geschikte partijen eruit? Ken je punten toe aan in te dienen referentieprojecten, met als risico dat de partij die het als beste opschrijft wint? Of kies je voor een systeem met loting? Vraag je om een combinatie van een referentie en een visie op de opgave? Of vraag je hiermee dan weer teveel van de markt? En wanneer er geselecteerd wordt op referenties, hebben nieuwkomers op de markt met creatieve ideeën dan eigenlijk wel een kans?
Elke opgave is weer anders en daardoor is elke selectiefase voor ons ook weer een nieuwe puzzel, die we samen met onze opdrachtgevers graag leggen. Onze ervaringen met selectiefases zijn wisselend, mede omdat binnen een reeds uitgeschreven procedure strikt en formeel getoetst moet worden aan de spelregels en er daarmee helaas vaak ook partijen afvallen die wel degelijk geschikt zijn voor de opgave. In dat opzicht biedt een meervoudig onderhandse procedure voordelen.
In december kijken wij met het tenderteam vooruit naar 2024, waarbij wij de koppen bij elkaar steken om onze selectiemethodieken nóg beter te maken. Gaat u binnenkort een verkoopprocedure starten? Wij denken graag mee over de insteek van uw procedure!
In 2023 nemen wij – Martine, Romy, Roger en Hélène – je mee in onze blogreeks ‘Meer tenderen, beter tenderen’. Hierin delen we onze visie op het beter én efficiënter insteken van openbare selectieprocedures, omdat dit steeds belangrijker wordt nu er meer getenderd zal moeten worden. Hoe kun je bijvoorbeeld zorgen voor meer transparantie in je tenders? Of hoe ga je om met subjectieve beoordelingen, te veel ‘papieren eisen’ en integraliteit van beoordelingscriteria? En, hoe maak je het duurzaamheidscriterium meetbaar?
Houd onze LinkedIn pagina’s en de website in 2023 dus goed in te gaten!