Noodzaak en urgentie:
In de Regionale Woonagenda Rivierenland 2021-2030 is bepaald dat er in Maasdriel tussen de 700 à 1.250 woningen zullen moeten worden gebouwd om te kunnen voorzien in de geprognotiseerde vraag naar nieuwe woningen voor de komende tien jaar. Met de bouw van deze aantallen woningen pakt de gemeente het woningtekort aan. De woningbouwopgave is vastgelegd in meerjarige prestatieafspraken tussen woningcorporaties, huurderverenigingen en gemeenten. Het bestemmingsplan maakt de bouw van in totaal 177 woningen mogelijk. De te onteigenen gronden worden nu gebruikt als landbouwgrond, een woning met tuin en erf, en een warenhuis (kas) met erf. Op de te onteigenen gronden zijn sociale huurwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, hoek- en tussenwoningen alsmede vrijstaande woningen voorzien.

Zienswijzen:
Door drie reclamanten is een zienswijze naar voren gebracht.

Omissies in het ontwerp onteigeningsbesluit:
Naar mening van reclamanten staan er in het ontwerp onteigeningsbesluit omissies. De onjuistheden zien onder meer op het genoemde gebruik van het warenhuis met erf en verzoeker heeft meerdere keren brieven gericht aan personen die geen belanghebbende zijn. In het ontwerp onteigeningsbesluit zijn een opschortende en ontbindende voorwaarde opgenomen aangaande het wel of niet onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Volgens reclamanten moeten deze voorwaarden ook zijn gericht op het exploitatieplan.

De Kroon overweegt dat voor wat betreft het omschreven gebruik van de te onteigenen gronden geen omissie betreft dat onder een warenhuis in dit geval een (glazen) kas kan worden bedoeld. Op de te onteigenen gronden stonden dergelijke kassen die enige tijd geleden zijn gesloopt.

“Over de opschortende en ontbindende voorwaarde die ook zou moeten gelden voor het al dan niet in stand blijven van het exploitatieplan overwegen wij het volgende. Het onteigeningsverzoek betreft in dit geval een onteigening ex artikel 77, lid 1, onder 1 van de Onteigeningswet ten behoeve van een bestemmingsplan. In het bestemmingsplan wordt een regeling gegeven voor de bestemming van de daarin begrepen gronden. Er bestaat dan ook naar ons oordeel geen aanleiding om aan dit onteigeningsbesluit de voorwaarde te verbinden dat ook het exploitatieplan onherroepelijk van kracht moet zijn voordat kan worden gestart met de gerechtelijke onteigeningsprocedure.”

De Kroon merkt op dat zij het onderschrijft dat het erg vervelend is wanneer een overledene wordt aangeschreven. Echter, wat hier ook van zij, de aanbiedingsbrieven zijn aan de juiste recht- en belanghebbenden gezonden. Bovendien is de overledene niet als recht- of belanghebbende op de kadastrale uittreksels, de onteigeningslijst of op de belanghebbendenlijst opgenomen. Met betrekking tot de vraag of de echtgenoot van een van de reclamanten, al dan niet ten onrechte is aangemerkt als belanghebbende wordt overwogen dat uit de gegevens van het kadaster blijkt dat reclamante gehuwd is. Het huwelijksregime is onbekend, het is mogelijk dat de echtgenoot daarom een zakelijk recht kan hebben over de betreffende te onteigenen onroerende zaken. Reclamante geeft in haar zienswijze aan dat haar echtgenoot geen belanghebbende is, maar onderbouwt dit verder niet. Ook vanuit de echtgenoot is niets vernomen. De Kroon overweegt dat reclamante en de echtgenoot niet in hun belangen zijn geschaad door het aanmerken van de echtgenoot als belanghebbende.

Zelfrealisatie:
Reclamanten 1 en 2 beroepen zich op zelfrealisatie. Reclamant 1 is, na een principeakkoord op haar plan van verzoeker, een samenwerking met een professionele partij aangegaan. Reclamant 1 is van mening dat haar plan past binnen het bestemmingsplan. Tevens is zij bereid en in staat de woonbestemming volgens het bestemmingsplan te realiseren en zich te houden aan de eisen van stedenbouw en welstand. Reclamant 2 geeft aan sinds 2018 in gesprek te zijn met verzoeker over haar concrete initiatief tot zelfrealisatie.

De Kroon overweegt dat bij een beoogde zelfrealisatie de grondeigenaar zijn plannen ter zake tijdig en op een duidelijke manier aan verzoeker kenbaar dient te maken. Tijdig houdt in dat het zelfrealisatieverzoek voor de start van de onteigeningsprocedure, te weten het verzoekbesluit ex artikel 78 eerste lid van de Onteigeningswet, is voorgelegd aan verzoeker, zodat de gemeenteraad dit verzoek kan meewegen in de afweging van de onteigeningsnoodzaak. Daar staat voor de gemeente de plicht tegenover om in ieder geval vóór de terinzagelegging van het ontwerpraadsbesluit tot onteigening voldoende duidelijkheid te verschaffen over de door de gemeente voorgestane wijze van planuitvoering.

In onderhavig geval overweegt de Kroon dat reclamanten zich bij de vorming van hun zelfrealisatieplannen moeten conformeren aan hetgeen daarover in het bestemmingsplan, het exploitatieplan, het Masterplan en het beeldkwaliteitsplan door verzoeker is vastgelegd. Uit de stukken en hetgeen tijdens de hoorzitting is verklaard wordt opgemaakt dat de zelfrealisatieplannen niet passen binnen deze door de verzoeker gestelde kaders. Op grond van het Masterplan wil verzoeker een woonwijk met een bepaalde stedenbouwkundige samenhang. Op grond hiervan wil hij dat reclamanten een integraal plan indienen voor alle drie de percelen, dat in de door hem gewenste vorm van uitvoering voor het gebied past. Dat integrale plan is niet ingediend. De plannen zoals die door reclamanten zijn ingediend voldoen niet aan de door verzoeker gewenste vorm van uitvoering van het bestemmingsplan. Ook is de Kroon niet gebleken dat reclamanten in staat en bereid zijn het bestemmingsplan op hun gronden zelf te realiseren. De ingehuurde ontwikkelaar is dan wel een professionele partij. Maar beide reclamanten hebben niet tijdig een concreet op uitvoering gericht plan overlegd voor hun gronden. Niet duidelijk inzichtelijk is gemaakt door wie, wanneer en op welke wijze hun voornemens tot zelfrealisatie tot uitvoering gebracht kunnen worden. Enkel de stelling dat zij in staat en bereid zijn de bestemming uit te voeren conform het Masterplan en dat kostenverhaal via het exploitatieplan is verzekerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Minnelijk overleg:
Reclamanten zijn van mening dat geen serieus minnelijk overleg is gevoerd.

De Kroon overweegt dat uit het logboek, de overgelegde stukken en hetgeen tijdens de hoorzitting door partijen naar voren is gebracht, blijkt dat verzoeker en reclamanten vanaf eind 2008 in gesprek zijn over de bouw- en gebruiksmogelijkheden. De Kroon oordeelt dat in onderhavig geval voldoende redelijke pogingen zijn ondernomen om met reclamanten tot overeenstemming te komen om de benodigde onroerende zaken minnelijk te verwerven. De onderhandelingen zijn primair vastgelopen om de hoogte van de te betalen exploitatiebijdrage. Verzoeker wil zonder tegenvoorstel van reclamanten hier geen onderzoek naar doen en bovendien is de hoogte vastgelegd in het exploitatieplan en daarmee een gegeven. Wij overwegen dat als reclamanten de exploitatiebijdrage niet willen betalen, zelfrealisatie niet mogelijk is.

Publiek belang:
Reclamanten stellen dat hun zelfrealisatieplannen ook het publiek belang dienen en dat grondplannummer 2 niet nodig is voor de stedenbouwkundige afronding van de straat. De Kroon overweegt dat dit aangevoerde planologisch van aard is en in de bestemmingsplanprocedure op grond van de Wro aan de orde wordt gebracht. Planologische aspecten kunnen in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure niet zelfstandig worden beoordeeld. De te onteigenen onroerende zaken zijn nodig voor de uitvoering van het bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een woonwijk. De in het bestemmingsplan vastgelegde bestemmingen dienen primair het publiek belang, gelegen in de ontwikkeling van deze locatie. De noodzaak van de uitvoering is al bepaald en vastgelegd.

Onteigening gehele areaal:
Reclamante 2 is van mening dat een deel van haar eigendom ten onrechte buiten het bestemmingsplan en het onteigeningsverzoek is gelaten. Het betreffende perceel functioneert als tuin en is onderdeel van het erf en vormt dus een geheel. Daarnaast zou het buiten de onteigening laten in strijd zijn met artikel 38 Onteigeningswet. Op grond van welk artikel de overname van het gehele erf dient te geschieden, wanneer onteigening ertoe leidt dat minder van 25% van het areaal resteert.

De Kroon is niet bevoegd om op grond van artikel 38 Onteigeningswet het onteigeningsverzoek uit te breiden. Deze mogelijkheid kan pas in het kader van de gerechtelijke onteigeningsprocedure aan de orde worden gesteld.

Onteigening te prematuur?
Met betrekking tot de stelling van reclamanten dat verzoeker wil gaan onteigenen lopende het beroep bij de Afdeling, terwijl er geen serieus minnelijk overleg is gevoerd en de zelfrealisatieplannen niet voldoende zijn beoordeeld, het volgende. “Reclamanten geven hiermee aan dat de onteigening voorbarig is. Hierover merken wij op dat zolang het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk van kracht is, de planologische belangen van de te onteigenen partij worden beschermd. In dat verband hebben wij aan dit besluit voorwaarden verbonden die zien op het tijdstip waarop een dagvaarding ingevolge artikel 18 Onteigeningswet kan worden uitgebracht en op het tijdstip van het vervallen van dit besluit.”

De Kroon wijst de onroerende zaken aan ter onteigening.

Bekijk uitspraak