Noodzaak en urgentie
De onroerende zaken zijn gelegen in het Chw bestemmingsplan Rijnhaven-oost 2021 welk bestemmingsplan is vastgesteld door gemeenteraad van Alphen aan den Rijn.

De gemeente Alphen aan den Rijn kampt met een groot woningtekort. Uit de provinciale woningbehoefteraming 2021 blijkt dat er in de periode 2021 tot 2030 in de regio Holland Rijnland behoefte is aan 27.450 woningen. Het plangebied Rijnhaven-Oost betreft de herontwikkeling van een bedrijventerrein naar gemengd gebied, bestemd voor wonen en werken. Hiermee kan de gemeente voldoen aan de woningbouwbehoefte en anderzijds het gebied en daarmee de stad voorzien van een kwaliteitsimpuls. De gehele ontwikkeling zorgt voor realisatie van 1.838 woningen. De te onteigenen gronden zijn gelegen in deelgebied Mijlpaal 30 fase 1. In dat subgebied worden minimaal 253 nieuwe woningen verwezenlijkt. Op de te onteigenen gronden worden meer specifiek 125,7 woningen gerealiseerd.

Zienswijzen:
Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn 2 zienswijzen naar voren gebracht:

Reclamanten 1:

Onteigening voorbarig
Reclamanten stellen dat het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is, mede omdat zij zelf een beroepschrift hebben ingediend. Volgens reclamanten zal het plan om meerdere redenen bij de Afdeling geen stand houden en nooit onherroepelijk worden. De planologische uitvoerbaarheid is daardoor naar mening van reclamanten niet geborgd.

De Kroon overweegt: Op basis van bestendig Kroonbeleid is het evenwel rechtens toelaatbare praktijk dat de onteigeningsprocedure wordt gestart op basis van een vastgesteld bestemmingsplan. Duidelijk is dat het bestemmingsplan in dit geval al was vastgesteld (op 17 februari 2022) op de datum waarop verzoeker zijn verzoekbesluit nam (30 juni 2022). In dat licht en in aanmerking genomen dat verzoeker is gehouden aan zijn eigen, op de urgentie van de realisering van het plan, toegespitste planning, kan naar oordeel van de kroon niet worden gesteld dat het verzoekbesluit prematuur is genomen. De bezwaren die van planologische aard zijn worden door de Kroon in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure niet zelfstandig beoordeeld.

Minnelijk overleg
Naar mening van reclamanten zijn er onvoldoende serieuze onderhandelingen gevoerd om de onroerende zaken langs minnelijke weg te verkrijgen. Reclamanten geven aan bereid te zijn mee te werken aan uitplaatsing via in de eerste plaats een vervangende locatie en ten tweede een passende schadeloosstelling. Reclamanten zijn van mening dat verzoeker zich onvoldoende heeft ingespannen om een adequate en alternatieve locatie aan te bieden. Hierbij wijzen reclamanten nog op een locatie die in eigendom van verzoeker is maar verzoeker komt volgens hen niet met een goede aanbieding.

De Kroon overweegt dat uit het dossier blijkt dat verzoeker sinds 2017 in overleg is met reclamanten over de aankoop van de benodigde onroerende zaken. Ook alternatieve locaties zijn daarbij aan de orde geweest en tevens zijn er meerdere aanbiedingen gedaan. Naar overweging van de Kroon heeft verzoeker voldoende onderzocht en zich voldoende ingespannen in hoeverre er een andere oplossing dan een schadeloosstelling in geld kan worden bereikt, namelijk een alternatieve bedrijfslocatie. In ieder geval stond op het moment van de start van de onteigeningsprocedure vast dat nog niet vrijwillig met reclamanten tot overeenstemming kon worden gekomen over een minnelijke eigendomsoverdracht. Verzoeker mocht dan ook besluiten tot het indienen van het verzoek tot onteigening om de tijdige uitvoering van het bestemmingsplan zeker te stellen. Het minnelijk overleg is na indiening van het verzoek voortgezet en partijen zijn inmiddels dichtbij het aangaan van een intentieovereenkomst voor een alternatieve locatie.

Door reclamanten wordt gesteld dat er een brief ontbreekt. De Kroon overweegt dat het logboek inzichtelijk moet maken dat er voldoende en serieus minnelijk overleg is gevoerd tussen partijen en voorafgaand aan het verzoekbesluit. Het gestelde dat het logboek niet compleet is omdat deze brief niet bij de bewijsstukken is gevoegd wil niet zeggen dat het onderhandelingsproces niet zorgvuldig is verlopen of dat reclamanten daardoor in hun belangen zijn geschaad.

Urgentie
Reclamanten stellen dat het niet realistisch is dat binnen vijf jaar na het Kroonbesluit een aanvang wordt gemaakt met de uitvoering van het werk. De benodigde urgentie ontbreekt derhalve. Reclamanten wijzen daarbij op de huidige doorlooptijden van procedures bij de Afdeling en de rechtbank en de gevolgen van het Didam-arrest.

De Kroon overweegt dat er op dit moment geen reden is om aan te nemen dat niet binnen 5 jaar na het Kroonbesluit kan worden gestart met de werkzaamheden. Daarnaast wordt gewezen op de aan het KB te verbinden voorwaarden die zien op het tijdstip waarop een dagvaarding ingevolge artikel 18 van de Onteigeningswet kan worden uitgebracht en op het tijdstip van het eventueel vervallen van dit besluit. Over het aspect mededinging, mede in relatie tot het Didam-arrest, overweegt de Kroon dat dit in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure niet ter beoordeling staat. Verzoeker geeft hierover aan dat medio 2022 de samenwerking met de ontwikkelaars is gepubliceerd en ter inzage heeft gelegen. Daarop zijn geen reacties binnengekomen waarmee volgens verzoeker is voldaan aan de vereisten uit het Didam-arrest.

Onduidelijke wijze van uitvoering
Reclamanten hebben tijdens de hoorzitting opgemerkt dat de wijze van uitvoering van het plan onduidelijk is. Temeer nu de globale bestemming hiervoor ruimte overlaat. Het is dan aan verzoeker om met een nadere situatie en werktekening duidelijk te maken hoe de globale bestemming wordt uitgevoerd. De plankaart waar in de zakelijke beschrijving naar wordt verwezen is naar mening van reclamanten onvoldoende concreet.

De Kroon overweegt dat de zienswijze pas op de hoorzitting naar voren is gebracht. De zienswijze is niet binnen de daarvoor geldende termijn van zes weken naar voren is gebracht en dient om die reden buiten beschouwing te worden gelaten. De Kroon is niet gebleken van omstandigheden op grond waarvan de termijnoverschrijding verschoonbaar moet worden geacht.

Reclamanten 2

Minnelijk overleg
Reclamanten zijn van mening dat ten tijde van het nemen van het verzoekbesluit concreet zicht was op het tijdig bereiken van minnelijke overeenstemming over verplaatsing van het bedrijf naar een alternatieve locatie. De noodzaak tot onteigening is dan ook niet aangetoond. Ook is verzoeker onduidelijk: aan de ene kant geeft verzoeker aan dat onteigening het uiterste middel is maar aan de andere kant loopt de onteigeningsprocedure die over dat proces hangt.

De Kroon overweegt dat met reclamanten in ieder geval sinds januari 2020 overleg is gevoerd. Daarbij zijn ook mogelijke alternatieve locaties aan de orde geweest. Naar overweging van de Kroon is er door verzoeker voorafgaand aan de start van de administratieve onteigeningsprocedure voldoende gepoogd tot minnelijke overeenstemming te komen en stond vast dat op het moment van de start van de onteigeningsprocedure nog geen overeenstemming was bereikt over een minnelijke eigendomsoverdracht.

Urgentie
De onteigening is volgens reclamanten prematuur en niet urgent omdat niet voldoende vaststaat dat binnen 5 jaar na het Kroonbesluit met de uitvoering van het werk zal worden gestart. Volgens reclamanten is er geen sprake van een reële planning en zijn de plannen slechts indicatief. Bovendien is er op relatief korte termijn zicht op overeenstemming over een alternatieve locatie. Ook staat niet vast waarvoor de te onteigenen gronden zullen worden gebruikt vanwege de flexibiliteit in het Crisis- en herstelwet bestemmingsplan en ook missen reclamanten 2 een exploitatieplan.

De Kroon verwijst naar hetgeen is overwogen onder de zienswijze bij reclamanten 1. Voor wat betreft hetgeen reclamanten 2 naar voren brengen over de financiële haalbaarheid wordt overwogen dat dat niet ter beoordeling staat in de administratieve onteigeningsprocedure. Dit punt moet bij de bestemmingsplanprocedure aan de orde worden gesteld. Voor het onteigenen op basis van een Crisis- en herstelwet bestemmingsplan merkt de Kroon op dat het mogelijk is om te onteigenen voor een flexibele of ruime bestemming zoals opgenomen in zo’n bestemmingsplan, mits er een voldoende concreet beeld is van de invulling van het plangebied. Naar oordeel van de Kroon is daar in dit geval sprake van.

Laatste aanbod niet actueel
Het aanbod dat verzoeker op 17 mei 2022 heeft gedaan is volgens reclamanten 2 niet actueel. Zij geven daarbij als redenen dat het binnen de termijn van vier werken voorafgaand aan de start van de procedure is gedaan en dat het aanbod niet aansluit bij de stand van zaken van de overleggen.

De Kroon overweegt dat op grond van bestendig Kroonbeleid tussen het verzoekbesluit en het laatste aanbod tenminste vier weken zitten, zodat ontvanger van het aanbod voldoende tijd heeft om erop te kunnen reageren. Als de periode in acht is genomen wordt uitgegaan van een voldoende actueel aanbod. In onderhavig geval is het aanbod gedaan op 17 mei 2022 en is het verzoekbesluit genomen op 30 juni 2022. De periode van vier weken is dus in acht genomen.

De Kroon overweegt dat de in het onteigeningsplan begrepen onroerende zaken bij de uitvoering van het bestemmingsplan niet kunnen worden gemist en wijst het verzoek van verzoeker toe.

Bekijk uitspraak