Gloudemans Uitspraak - algemeen
17 oktober 2018

ABRS – Woz-waarde

Het college heeft aan zijn besluiten t.b.v. appellant sub 1A, sub 1B, sub 1C en sub 1D vier afzonderlijke adviezen van het Kenniscentrum (thans: Thorbecke) ten grondslag gelegd. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte tot het oordeel is gekomen dat de adviezen van het Kenniscentrum niet ten grondslag konden worden gelegd aan de besluiten.

bekijk uitspraak

Volgens het college kunnen de taxatierapporten van Esmeijer, die appellanten sub 1 hebben laten opstellen, niet worden aangemerkt als planschadetaxaties omdat in de rapporten geen planologische vergelijking wordt gemaakt. De geconstateerde waardeverminderingen zijn op geen enkele wijze onderbouwd, aldus het college. Voorts heeft de rechtbank volgens het college teveel waarde gehecht aan de woz-waarden door te oordelen dat het aanzienlijke verschil met de taxaties van het Kenniscentrum aanleiding vormt om te twijfelen aan de adviezen van het Kenniscentrum.

De Afdeling overweegt dat een verschil met de in het kader van de woz vastgestelde waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding vormt om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de woz-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de woz-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat (zie de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582).

In de taxatierapporten van Esmeijer staat dat bij de beoordeling van de waardevermindering rekening is gehouden met de woz-waarden die is gedaald. De correctie van de marktwaarde op de peildatum is door de gemeente doorgevoerd, zo staat in de rapporten van Esmeijer, omdat voorheen geen rekening is gehouden met storende omgevingsfactoren, zoals de aanwezigheid van een camping.

De Afdeling stelt vast dat bij het bepalen van de woz-waarde rekening is gehouden met de camping. Daarbij heeft de Afdeling in haar overweging betrokken dat bij besluit op bezwaar dat appellant sub 1C had gemaakt tegen de vastgestelde woz-waarde, de woz-waarde naar beneden is bijgesteld. In het besluit is vermeld dat uit onderzoek is gebleken dat de woz-waarde te hoog is vastgesteld omdat er te weinig rekening is gehouden met omgevingsfactoren zoals een camping en een bedrijfsloods.
Dat, zoals het college stelt, dit gelet op de peildatum onjuist is omdat de camping er toen feitelijk nog niet was, doet daaraan niet af. Gelet op het aanzienlijke verschil tussen de getaxeerde waarde van de woningen door het Kenniscentrum en de vastgestelde woz-waarden, heeft de rechtbank reeds hierom terecht geoordeeld dat een concreet aanknopingspunt bestond voor twijfel aan de juistheid van de adviezen van het Kenniscentrum. De rechtbank heeft daarom terecht geoordeeld dat het verschil tussen deze waarden in het kader van de planschadeverzoeken nader had dienen te worden gemotiveerd door het college. Omdat voor de woningen van de andere appellanten sprake is van een vergelijkbare situering ten opzichte van de camping als voor de woning van appellant sub 1C, en de woz-waarden voor deze woningen eveneens een daling laten zien, heeft de rechtbank eveneens voor hun situaties terecht geoordeeld dat op het college een nadere motiveringsplicht rustte.

Gloudemans voor het land van morgen