Bekijk uitspraak

De Afdeling gaat uitgebreid in op de in de taxatie opgenomen referentietransacties en marktomstandigheden, het bebouwingspercentage en de bedrijfswoning, de locatie en omvang van het perceel, de aftrek wegens onzekerheden en de kosten voor bouwrijp maken, nutsvoorzieningen en toegangsweg.

Bij de aftrek wegens onzekerheden is de Afdeling van oordeel dat dit aspect onvoldoende is gemotiveerd. Door de taxateur is toegelicht dat onzekerheden bestaan over de ontsluiting van het perceel, de realisering van nutsvoorzieningen op het perceel en het bouwrijp maken. Hoewel bij de taxatie als uitgangspunt is gehanteerd dat deze voorzieningen kunnen worden gerealiseerd, is er rekening mee gehouden dat een potentiële koper bij de koop onzeker zal zijn over de snelheid waarmee de voorzieningen kunnen worden gerealiseerd en of de kosten ervan niet hoger zullen uitvallen dan verwacht. Deze onzekerheden hebben naar oordeel van de taxateur een nadelige invloed van € 25,00 per m². Naar oordeel van de Afdeling is dit aspect onvoldoende gemotiveerd.

De Afdeling beslecht het geschil definitief. Door het college is terecht naar voren gebracht dat het perceel voorheen een uit te werken bestemming had en daarom voor een potentiële koper op de peildatum de onzekerheid bestond of en zo ja op welke termijn een uitwerkingsplan zou worden vastgesteld. De Afdeling acht het aannemelijk dat deze juridische onzekerheid een nadelige invloed zou hebben op de hoogte van de verkoopprijs en daarom zou leiden tot een afslag op de uitgangswaarde van € 220,00 per m². Gelet op het belang van een spoedige beslechting van het geschil bepaalt de Afdeling deze afslag ex aequo et bono op de helft van deze afslag, dus op een bedrag van € 12,50 per m².