11 januari 2023
ABRS – Taxatie en normaal maatschappelijk risico
Appellant was ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan eigenaar van een vrijstaande woning. hij heeft het college verzocht om tegemoetkoming in de planschade, bestaande uit een waardevermindering van de onroerende zaak. Als gevolg van de planologische wijziging worden dertien vrijstaande woningen op de gronden ten zuidwesten van de onroerende zaak mogelijk gemaakt.
Appellant stelt dat de taxatie van de door de gemeente ingeschakelde adviseur niet juist is. De gebruikte referenties zijn ongeschikt voor het bepalen van de marktwaarde van de onroerende zaak. Verder heeft appellant een taxatierapport overlegd, waarin eveneens gebruik is gemaakt van de zogenoemde vergelijkende methode en in het rapport vermelde marktwaarde is gecorrigeerd naar de peildatum. Tevens geeft appellant aan dat een makelaar per e-mail heeft aangegeven dat de onroerende zaak bij verkoop uiteindelijk € 75.000,00 minder heeft opgebracht als gevolg van de planologische wijziging.
De Afdeling merkt op dat een taxatie slechts terughoudend mag worden getoetst. Appellant heeft in het onderhavige geval niet aannemelijk gemaakt dat de door de gemeente ingeschakelde adviseur onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de gehanteerde referentieobjecten. Uit de door appellant overlegde rapporten is niet af te leiden dat de taxaties van deze deskundigen op een deugdelijke planologische vergelijking rusten. Dat brengt met zich mee dat alleen al daarom niet de door appellant gewenste betekenis aan deze rapporten toekomt. Het kan niet worden uitgesloten dat deze deskundigen tot een lagere waarde zouden zijn gekomen als zij de voor de eigenaar meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden van het plangebied in de taxatie hadden betrokken.
Tevens betoogt appellant dat het college geen drempel van 4 procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade heeft mogen toepassen. De planologische ontwikkeling paste naar haar aard en omvang niet binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid.
De Afdeling overweegt dat, gelet op de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 onvoldoende draagkrachtig is gemotiveerd dat de omvang van het normaal maatschappelijk risico gelijk is aan 4 procent. Uit de relevante Structuurvisie blijkt niet dat het plangebied wordt aangemerkt als zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling van kernen. Ook in het overzicht van ruimtelijke projecten wordt het onderhavige plangebied niet genoemd. Daar komt bij dat in de structuurvisie is opgenomen dat het wenselijk is om het landschap zoveel mogelijk open en agrarisch te houden om de afwisseling te vergroten. Appellant stelt zich terecht op het standpunt dat het college niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ontwikkeling naar haar aard en omvang geheel of gedeeltelijk paste binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde planologische beleid. Of de ontwikkeling naar haar aard en omvang gedeeltelijk binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving paste, is bij deze stand van zaken niet meer relevant. Dat kan immers, gelet op de uitspraak van 3 november 2021, niet leiden tot het toepassen van een hogere drempel dan het minimumforfait.