21 december 2022
ABRS – Financieel risico in mindering waarde
Appellant is sinds 19 december 1975 eigenaar van een perceel. Per brief van 20 mei 2011 heeft appellant het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij in de vorm van waardevermindering van zijn perceel heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, waardoor het perceel niet meer als grondbank kan worden gebruikt.
Tussen partijen is in geschil of de taxateur terecht een aftrek heeft toegepast vanwege het financiële risico van onvoorziene kosten voor saneren, beheren, controleren of isoleren van bodemverontreiniging, dat kleeft aan het eigenaarschap van het perceel als gevolg van oude en onbekende stortingen, na eerdere afgraving, tot 18 meter diep. Maatgevend is de prijs die een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. Een redelijk denkend en handelend koper zal bij de koop inzicht willen krijgen in de eigenschappen van het perceel en in de omvang van mogelijke kosten die als gevolg van bodemverontreiniging mogelijk gemaakt moet worden. Daarbij geldt dat bij het bepalen van de waarde van het perceel rekening moet worden gehouden met alle feiten en omstandigheden op de peildatum die van invloed zijn op de hoogte van de waarde, ook als daarvan pas gebleken is uit rapporten van latere datum.
De STAB heeft aangegeven dat de marktwaarde van her perceel op de peildatum op nihil gesteld dient te worden. Zij concludeert dat een koper op deze specifieke markt niet een dusdanig voordeel heeft, dat hij makkelijk over de geschetste risico’s heen zal stappen. Een koper zal wel onderzoek laten uitvoeren. Gelet op de totale kosten die de benodigde onderzoeken met zich brengen en de kans dat een koper op basis van de uitkomsten van de onderzoeken moet afzien van de koop, zal een gegadigde zich volgens de STAB die investering niet getroosten en dus afzien van een verder aankooptraject.
De Afdeling overweegt dat de conclusie van de STAB dat het financiële risico als gevolg van mogelijke bodemverontreiniging en de daardoor mogelijk van overheidswege opgelegde verplichtingen aan de eigenaar, in mindering moet worden gebracht op de waarde van de grond, wat tot gevolg heeft dat de waarde van de grond in de situatie voorafgaand aan de planologische wijziging nihil was, kan worden gevolgd. Op de peildatum was voor een potentiële koper sprake van onvoldoende zekerheid om ervan uit te kunnen gaan dat er geen sprake was van bodemverontreiniging ter plaatse van het perceel.