9 juni 2021
ABRS – Directe planschade en overgangsrecht
Deze uitspraak is een vervolg op een eerdere tussenuitspraak van de Afdeling waarin is overwogen dat bij een nieuwe uit te werken bestemming de uitwerkingsplicht en de uitwerkingsregels niet in de planvergelijking dienen te worden betrokken. Dat betekent echter niet dat het bouwverbod en het wegbestemmen van het agrarische gebruik niet bij de planvergelijking moeten worden betrokken.
De SAOZ heeft bij de taxatie van de cultuurgronden met de nieuwe bestemming “Wonen – Uit te werken” betrokken dat de agrarische exploitatie van deze gronden onder het overgangsrecht kan worden voortgezet. Volgens de SAOZ zal een potentiële koper bij de bepaling van de koopprijs rekening houden met de mogelijkheid dat het feitelijk bestaande agrarische gebruik van de gronden gedurende lange tijd kan blijven bestaan indien op de koopdatum niet duidelijk is dat dat gebruik spoedig zal worden beëindigd. Volgens de SAOZ is hiervoor steun te vinden in de rechtspraak van de Afdeling.
De Afdeling overweegt dat uit de rechtspraak als hoofdregel volgt dat het overgangsrecht van het nieuwe bestemmingsplan niet bij de planvergelijking en de taxatie van de waarde van een onroerende zaak mag worden betrokken. Alleen de aard en omvang van het overgangsrecht zelf kunnen aanleiding zijn voor een uitzondering op deze hoofdregel. Een dergelijke uitzondering doet zich in deze zaak niet voor. De schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak naar zijn aard kan niet worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht.
Appellant heeft een eigen taxatierapport ingebracht. Volgens dat rapport moet het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming “Wonen – Uit te werken” worden beschouwd als “gunstig gelegen, nader planologisch te bestemmen zogenoemde ‘ruwe bouwgrond”. Dergelijke gronden zijn voor een potentiële koper, doorgaans een ontwikkelaar, in ieder geval interessant, zonder dat duidelijk is wat er in de toekomst op deze gronden planologisch is toegestaan en wanneer een planologische bestemming kan worden gerealiseerd. De taxateur heeft de ervaring dat dergelijke gronden dan met een kleine plus op de (doorgaans) agrarische waarde worden gekocht. Uitgaande van het voormalige gebruik van het perceelgedeelte als tuinbouwgrond met een waarde van € 5,00/m2, heeft de taxateur de waarde van het perceelgedeelte onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan gewaardeerd op € 7,50/m2. Naar oordeel van de Afdeling is de getaxeerde waarde toereikend gemotiveerd.