Geschreven door: Michelle Latour en Ilze Bottram

Raad van State, 29 april 2020

“Met de vestiging van het voorkeursrecht heeft de raad beoogd de regierol van de gemeente bij de verwezenlijking van het ruimtelijk beleid zoals vastgelegd in de structuurvisie te behouden en te versterken”.

Bij besluit van 5 juni 2018 heeft de raad van de gemeente Wijk bij Duurstede een perceel aangewezen waarop het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing is. Viveste en de gemeente zijn ieder voor 50% eigenaar van het perceel en al geruime tijd in gesprek over de mogelijkheden voor herontwikkeling daarvan. De raad heeft aan de aanwijzing ten grondslag gelegd dat daarmee de verkoop door Viveste van haar onverdeelde helft in de eigendom van het perceel aan een derde en speculatie worden voorkomen.

Viveste betoogt in hoger beroep dat de rechtbank heeft miskend dat de raad in redelijkheid had moeten afzien van het vestigen van het voorkeursrecht, omdat ook zonder vestiging van dat recht speculatie met haar aandeel in de eigendom van het perceel niet mogelijk is. Het vestigen van het voorkeursrecht heeft slechts ten doel gehad een onderhandelingssituatie te forceren waarin Viveste feitelijk het mes op de keel wordt gezet. Uit het besluit op bezwaar volgt volgens Viveste dat de raad de bevoegdheid om het voorkeursrecht te vestigen heeft gebruikt om te kunnen bepalen onder welke voorwaarden de gemeente het aandeel van Viveste in de eigendom van de locatie kan verkrijgen. De raad heeft de publiekrechtelijke bevoegdheid die hem toekomt ten behoeve van de realisatie van de woonvisie en de ruimtelijke ordening, oneigenlijk gebruikt ter versterking van zijn positie als privaatrechtelijke mede-eigenaar en -ontwikkelaar, aldus Viveste.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332), blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg dat de wetgever met de invoering van deze wet heeft beoogd de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. De stelling van Viveste dat ook zonder het voorkeursrecht is gewaarborgd dat zij niet met haar aandeel speculeert en dat geen partij bereid zal zijn dit aandeel te kopen zolang met de gemeente geen afspraken over de herontwikkeling van het perceel zijn gemaakt, wat daarvan ook zij, laat onverlet dat de raad het voorkeursrecht mocht vestigen met het oog op de aan de gemeente toekomende regiefunctie. Viveste is niet verplicht haar aandeel in de eigendom van het perceel aan de gemeente te koop aan te bieden. Alleen als zij het aandeel wenst te vervreemden, moet zij dit eerst aan de gemeente te koop aanbieden. Dit is inherent aan het voorkeursrecht, zodat daarin geen aanleiding ligt voor het oordeel dat de raad misbruik heeft gemaakt van de Wvg. Het betoog faalt.

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2020:1156

Rechtbank Rotterdam, 29 april 2020

“Geen geslaagd beroep op dwaling en geen geslaagd beroep op tekortkoming in de nakoming ten aanzien van het voorkeursrecht van de gemeente”.

Geschil tussen RZ Wonen, als koper, en RL Trade, als verkoper, inzake de koop respectievelijk verkoop van een vastgoedportefeuille, bestaande uit 67 huurwoningen in Rotterdam-Zuid. Met betrekking tot de voorkeursrechten heeft RZ Wonen gesteld dat “De Koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling. (…) Immers, het eigendomsrecht was ten aanzien van vijf woningen bezwaard met een voorkeursrecht ten behoeve van de gemeente”.

De rechtbank stelt vast dat uit het door RZ Wonen zelf ingebrachte bewijs niet blijkt dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, of ten tijde van de overdracht ten aanzien van een van de door RZ Wonen genoemde woningen sprake was van een bestaand voorkeursrecht voor de gemeente. De hiervoor aangehaalde stelling van RZ Wonen mist derhalve feitelijke grondslag en de rechtbank gaat daarom aan die stelling voorbij.

Voor zover RZ Wonen aanvullend heeft bedoeld te stellen dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst reeds vast stond dat de gemeente (op enig moment in de toekomst) met betrekking tot een vijftal woningen een voorkeursrecht zou gaan uitoefenen (én dat RL Trade daarmee bekend was én dienaangaande een mededelingsplicht had), heeft RZ Wonen deze stelling op geen enkele wijze feitelijk onderbouwd en heeft zij derhalve onvoldoende gesteld.

De rechtbank is van oordeel dat RZ Wonen, ten aanzien van de voorkeursrechten van de gemeente, niet heeft voldaan aan haar stelplicht, zodat het daarop gebaseerde beroep op dwaling zal worden afgewezen.

Op dezelfde gronden als hiervoor overwogen (r.o. 4.9 t/m 4.12 van de uitspraak) kan volgens de rechtbank niet worden vastgesteld dat RL Trade tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst waar het de voorkeursrechten betreft.

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2020:4221

Rechtbank Oost-Brabant, 20 mei 2020

“Causaal verband tussen de beweerdelijk geleden schade en het optreden van de notaris is niet aannemelijk gemaakt”.

Eiser moet een strook grond om niet leveren aan een derde. De gemeente waarin de grond ligt beroept zich op de Wvg en de notaris weigert om die reden de leveringsakte te passeren. Eiser spreekt de notaris aan wegens beroepsfout. In verband met toepasselijk overgangsrecht rustte er geen aanbiedingsplicht op de betreffende strook grond. Eiser stelt dat hij als gevolg van deze fout van de notaris schade heeft geleden doordat hij niet aan zijn leveringsplicht kon voldoen en daardoor dwangsommen heeft verbeurd. De rechtbank is van oordeel dat de notaris inderdaad een beroepsfout heeft gemaakt door niet zelf onderzoek te doen naar het toepasselijk overgangsrecht.

Causaal verband tussen de beweerdelijk geleden schade en het optreden van de notaris is echter niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank concludeert dat de door eiser gevorderde schade geen gevolg was van de weigering van de notaris om de akte te passeren, maar dat dit het gevolg is van een conflict tussen eiser en derde. De schade was dus hoe dan ook ontstaan.

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOBR:2020:2625

Parket bij de Hoge Raad, 12 juni 2020

“Verzoek gemeente tot nietigverklaring ex artikel 26 Wvg na het vervallen van het voorkeursrecht”.

De gemeente Borne verzoekt op grond van artikel 26 Wvg om nietigverklaring van een koopovereenkomst en samenhangende rechtshandelingen. Bij deze koopovereenkomst (waaraan een geheimhoudingsplicht was verbonden) heeft verkoopster een aantal percelen grond verkocht waarop een gemeentelijk voorkeursrecht was gevestigd, zonder dat de percelen eerst aan de gemeente te koop zijn aangeboden. De rechtsopvolgers van verkoopster verweren zich onder meer met het argument dat nietigverklaring in strijd komt met het proportionaliteitsvereiste van artikel 1 van het Eerste Procotol (EP) bij het EVRM.

Bij beschikking van 7 februari 2018 heeft de rechtbank in eerste aanleg de verzoeken om nietigverklaring van de gemeente afgewezen. Volgens de rechtbank zien verzoekers zich al zeventien jaar met een voorkeursrecht geconfronteerd en heeft de gemeente onvoldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij haar verzoek tot nietigverklaring, nu, kort gezegd, woningbouw op de percelen van verzoekers op redelijk korte termijn niet reëel is te achten en er geen concreet zicht is op de daadwerkelijke realisering van woningbouw op de percelen. De verzochte vernietiging van rechtshandelingen acht de rechtbank dan ook disproportioneel in relatie tot het eigendomsrecht van verzoekers, mede gelet op de door hen aangevoerde financiële belangen bij het uitblijven van vernietiging.

De gemeente is in hoger beroep gekomen en heeft het hof verzocht de beschikking te vernietigen en het verzoek tot nietigverklaring van de overeenkomst(en) alsnog toe te wijzen. Het hof wijst het verzoek van de gemeente toe en heeft de koopovereenkomst en de aanvullende overeenkomst alsmede de hypotheekverleningen en de daaraan verder ten grondslag gelegde nadere rechtshandelingen nietig verklaard.

Het oordeel van het hof wordt met verschillende rechts- en motiveringsklachten bestreden, doch de slotsom is dat alle onderdelen in het principaal cassatieberoep falen in lijn met vaste rechtspraak van de Afdeling.

In een eerdere uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:5361) heeft het hof bevestigd dat het mogelijk is voor een gemeente om – nadat het voorkeursrecht al is vervallen – toch nog een “oude overeenkomst” nietig te laten verklaren die in strijd met dat voorkeursrecht is gesloten. Dit kan voor een gemeente van belang zijn wanneer de gemeente de desbetreffende grond nog steeds wil verwerven en om die reden een nieuw voorkeursrecht wil vestigen. Aandachtspunt: als een overeenkomst naar de letter onder het bereik van artikel 26 Wvg valt, dan betekent dat volgens het Hof nog niet automatisch dat de vordering tot nietigverklaring wordt toegewezen. Volgens het Hof kan schending van het proportionaliteitsbeginsel meebrengen dat de vordering tot vernietiging van een rechtshandeling onder het bereik van artikel 26 Wvg toch strandt (r.o. 5.13).

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:PHR:2020:660

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16 juni 2020

“Overmacht van verkoper bij het niet kunnen voldoen van zijn leveringsverplichting van een pand dat nadien is aangewezen met het gemeentelijk voorkeursrecht”.

Op 3 december 2017 is een (mondelinge) overeenkomst tot stand gekomen inzake de koop respectievelijk verkoop van een winkel-/woonhuis, welke is aangevuld bij overeenkomst van 8 januari 2018. Voor de geplande levering is door de gemeente Hilversum een voorkeursrecht op het pand gevestigd. Hierdoor kon het pand niet worden geleverd. Koper stelt, en dit is ook de grondslag van zijn vordering, dat verkoper tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, omdat hij niet aan zijn leveringsverplichting heeft voldaan. Deze tekortkoming is toerekenbaar en maakt verkoper schadeplichtig, aldus koper. Verkoper stelt zich echter op het standpunt dat de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht een onvoorziene omstandigheid is, die niet voor zijn rekening komt.

Tussen partijen is niet in geschil dat door het voorkeursrecht van de gemeente Hilversum verkoper niet aan zijn verplichting tot levering van het pand kon voldoen. In conventie twisten partijen over de vraag of die tekortkoming toerekenbaar is. In reconventie twisten partijen over de vraag of sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. Een onvoorziene omstandigheid die in dit geval, zo begrijpt het hof de stelling van verkoper, tevens overmacht oplevert, waardoor er sprake is van samenloop. De rechtbank heeft in haar vonnis van 18 juli 2019 geoordeeld dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid, waartegen zich de grieven van koper richten. Maar ook als de grieven van koper zouden slagen en het hof zou oordelen dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid, dient het hof vervolgens te beoordelen of sprake is van een toerekenbare tekortkoming van verkoper die koper recht geeft op schadevergoeding. Dat brengt de devolutieve werking van het hoger beroep met zich. Gelet hierop acht het hof termen aanwezig eerst te beoordelen of sprake is van een toerekenbare tekortkoming die recht geeft op schadevergoeding (in dit geval in de vorm van de keuze die is gemaakt voor de contractuele boete) of dat sprake is van overmacht.

Verkoper heeft de stelling betrokken dat hij ook krachtens de tussen partijen aangegane koopovereenkomst niet aansprakelijk is voor de verhindering in de nakoming als gevolg van het gemeentelijk voorkeursrecht en verwijst in dat kader naar artikel 4.9 van de (aanvullende) koopovereenkomst, dat betrekking heeft op het gemeentelijk voorkeursrecht. In dit artikel verklaart verkoper dat het hem niet bekend is dat het verkochte (voorlopig) is aangewezen met het voorkeursrecht. Verkoper wijst erop dat dit slechts een verklaring betreft en geen garantie. Nu koper dit vervolgens niet gemotiveerd heeft weersproken of anderszins heeft uitgelegd dat de koopovereenkomst een garantie van verkoper bevat dat op het pand geen gemeentelijk voorkeursrecht rust is de conclusie van het Hof dat partijen in de onderhavige situatie hebben voorzien met artikel 4.9 van de koopovereenkomst en dat dit artikel geen garantie van verkoper bevat. Dit oordeel zou anders kunnen zijn indien blijkt dat verkoper een onjuiste verklaring heeft afgelegd en hem dus wél bekend was dat er een gemeentelijk voorkeursrecht op het pand rustte dan wel dat daartoe een concreet voornemen bestond, maar hij daarvan niets heeft gezegd. Verkoper heeft betwist de brief van de gemeente te hebben ontvangen. Koper heeft volgens het Hof onvoldoende onderbouwd en bewezen dat de verkoper een onjuiste verklaring zou hebben afgelegd en op de hoogte zou zijn van het gemeentelijk voorkeursrecht. Het Hof oordeelt dat in de gegeven omstandigheden sprake is van overmacht aan de zijde van verkoper (artikel 6:75 BW).

Nu het beroep van de verkoper op overmacht slaagt, kan de tekortkoming hem niet worden toegerekend en heeft koper op grond van artikel 6:74 lid 1 BW geen recht op schadevergoeding.

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2020:4589

Raad van State, 19 augustus 2020

“Er bestaat geen grond voor het oordeel dat de raad zijn bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen heeft gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze bevoegdheid is gegeven”.

Bij besluit van 3 juli 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nunspeet gronden voorlopig aangewezen als gronden waarop een voorkeursrecht zoals bedoeld in de Wvg van toepassing is. Appellant is eigenaar van die gronden. Het college heeft hiervoor gekozen omdat het van plan is om het gebruik zoals dat nu is geregeld in het ter plaatse bestemmingsplan, te wijzigen ten behoeve van een nieuwe uitleglocatie voor woningbouw. Tot 2030 denkt de gemeente Nunspeet meer woningen nodig te hebben dan op dit moment gebouwd kunnen worden. Tegen dit besluit – en vervolgens tegen het besluit van de raad van 27 september 2018 waarin het besluit van het college is bestendigd – heeft appellant bezwaar gemaakt. Volgens appellant bestaat voor een grootschalige ontwikkeling van woningen geen rechtvaardiging en ligt daarmee aan het besluit geen legitieme onderbouwing ten grondslag.

De Afdeling heeft in haar uitspraak van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1089, geoordeeld dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg volgt dat de wetgever met de invoering daarvan heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. De raad heeft toegelicht dat het voorkeursrecht is gevestigd om te voldoen aan de woningbehoefte. Daarbij wil de raad de regie houden bij het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien moet prijsopdrijving worden tegengegaan, aldus de raad. Deze motieven zijn in overeenstemming met het doel en de strekking van de Wvg. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat de raad zijn bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen heeft gebruikt voor een ander doel dan waarvoor deze bevoegdheid is gegeven.

Verder is niet gebleken dat de raad geen rekening heeft gehouden met de belangen van appellant. De raad heeft toegelicht dat hij geen voorkeursrecht heeft gevestigd op het gedeelte van het perceel van appellant waarop zijn woning staat. Bovendien heeft de vestiging van het voorkeursrecht niet tot gevolg dat appellant zijn eigendomsrechten niet langer kan uitoefenen. Als hij tot verkoop van de percelen zou willen overgaan, moet hij alleen eerst de gemeente in de gelegenheid stellen de gronden te kopen. Daarnaast heeft de Afdeling eerder in haar uitspraak van 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332, geoordeeld dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren. Het enkele financiële belang hoeft niet meer afzonderlijk in de afweging te worden betrokken.

De Raad van State oordeelt – in lijn met eerdere rechtspraak – dat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de raad in redelijkheid een voorkeursrecht kon vestigen op de aan appellant toebehorende gronden.

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2020:1989