Gloudemans uitsprakenUitspraken

Commercieel vastgoed

Er zijn verschillende aspecten relevant bij het taxeren van commercieel vastgoed. In hoeverre deze aspecten de hoogte van de taxatie beïnvloeden is afhankelijk van het gebruik. Het gebruik kan daarnaast bepalend zijn voor de taxatiemethode die wordt gehanteerd. Bij commercieel vastgoed kan grofweg onderscheid gemaakt worden tussen drie verschillende vormen van gebruik, namelijk gebruik ten behoeve van winkels, bedrijven of kantoren.

Er bestaan verschillende taxatiemethoden. Welke methode wordt gehanteerd is afhankelijk van het doel van de taxatie en het gebruik van het commercieel vastgoed. Voor een snelle taxatie kan gebruikgemaakt worden van de comparatieve methode, waarbij wordt gezocht naar recente huur- of transactiegegevens van onroerende zaken die zoveel mogelijk gelijkenis vertonen met het te taxeren object, op basis waarvan een prijs per vierkante meter wordt vastgesteld. Bij de overallmethode wordt gebruikgemaakt van vergelijkbare panden die qua oppervlakte zoveel mogelijk overeenkomen, waarbij geen nuances worden aangebracht ten aanzien van zones, vorm of schaalgrootte. Er wordt naar een totaalprijs gekeken en niet naar een prijs per vierkante meter. Bij de zogenaamde ITZA-methode, “In Terms of Zone A”, wordt getaxeerd naar zones. Deze manier van taxeren wordt met name gehanteerd bij detailhandelobjecten. Bij deze taxatiemethode wordt ervan uitgegaan dat het front van een pand de meeste attentiewaarde heeft en dat winkelend publiek zich meer en makkelijker beweegt in die gedeelten van een pand nabij het front. De omzetpotentie per vierkante meter neemt af naarmate een vierkante meter verder achterin een winkelpand is gelegen.

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een veelgebruikt instrument om de waarde en de kwaliteit van vastgoed uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. De BAR is een manier om de aankoopprijs uit te drukken in een verwacht rendement over het eerste jaar van eigendom zonder rekening te houden met vergoedingen voor vreemd vermogen en exploitatiekosten. De BAR-methode geeft geen inzicht in kasstromen, wat bijvoorbeeld bij de DCF/NCW-methode (Discounted Cashflow/Netto Contante Waarde) wel het geval is. De BAR-methode is dan ook vooral geschikt om het rendement te bepalen van langdurig verhuurd vastgoed met relatief stabiele kasstromen. Bij het bepalen van het bruto aanvangsrendement wordt geen rekening gehouden met de exploitatielasten. Het netto aanvangsrendement (NAR), houdt hier wel rekening mee.

  • Kennissessie Faciliteren van gebiedsontwikkeling: hoe moet dat?

    We nodigen jou van harte uit om deel te nemen aan onze interactieve kennissessie op 15 november a.s. Een kennismiddag om samen tot handvatten te komen voor het faciliteren van gebiedsontwikkelingen! We willen de verbinding maken tussen markt en overheid.

  • Ammerzoden, pachtgrond bij inschrijving

    Bij inschrijving worden in pacht aangeboden twee percelen cultuurgrond, totaal groot 3.66.65 ha, gelegen aan de Lange Achterdijk te Ammerzoden. De inschrijving eindigt op 19 november 2018 om 12.00 uur.

  • 10-10-2018 / ABRS – Onregelmatigheden bij vaststelling bestemmingsplan

    Aanvrager stelt schade te hebben geleden als gevolg van onregelmatigheden die bij de vaststelling van een bestemmingsplan hebben plaatsgevonden. Onder verwijzing naar eerdere rechtspraak overweegt de Afdeling dat de gestelde onregelmatigheden niet kunnen leiden tot het oordeel dat een besluit op een aanvraag om een tegemoetkoming in de planschade niet rechtmatig is.

  • 10-10-2018 / ABRS – Normaal maatschappelijk risico inbreidingslocatie

    Aanvragers kunnen zich niet verenigen met het normaal maatschappelijk risico zoals dat door het college is vastgesteld.

  • 03-10-2018 / ABRS – NMR en gelijkheidsbeginsel

    Naar het oordeel van de rechtbank kunnen wederpartij sub 1 en 2 zich met succes beroepen op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank heeft overwogen dat aan de aanvragen van wederpartij sub 1 en 2 hetzelfde schadeveroorzakende besluit ten grondslag ligt, dat ook aan de aanvragen in de andere zaken ten grondslag lag.

  • 03-10-2018 / ABRS – directe schade, schadebegroting en NMR

    De Lunet is eigenaar van het appartementsrecht op het uitsluitend gebruik van het winkelcentrum De Lunet te Breda. Zij heeft het college verzocht haar tegemoet te komen in de planschade die zij lijdt als gevolg van het bestemmingsplan “Steenakker, Stadionstraat e.o.”, waarin de detailhandels¬bestemming van het winkelcentrum is wegbestemd.

  • 26-09-2018 / ABRS – Waterberging, samenloop Waterwet, gedoogplicht, nmr, taxatie

    Gronden in eigendom bij appellanten zijn in 2005 reeds door het waterschap aangewezen als tijdelijke waterberging. In het bestemmingsplan ”Buitengebied 2009” hebben de gronden de dubbelbestemming “tijdelijke waterberging” verkregen. Appellanten stellen schade te ondervinden als gevolg van de dubbelbestemming.

  • 26-09-2018 / ABRS – Passieve risicoaanvaarding verhuurd pand

    Eigenaar van een bedrijfspand heeft het pand verhuurd voor kantoordoeleinden. Onder het oude planologische regime was het mogelijk het pand te gebruiken voor zowel kantoor- als horecadoeleinden. Onder het nieuwe bestemmingsplan is gebruik als kantoor alleen mogelijk als dat gebruik al bestond. Op grond van het in het plan opgenomen overgangsrecht geldt voor horeca hetzelfde.

  • Besluit van 27 augustus 2018, nr. 2018001396 (Zevenaar)

    Besluit van 27 augustus 2018, nr. 2018001396 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Zevenaar krachtens artikel 72a van de Onteigeningswet (onteigening voor de aanleg van de Overnachtingshaven Spijk aan de noordoever van de Rijn in de Beijenwaard te Spijk, met bijkomende werken)

  • 19-09-2018 / ABRS – plaatselijke bekendheid taxateur en NMR

    In geschil is onder andere de plaatselijke bekendheid van de taxateur alsmede het NMR.

  • 19-09-2018 / ABRS – NMR directe planschade

    In geschil is of de door appellante geleden directe planschade geheel of gedeeltelijk onder het normaal maatschappelijk risico valt en voor haar rekening blijft.

  • 19-09-2018 / ABRS – voorzienbaarheid

    Appellant heeft een verzoek om nadeelcompensatie ingediend omdat hij schade zou hebben geleden als gevolg van de door een Tracébesluit mogelijk gemaakte ondertunneling van de A2. In deze uitspraak herhaalt de Afdeling eerder gemaakte overweging omtrent de voorzienbaarheid.

  • Besluit van 27 augustus 2018, nr. 2018001493 (Zevenaar)

    Besluit van 27 augustus 2018, nr. 2018001493 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Zevenaar krachtens artikel 78 van de Onteigeningswet (onteigeningsplan Arnhemseweg & Hengelder (gemeente Zevenaar))

  • Besluit van 27 augustus 2018, nr. 2018001468 (Lingewaard)

    Besluit van 27 augustus 2018, nr. 2018001468 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Lingewaard krachtens artikel 78 van de Onteigeningswet (onteigeningsplan N839 Bemmel-Huissen (gemeente Lingewaard))

  • 12-09-2018 / ABRS – Passieve risicoaanvaarding, onderhandelingen

    Appellante heeft verzocht om een tegemoetkoming in de schade als gevolg van het vervallen van verschillende bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Spring naar toolbar