Gloudemans uitsprakenUitspraken

Commercieel vastgoed

Er zijn verschillende aspecten relevant bij het taxeren van commercieel vastgoed. In hoeverre deze aspecten de hoogte van de taxatie beïnvloeden is afhankelijk van het gebruik. Het gebruik kan daarnaast bepalend zijn voor de taxatiemethode die wordt gehanteerd. Bij commercieel vastgoed kan grofweg onderscheid gemaakt worden tussen drie verschillende vormen van gebruik, namelijk gebruik ten behoeve van winkels, bedrijven of kantoren.

Er bestaan verschillende taxatiemethoden. Welke methode wordt gehanteerd is afhankelijk van het doel van de taxatie en het gebruik van het commercieel vastgoed. Voor een snelle taxatie kan gebruikgemaakt worden van de comparatieve methode, waarbij wordt gezocht naar recente huur- of transactiegegevens van onroerende zaken die zoveel mogelijk gelijkenis vertonen met het te taxeren object, op basis waarvan een prijs per vierkante meter wordt vastgesteld. Bij de overallmethode wordt gebruikgemaakt van vergelijkbare panden die qua oppervlakte zoveel mogelijk overeenkomen, waarbij geen nuances worden aangebracht ten aanzien van zones, vorm of schaalgrootte. Er wordt naar een totaalprijs gekeken en niet naar een prijs per vierkante meter. Bij de zogenaamde ITZA-methode, “In Terms of Zone A”, wordt getaxeerd naar zones. Deze manier van taxeren wordt met name gehanteerd bij detailhandelobjecten. Bij deze taxatiemethode wordt ervan uitgegaan dat het front van een pand de meeste attentiewaarde heeft en dat winkelend publiek zich meer en makkelijker beweegt in die gedeelten van een pand nabij het front. De omzetpotentie per vierkante meter neemt af naarmate een vierkante meter verder achterin een winkelpand is gelegen.

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een veelgebruikt instrument om de waarde en de kwaliteit van vastgoed uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. De BAR is een manier om de aankoopprijs uit te drukken in een verwacht rendement over het eerste jaar van eigendom zonder rekening te houden met vergoedingen voor vreemd vermogen en exploitatiekosten. De BAR-methode geeft geen inzicht in kasstromen, wat bijvoorbeeld bij de DCF/NCW-methode (Discounted Cashflow/Netto Contante Waarde) wel het geval is. De BAR-methode is dan ook vooral geschikt om het rendement te bepalen van langdurig verhuurd vastgoed met relatief stabiele kasstromen. Bij het bepalen van het bruto aanvangsrendement wordt geen rekening gehouden met de exploitatielasten. Het netto aanvangsrendement (NAR), houdt hier wel rekening mee.

  • Oirschot en Oost-, West- en Middelbeers, pachtgrond bij inschrijving

    Bij inschrijving worden in pacht aangeboden de percelen cultuurgrond, gelegen aan de Bestseweg (kavel 1), nabij De Geer (kavel 2), Kempenweg (kavel 3), Koningshof (kavel 4) te Oirschot, en Hillestraat (kavel 5) te Oost-, West- en Middelbeers.

    De inschrijving eindigt op 27 januari 2021 om 12.00 uur.

  • 23-12-2020 / ABRS – Publicatie beleidsvoornemen

    Appellant is eigenaar van een perceel op het industrieterrein van Schagerbrug. Als gevolg van een planologische wijziging waren de bouwmogelijkheden op dat perceel beperkt. Niet in geschil is dat het voorontwerp bestemmingsplan voldoende is om voorzienbaarheid tegen te werpen. Het voorontwerp is vanaf 10 maart 2011 ter inzage gelegd en voorafgaand daaraan zijn folders verspreid om het voorontwerp onder de aandacht te brengen. De vraag staat centraal of op basis van deze openbaarmaking aanleiding bestond om er rekening mee te houden dat het voorontwerp betrekking heeft op het gebied waar het perceel is gelegen en dat daarom van appellant mocht worden verwacht dat hij het voorontwerp zou raadplegen.

  • 16-12-2020 / ABRS – Schadetaxatie

    Door de adviseur van het college is vastgesteld dat de waarde van de woning van appellant van € 625.000,00 naar € 613.000,00 is gedaald. Deze waardedaling valt onder het wettelijk forfait voor het normaal maatschappelijk risico. Nadien is gebleken dat de woning voor € 471.500,00 is verkocht. Omdat dit bedrag sterk afwijkt van de taxatie heeft het college een nieuw advies gevraagd bij een andere deskundige. Die deskundige stelt vast dat de woning onder het oude planologische regime een waarde had van € 440.000,00. De waardedaling zou voorts niet meer bedragen dan het wettelijk forfait, zodat geen aanspraak bestaat op een tegemoetkoming in de planschade.

  • Hoe planschade beter overeenkomt met de feitelijke situatie

    Sinds 2008 wil de wetgever af van planschadevergoedingen voor planschade die voortvloeit uit een nog nader uit te werken bestemming. Mijn collega Klaas Verbeek heeft in zijn vorige blog een introductie geschreven over de flexibiliteit van de planschadebeoordeling. Ik neem het stokje over en ga in op wat de komst van het zesde lid in artikel 6.1 van de Wro voor gevolgen heeft gehad op planschade.

  • Simpele groenstrookjes, ingewikkelde discussiepunten

    Vaak gaat het over kleine stukjes en dus ook niet over grote bedragen: reststroken taxeren. Het lijkt zo eenvoudig, maar vaak is het dat niet. Iedere situatie is namelijk anders en leidt tot een ander gesprek met de potentiële kopers in kwestie. Daarom krijgen wij geregeld vragen en taxatieverzoeken van gemeenten die stoeien met hun reststrokenbeleid. Om een idee te geven hoe de waardering van die paar vierkante meter tot stand komt, bespreek ik vier zaken waar we zoal rekening mee houden.

  • 02-12-2020 / ABRS – Zekerheid grenzende waarschijnlijkheid milieuruimte

    Appellant is eigenaar van een agrarisch bedrijf in het buitengebied van Lelystad. In de nabijheid van dit bedrijf is een diergeneeskundig instituut gevestigd. Daartoe is in een nieuw planologisch regime opgenomen dat evenhoevigen niet langer zijn toegestaan.

  • 25-11-2020 / ABRS – Normaal maatschappelijk risico wijzigingsbesluit

    Appellant is eigenaar van een woning en stelt een waardevermindering te hebben ondervonden als gevolg van de komst van een nieuw agrarisch bedrijf. Het agrarisch bedrijf is mogelijk gemaakt door een wijzigingsbesluit. Door het college is het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op 4%. Het betreft een normaal maatschappelijke ontwikkeling en past in het meerjarig gemeentelijk ruimtelijk beleid, aldus het college.

  • FD Gazellen Award 2020

    Wij werken voor veel opdrachtgevers aan een beter en mooier Nederland. Dat steeds meer opdrachtgevers onze aanpak waarderen blijkt wel uit het feit dat wij dit jaar zijn beloond met een FD Gazellen Award. De FD Gazellen Award is een prestigieuze prijs die door het Financieel Dagblad aan de snelst groeiende bedrijven van Nederland wordt uitgereikt.

  • 18-11-2020 / ABRS / normaal ondernemersrisico

    Verzoek om nadeelcompensatie (schade door omzetdaling) wegens project Kustwerk Katwijk is afgewezen. Appellante exploiteert een mobiele viskiosk op de Boulevard in Katwijk. Voor deze kiosk moet jaarlijks een standplaatsvergunning worden aangevraagd.

  • 11-11-2020 / ABRS / contra-expertise

    Het betreft hier een verzoek om vergoeding van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van de woning van appellant door het Tracébesluit Rijksweg A74.

  • 04-11-2020 / ABRS – Aanduiding schadeoorzaak aan aanvrager

    Appellant had verzocht om tegemoetkoming in de schade als gevolg van het vervallen van de ligplaats van salonboten van appellant. Door het college is dit verzoek opgevat als een aanvraag om planschade op grond van artikel 6.1 Wro. Door de deskundige van het college is geadviseerd de aanvraag af te wijzen omdat de activiteiten onder het oude planologische regime reeds onder het overgangsrecht vielen. Het college heeft dit advies overgenomen.

  • 04-11-2020 / ABRS – Second opinion / taxatie

    Appellant kan zich niet verenigen met de door de deskundige verrichte taxatie en heeft daartoe een contra-expertise laten opstellen. Voorts is tevens naar aanleiding van die contra-expertise een taxatie verricht. De Afdeling concludeert dat op de elementen situeringswaarde, bedrijfswoning en milieucategorie de contra-expertise terecht opmerkingen zijn geplaatst. Omtrent het aspect verkeersbewegingen wordt de contra-expertise niet gevolgd.

  • 28-10-2020 / ABRS – Taxatie – beperkte rechtelijke toets

    Appellant kan zich niet verenigen met de door de schadecommissie verrichte taxatie en heeft daartoe een contra-expertise laten opstellen. De schadecommissie heeft in nadere adviezen uiteengezet dat zij een afwijkend oordeel/uitgangspunt heeft omtrent de objectafbakening, objectkenmerken en het gegeven dat het object is verhuurd

  • Zicht op onteigening en staatssteun?

    Onlangs is op 9 oktober 2020 arrest gewezen in de zaak gemeente Harlingen tegen Spaansen. In deze zaak wordt de zeldzame combinatie van rechtsgebieden: staatssteun en onteigening behandeld door Rechtbank, Hof en Hoge Raad.

  • 14-10-2020 / ABRS / deskundigenkosten

    Een door restaurant Casa Don Arroyo, eigenares van het pand aan Graafsebaan 42 te Rosmalen, ingediend verzoek om schadevergoeding is afgewezen. Het verzoek ziet op het Tracébesluit Omlegging Zuid-Willemsvaart Maas-Den Dungen.

Spring naar toolbar