Gloudemans uitsprakenUitspraken

Beleggen in agrarisch vastgoed

Binnen de wereld van vastgoedbeleggingen is agrarisch vastgoed een beetje een vreemde eend in de bijt. Het wordt over het algemeen beschouwd als een weinig interessant type vastgoedbelegging, met name vanwege rendementen die niet interessant zouden zijn voor de doorsnee vastgoedbelegger. Is dit wel terecht?
De gemiddelde directe vastgoedbelegger wordt constant geconfronteerd met aspecten als bijvoorbeeld leegstandsrisico, onderhoudslasten en afschrijvingen. Als een bepaald soort vastgoed schaars is of dreigt te worden, wordt dit signaal opgepikt door de markt en worden nieuwe vastgoedobjecten vervaardigd.

Een vastgoedbelegger die direct in agrarisch vastgoed belegt heeft echter met geen van de hiervoor genoemde aspecten te maken. Agrarisch vastgoed kent geen leegstandsrisico. De vraag naar agrarisch vastgoed is structureel hoog, terwijl het totale areaal alleen maar afneemt.

De vraag is al decennia lang structureel hoger dan het aanbod. De structurele schaarste die hierdoor ontstaat, kan ook niet worden tegengegaan door het “bijproduceren” van agrarisch vastgoed, zoals dit bij andere soorten vastgoed wel mogelijk is. Dit vanwege het feit dat, op de inpolderingen in het verleden na, agrarisch vastgoed niet “bijgeproduceerd” kan worden.

Agrarisch vastgoed vergt geen onderhoud, met uitzondering van de dagelijkse werkzaamheden, maar deze zijn voor rekening en risico van de gebruiker. Op agrarisch vastgoed wordt niet afgeschreven, omdat het volgens de fiscus “een onverslijtbaar bedrijfsmiddel” is. Tot slot zijn de beheerskosten van
beleggingen in agrarisch vastgoed minimaal in vergelijking met andere vastgoedbeleggingscategorieën.

Beleggen in agrarisch vastgoed kent bovendien een veel lager risicoprofiel dan alle andere typen vastgoedbeleggingen.

Rendement
Maar hoe zit het nu met rendement? Het rendement op beleggingen in agrarisch vastgoed moet worden verdeeld in een direct en indirect rendement. Het directe rendement wordt verkregen door het in pacht of erfpacht uitgeven van het agrarisch vastgoed aan een (erf)pachter. Het jaarlijkse netto rendement dat hierdoor gemiddeld wordt gerealiseerd varieert grofweg tussen de 1,5% en 2,2%.

Het indirecte rendement betreft de waardeontwikkeling van het agrarisch vastgoed. Is de waardeontwikkeling positief, dan is het indirecte rendement uiteraard ook positief. Andersom geldt dit natuurlijk ook.

De afgelopen decennia is gebleken dat landbouwgrond relatief ongevoelig is voor inflatie en crisis. De rendementen zijn, zeker in vergelijking met andere vastgoedbeleggingscategorieën, laag, maar het rendement is, zeker wanneer dit over een langjarige periode wordt bekeken, in het verleden zeer solide gebleken.

Meer informatie?
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jean-Paul Vugts of Theo Pruijn.

  • 29-01-2020 / ABRS – Concreet beleidsvoornemen

    Actieve risicoaanvaarding is aangenomen op basis van een structuurplan. Appellant is van oordeel dat de contouren en begrenzingen van het plangebied op de bij het structuurplan behorende kaart niet volstrekt duidelijk zijn.

  • 29-01-2020 / ABRS – Compensatie in natura en archeologische waarden

    De eigenaar van gronden met een bedrijfsbestemming had de mogelijkheid om twee bedrijfswoningen per bedrijf te bouwen. In het nieuwe bestemmingsplan komt deze mogelijkheid te vervallen. Dit planologische nadeel wordt in natura gecompenseerd.

  • 29-01-2020 / ABRS – NMR / aanleg weg

    Als gevolg van de komst van een nieuwe weg stelt aanvrager schade te hebben geleden. Het debat in hoger beroep gaat onder meer over de omvang van het normaal maatschappelijk risico.

  • 22-01-2020 / ABRS – onzorgvuldig handelen

    Appellant, een restaurant in Hoofddorp, heeft een verzoek om nadeelcompensatie ingediend vanwege reconstructiewerkzaamheden als gevolg waarvan de rechtstreekse toegang tot het restaurant is afgesloten.

  • 22-01-2020 / ABRS – NMR

    Aanvragers stellen schade te ondervinden als gevolg van een plan dat het voor een café mogelijk maakt een vlonderterras aan te leggen aan de Maas. De deskundige had het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op 2%. De rechtbank heeft overwogen dat de aanleg van een terras een normaal maatschappelijke ontwikkeling is waarmee aanvragers rekening hadden kunnen houden en heeft het normaal maatschappelijk risico verhoogd naar 4%.

  • 22-01-2020 / ABRS – NMR / inbreidingslocatie

    Als gevolg van de komst van vijf woningen stelt aanvrager schade te hebben geleden. Tussen partijen is de omvang van het normaal maatschappelijk risico in geschil.

  • 22-01-2020 / ABRS – Verkeersbewegingen en woz-waarde

    Aanvrager stelt schade te hebben geleden als gevolg van een verleende vrijstelling en bouwvergunning. De derdebelanghebbende is van oordeel dat voor de waardedaling onjuiste uitgangspunten zijn gehanteerd.

  • 15-01-2020 / ABRS – advies deskundigencommissie

    Appellant claimt schade aan zijn woning (scheur- en schimmelvorming) als gevolg van werkzaamheden van het waterschap aan de Elsbemden te Maasbree. In hoger beroep draait het om de vraag of het verzoek afgewezen mocht worden op basis van het advies van de deskundigencommissie.

  • Nieuwsjaarsboodschap

    Vanuit ons nieuwe kantoor bedanken wij u voor de plezierige samenwerking in 2019. Vol duurzame energie en met een flinke werklust maken wij graag samen met u ook van 2020 een succesvol jaar. Dat doen we met veel plezier, inzet en professionaliteit vanuit onze visie: Down to Earth.

  • 24-12-2019 / ABRS – normaal maatschappelijk risico

    Liander heeft op verzoek van het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland kabels verlegd wegens de aanpassingen aan de N23 Westfrisiaweg en vervolgens een verzoek om nadeelcompensatie ingediend. Een deel van dit verzoek is gehonoreerd. Een deel is afgewezen onder verwijzing naar de Schadevergoedingsregeling verlegging kabels en leidingen buiten het beheergebied van de Provincie Noord-Holland.

  • 24-12-2019 / ABRS / Voorzienbaarheid aanwijzingsbesluit

    In geschil is of het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de planschade voorzienbaar was op basis van een aanwijzingsbesluit van 22 september 2005. Appellant heeft de woning op 24 augustus 2006 gekocht en was tot 27 november 2017 eigenaar van de woning.

  • 18-12-2019 / ABRS / directe schade

    Appellant heeft het college verzocht hem tegemoet te komen in de planschade. Met de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan heeft het perceel van appellant een woonbestemming gekregen en is de agrarische bestemming die op dit perceel rustte komen te vervallen. Hierdoor is dit perceel in waarde gedaald. Verder brengt de bestemmingswijziging inkomensschade met zich, omdat op het perceel niet langer een agrarisch bedrijf kan worden geëxploiteerd, aldus appellant.

  • 18-12-2019 / ABRS / taxatierapport

    Appellant voert in hoger beroep tevergeefs aan dat de rechtbank niet heeft onderkend dat voor de door de SAOZ uitgebrachte taxatie hetzelfde geldt als voor het door hem ingebrachte taxatierapport, namelijk dat die pas jaren na de planwijziging is opgemaakt.

  • 18-12-2019 / ABRS / voorzienbaarheid en risicoanalyse

    Appellant bestrijdt dat het op het moment dat hij zijn woonhuis kocht kenbaar was dat het uitwerkingsplan was vastgesteld en dat het ontwerp ervan ter inzage heeft gelegen.

  • 18-12-2019 / ABRS / Evident privaatrechtelijke belemmering

    Ter discussie staat de maximale planologische invulling van de tuingrond van appellant. De SAOZ heeft geoordeeld dat voor bebouwing rekening dient te worden gehouden met een afstand tot beide zijdelingse perceelgrenzen van 2 meter wegens gevelopeningen. Appellant stelt dat de SAOZ diende uit te gaan van bebouwing tot op de perceelsgrens.

Spring naar toolbar