Gloudemans uitsprakenUitspraken

Bodemverontreiniging

Taxatie bodemverontreiniging
Bij de taxatie van onroerende zaken kan er sprake zijn van feiten of omstandigheden, die een bijzondere specialisatie vergen. Een probleem dat sinds de jaren 80 en 90 actueel is geworden betreft de taxatie van onroerende zaken met bodemverontreiniging. Bodemverontreiniging kan een beperking betekenen voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de grond. Afhankelijk van de aard en de ernst van de verontreiniging kan sanering op korte of lange termijn noodzakelijk zijn. Aan de hand van juridische criteria en marktomstandigheden kunnen wij voor u bepalen wat het gevolg is van de bodemverontreiniging voor de waarde van het onroerend goed en de risico’s inschatten voor u, als koper of als verkoper.
Gevolgen van bodemsaneringen
De uitvoering van saneringen kan verstrekkende gevolgen hebben voor eigenaren en gebruikers van onroerende zaken. Zo kan het nodig zijn dat tuinpercelen afgegraven moeten worden, gebouwen worden gesloopt en zelfs dat bewoners hun woningen moeten verlaten om de sanering zorgvuldig en milieuhygiënisch verantwoord te laten verlopen. Wij hebben ruime ervaring in het ontwikkelen van oplossingen voor problemen die bij de uitvoering van bodemsaneringen aan de orde komen. Hierbij zorgen wij voor een goede samenwerking met de uitvoerder van de sanering, waardoor de uitvoering voor de betrokkenen de minste overlast met zich meebrengt. Daarnaast kunnen wij voor u de schade taxeren en gemaakte afspraken over de wijze waarop de kosten van de sanering worden verdeeld, contractueel vastleggen.
Bodemsanering en ongerechtvaardigde verrijking
Bodemsaneringen die op kosten van de overheid worden uitgevoerd, kunnen een waardestijging van onroerende zaken met zich meebrengen. In de Wet bodembescherming zijn regels opgenomen, op grond waarvan de overheid het genoten profijt van de sanering kan verhalen. In opdracht van rechtbanken en overheden taxeren wij de omvang van de vergoeding die aan de overheid toekomt vanwege het feit dat de eigenaar van de voorheen verontreinigde grond verrijkt is nadat deze is gesaneerd.

Meer informatie?
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Frederik de Bruijne.

  • Velddriel, woonboerderij met circa 5,5 ha, gelegen aan Sassertweg 12

    Te koop is een woonboerderij met circa 5,5 ha, gelegen aan Sassertweg 12 te Velddriel.

  • 11-08-2021 / ABRS – indirecte beperking ontwikkelingsmogelijkheden

    Appellant is eigenaar van twee percelen braakliggende tuinbouwgrond van in totaal circa 2,5 ha. Op grond van zowel het oude als nieuwe planologische regime is glastuinbouwbedrijf toegestaan indien ten minste 1,5 ha aan kassen op het perceel wordt gerealiseerd. Appellant is van oordeel dat sprake is van een waardedaling van zijn percelen omdat de wijziging van de naastgelegen glastuinbouwgronden naar een bedrijfsbestemming en samenvoeging met andere agrarische gronden niet meer mogelijk is waardoor een volwaardig glastuinbouwbedrijf onmogelijk is geworden.

  • 28-07-2021 / ABRS – Compensatie in natura

    Appellant is eigenaar van een woning. Als gevolg van een planologische wijziging is er sprake van een waardevermindering van de woning. Eerder heeft de Afdeling vastgesteld dat er sprake is van planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Vanwege het feit dat het college in latere vergelijkbare planschadezaken heeft aangegeven eventuele planschade te willen compenseren in natura, heeft de Afdeling het college de mogelijkheid gegeven om een nieuw besluit op bezwaar te nemen.

  • 28-07-2021 / ABRS – Voorzienbaarheid en normaal maatschappelijk risico

    De aanvrager is eigenaar van een woning. Als gevolg van een planologische wijziging wordt er een weg gerealiseerd op een in de buurt van de woning gelegen gebied, waardoor er sprake is van een waardevermindering van de woning. Het college heeft zich, in afwijking van hetgeen de schadecommissie heeft geadviseerd, op het standpunt gesteld dat de planologische ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de woning voorzienbaar was. Voor het geval de planologische ontwikkeling voor de aanvrager ten tijde van de aankoop van de woning niet voorzienbaar was, heeft het college, eveneens in afwijking van het advies van de schadecommissie, de omvang van het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op 3% van de waarde van de woning. In geschil is de voorzienbaarheid en de hoogte van het normaal maatschappelijk risico.

  • 21-07-2021 / ABRS- causaal verband

    Appellant is eigenaar van een woning te Dordrecht. De woning is gelegen nabij het Damplein waar de PLUS supermarkt is gevestigd.

    De supermarkt is omstreeks het jaar 2000 verbouwd. Sinds deze verbouwing vinden de lossingen van de voor de supermarkt bestemde goederen aan de achterzijde van de supermarkt plaats.
    De gebruikelijke aanrijroute loopt langs de woning van appellant. Daardoor is het vrachtverkeer, volgens appellant, fors toegenomen. Naar aanleiding van klachten hierover zijn verkeersbesluiten genomen (inrijverbod). Volgens appellant is zijn woning beschadigd door dit zware vrachtverkeer, dat gedurende een lange periode langs zijn woning is gereden.

  • 14-07-2021 / ABRS – Directe planschade milieucategorie

    Appellant is eigenaar van een perceel en opstallen van een bedrijfsobject. Waar voorheen geen beperking gold van de ter plaatse maximaal toegestane milieucategorieën is onder het nieuwe regime een specifieke bedrijfsactiviteit binnen categorie 4.2 toegestaan en voor het overige enkel de milieucategorieën 1 en 2. Op een ander deel van het perceel is maximaal categorie 3.1 toegestaan.

  • 14-07-2021 / ABRS – Huurwaardekapitalisatiemethode

    Appellant is eigenaar van een horecaobject waar door de planologische wijziging meer bebouwing mogelijk wordt gemaakt waardoor de onderneming minder zichtbaar is vanaf het plein en de bezonning op het terras afneemt. Ter discussie staat de in de waardering gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor.

  • 30-06-2021 / ABRS – ontbreken rechtstreeks oorzakelijk verband

    Appellante is sinds 12 februari 1997 eigenares van een perceel met recreatiewoning. Op grond van het planologisch regime heeft de recreatiewoning de bestemming “Zomerhuis”.
    In 2007 heeft appelante de gemeenteraad verzocht de bestemming te wijzigen in “Wonen”. De gemeente heeft de aanvraag op 26 juni 2013 afgewezen. De afwijzing van de gemeente heeft bij de uitspraak van de Afdeling van 22 april 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:1311) stand gehouden.

  • 30-06-2021 / ABRS – Deskundigenkosten

    Ter discussie staan de deskundigenkosten van appellant. Door de deskundige van appellant zijn 7,7 uren ingediend voor de reactie op het conceptadvies en 6,1 uren voor een reactie op het definitieve advies. Het uurtarief dat de deskundige heeft gehanteerd is € 125,00. Het college acht dat het redelijk is om in totaal 8 uren te vergoeden tegen een tarief van € 75,00.

  • 30-06-2021 / ABRS – Wijziging overgangsrecht

    Appellant is eigenaar van een woning. Die woning is vergund als burgerwoning. In 1992 is de grond bestemd voor agrarische doeleinden en was gebruik als woning in planologische zin niet toegestaan. Het gebruik als burgerwoning is onder het overgangsrecht komen te vallen. Onder het nieuwe planologische regime is de woning bestemd als bedrijfswoning. Appellant stelt hierdoor schade te hebben geleden.

  • 23-06-2021 / ABRS – Vergelijkingsmaatstaf

    Bij besluit heeft de minister van Infrastructuur en Waterstaat het verzoek van appellant om vergoeding van schade als gevolg van het Luchthavenbesluit Lelystad afgewezen. Volgens de minister heeft de rechtbank in de einduitspraak ten onrechte overwogen dat het Luchthavenbesluit voor het eerst het gebruik van Lelystad Airport als burgerluchthaven mogelijk maakt. Het Luchthavenbesluit maakt de groei van de luchthaven Lelystad tot grote regionale luchthaven voor vakantievluchten mogelijk. Dit rechtvaardigt volgens de minister niet de door de rechtbank voorgestane vergelijking, omdat een vergelijking van opeenvolgende rechtsregimes mogelijk is. Daarnaast heeft de rechtbank miskend dat de minister terecht de verandering in de feitelijke geluidsituatie bij haar oordeel heeft betrokken.

  • 16-06-2021 / ABRS – Benoeming, Geluid, Taxatie

    Appellant stelt schade te hebben geleden als gevolg van de komst van de A4. Naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank had de minister de commissie uitgebreid met een taxateur. Niet is gebleken dat de minister appellant op voorhand op de hoogte had gesteld van de benoeming van die taxateur. Daarmee is de beleidsregel geschonden. Dit gebrek wordt gepasseerd omdat niet gebleken is dat de minister alsdan een andere taxateur zou hebben benoemd.

  • 09-06-2021 / ABRS – Directe planschade en overgangsrecht

    Deze uitspraak is een vervolg op een eerdere tussenuitspraak van de Afdeling waarin is overwogen dat bij een nieuwe uit te werken bestemming de uitwerkingsplicht en de uitwerkingsregels niet in de planvergelijking dienen te worden betrokken. Dat betekent echter niet dat het bouwverbod en het wegbestemmen van het agrarische gebruik niet bij de planvergelijking moeten worden betrokken.

  • 09-06-2021 / ABRS – Doorbreking voorzienbaarheid

    De eigenaar van de onroerende zaak had de mogelijkheid om een tweede recreatiewoning te realiseren. Met de komst van een nieuw bestemming is deze mogelijkheid wegbestemd. Het college is van oordeel dat sprake is van voorzienbaarheid omdat in de Omgevingsverordening van de provincie reeds stond opgenomen dat een extra recreatiewoning niet langer was toegestaan en vervolgens geen concrete pogingen zijn ondernomen.

  • 09-06-2021 / ABRS – Verwachtingswaarde, compensatie in natura en inkomensschade

    Appellant is eigenaar van een voormalige suikerfabriek en geconfronteerd met beperkende gevolgen van het Luchtvaartindelingsbesluit.

    Appellant stelt dat bij de waardering van de suikerfabriek dient te worden betrokken de verwachtingswaarde van het toekomstige gebruik op basis van de verschillende beleidsstukken die reeds waren gepubliceerd. De Afdeling volgt dit betoog niet en overweegt dat geen rekening dient te worden gehouden met de verwachtingswaarde van het toekomstige gebruik waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is. De situatie op de peildatum is bepalend.

Spring naar toolbar