Gloudemans uitsprakenUitspraken

Risicoanalyse en weerstandsvermogen

De gebieds- en grondexploitatie, geeft een weergave van het meest aannemelijke en verwachte scenario van de uitvoering van het betreffende ruimtelijke besluit. Dit meest aannemelijke en verwachte scenario zal in de praktijk nooit op exact deze wijze worden uitgevoerd. Het verwachte resultaat van dit scenario zal derhalve ook nooit gelijk zijn aan het uiteindelijke resultaat!

Om de bandbreedte te bepalen, waarbinnen het resultaat zich zal bevinden, kunnen wij voor u een risicoanalyse uitvoeren en opstellen. De risicoanalyse geeft niet alleen inzicht in de bedreigingen, maar ook in de kansen van uw project. Door het opstellen van een risicoanalyse krijgt u een betrouwbaar en goed inzicht in uw project en kunnen beheersmaatregelen worden genomen.

Vanuit de risicoanalyse is het vervolgens mogelijk om inzicht te verkrijgen in de weerstandscapaciteit van het project of van uw gehele projectenportefeuille/grondbedrijf. Vanuit de vergelijking van de benodigde weerstandscapaciteit (kwantificering risico’s) en beschikbare weerstandscapaciteit (vrij besteedbare reserves en middelen) is het weerstandsvermogen van uw projectenportefeuille/grondbedrijf te bepalen. Het weerstandsvermogen is daarmee uw vermogen om de risico’s het hoofd te bieden, zonder dat hiermee de realisatie van uw overige (beleids)doelen in gevaar komt.

Voor het uitvoeren van de risicoanalyse organiseren wij risicosessies om alle risico’s en kansen te benoemen. Vervolgens verwerken wij de benoemde risico’s en kansen met gebruik van het softwareprogramma @Risk. @Risk kan direct aan Microsoft Excel worden gekoppeld en kan zeer flexibel voor de specifieke situatie van uw exploitatie en project worden ingezet.

Een volledig en betrouwbaar inzicht in de verwachte resultaten van uw projectenportefeuille en het benodigde weerstandsvermogen: wij brengen het graag met u in beeld! Dat maakt het nemen van ‘zware/financiële’ beslissingen pas echt eenvoudig.

Meer informatie?
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Robbin Bouten.

  • Blog

    Vormfactor: marktwaarde of marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt?

    Voor het bepalen van de grondwaarde van appartementencomplexen wordt veelal gekeken naar de residuele systematiek. Binnen de residuele systematiek zal er worden gekeken naar een marktconforme opbrengstpotentie en zullen op basis van kengetallen de stichtingskosten worden geraamd. Door de geschatte opbrengstpotentie te verminderen met de geraamde stichtingskosten resulteert een grondwaarde. Een taxateur kan de uitkomst altijd toetsen aan de hand van een grondquote of deze past binnen een marktconforme bandbreedte.

    Blog
  • Uitspraken, Planschade

    17-03-2021 / ABRS – NMR en compensatie in natura

    Appellant is eigenaar van een terrein van 8.74.56 ha. Onder het nieuwe planologische regime is bepaald dat bouwpercelen een minimale omvang hebben van 5.000 m². Onder het oude planologische regime was geen beperking van de omvang gesteld zodat appellant stelt een waardevermindering te hebben ondervonden. Door de deskundige van het college is de schade vastgesteld op € 4.169.000,00.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    03-03-2021 / ABRS – Compensatie in natura na overdracht

    De eigenaar van een perceel in de gemeente Sittard-Geleen is als gevolg van een planologische wijziging geconfronteerd met verminderde gebruiks- en bouwmogelijkheden. De gemeente besluit om de planschade in natura te compenseren door het terug bestemmen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. De Afdeling haalt een streep door dit besluit omdat ten tijde van het besluit niet zeker was dat het nieuwe bestemmingsplan ook daadwerkelijk in werking zou treden én was geen tegemoetkoming vastgesteld voor het geval het bestemmingsplan de eindstreep niet zou halen.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    03-03-2021 / ABRS – normaal maatschappelijk risico bij herbouw

    De eigenaar van een woning stelt schade te ondervinden als gevolg van de planologische mogelijkheid om in de nabijheid van zijn woning een woonboerderij op te richten. Die woonboerderij was afgebrand en kon onder het overgangsrecht worden herbouwd. Het bestemmingsplan gaf de mogelijkheid om die woonboerderij op een andere plek te herbouwen. In hoger beroep stond ter discussie of het college in redelijkheid heeft kunnen aansluiten bij het minimale wettelijk forfait van 2% nmr.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Nadeelcompensatie

    24-02-2021 / ABRS – hoogste waarde / taxatie

    Aan appellant is een nadeelcompensatie van € 15.900,00 toegekend vanwege het tracébesluit weguitbreiding Schiphol-Amsterdam-Almere als gevolg waarvan het perceel in waarde zou zijn gedaald. De schadecommissie concludeert dat er geen sprake is van toename van de geluidsbelasting of verslechtering van de luchtkwaliteit. Wel is er sprake van tijdelijke schade ten gevolge van de uitvoering van de tracébesluiten. Het beroep ziet op de taxatie van de waarde van het perceel en het normaal maatschappelijk risico. De taxateur van de schadecommissie heeft het perceel gewaardeerd met de hoogste waarde als bouwkavel omdat de kwaliteit en het volume van de opstallen in relatie tot de grondwaarde het niet rechtvaardigt de bestaande opstallen te handhaven. De door aanvrager ingebrachte taxatie is ervan uitgegaan dat de woning op het perceel niet meer zal worden bewoond en derhalve van de grondwaarde, mede vanwege de op het perceel aanwezige hoogspanningsmast.

    Uitspraken > Nadeelcompensatie
  • Blog

    Onteigening gaat niet over één nacht ijs

    “O wind, als winter komt, laat lente niet lang op zich wachten”. Met deze mooie woorden van de Engelse dichter Percy Bysshe Shelley (1792-1822), een stevige oostenwind en Nederland bedekt onder een laag sneeuw, zie ik de datum van 1 januari 2022 dichterbij komen. De datum 1 januari 2022 is nog steeds de datum waarop wordt beoogd de Omgevingswet in werking te laten treden. Dit lijkt ver weg, maar voor veel projecten waarbij wordt overwogen als sluitstuk het grondbeleidsinstrument “onteigening” in te (moeten) zetten, is een afweging op dit moment de moeite waard en is het aan te bevelen nu voorbereidingen te treffen.

    Blog
  • Uitspraken, Planschade

    03-02-2021 / ABRS – Vrijstelling eerste fase, salamitactiek

    Appellant is eigenaar van een woning nabij gronden die voorheen een natuurbestemming hadden. In 2004 was een vrijstelling eerste fase verleend voor de realisatie van twaalf bouwkavels. In 2014 is op basis van die vrijstelling een omgevingsvergunning activiteit bouwen verleend voor de bouw van één woning. Appellant is van oordeel dat de wettelijke systematiek en het overgangsrecht voor hem tot een onredelijke uitkomst hebben geleid.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    03-02-2021 / ABRS – Lokale functie horeca, belastingschade

    De eigenaar en de exploitant van een horecalocatie in Duiven stellen planschade te hebben ondervonden als gevolg van het gewijzigde bestemmingsplan. Door de planologische wijziging is de zichtbaarheid van de horecalocatie verminderd en de bezonning op het terras afgenomen.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Nadeelcompensatie

    20-01-2021 / ABRS – geluidhinder / normaal maatschappelijk risico

    Appellante claimt schade als gevolg van het Tracébesluit A27/A1 Aansluiting Utrecht Noord – Knooppunt Eemnes – Aansluiting Bunschoten-Spakenburg. De schade leidt volgens haar tot extra geluid en fijnstof op het perceel en een verslechterde ligging van het perceel. Hierdoor is de waarde van haar perceel gedaald.

    Uitspraken > Nadeelcompensatie
  • Uitspraken, Planschade

    23-12-2020 / ABRS – Publicatie beleidsvoornemen

    Appellant is eigenaar van een perceel op het industrieterrein van Schagerbrug. Als gevolg van een planologische wijziging waren de bouwmogelijkheden op dat perceel beperkt. Niet in geschil is dat het voorontwerp bestemmingsplan voldoende is om voorzienbaarheid tegen te werpen. Het voorontwerp is vanaf 10 maart 2011 ter inzage gelegd en voorafgaand daaraan zijn folders verspreid om het voorontwerp onder de aandacht te brengen. De vraag staat centraal of op basis van deze openbaarmaking aanleiding bestond om er rekening mee te houden dat het voorontwerp betrekking heeft op het gebied waar het perceel is gelegen en dat daarom van appellant mocht worden verwacht dat hij het voorontwerp zou raadplegen.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    16-12-2020 / ABRS – Schadetaxatie

    Door de adviseur van het college is vastgesteld dat de waarde van de woning van appellant van € 625.000,00 naar € 613.000,00 is gedaald. Deze waardedaling valt onder het wettelijk forfait voor het normaal maatschappelijk risico. Nadien is gebleken dat de woning voor € 471.500,00 is verkocht. Omdat dit bedrag sterk afwijkt van de taxatie heeft het college een nieuw advies gevraagd bij een andere deskundige. Die deskundige stelt vast dat de woning onder het oude planologische regime een waarde had van € 440.000,00. De waardedaling zou voorts niet meer bedragen dan het wettelijk forfait, zodat geen aanspraak bestaat op een tegemoetkoming in de planschade.

    Uitspraken > Planschade
  • Blog

    Hoe planschade beter overeenkomt met de feitelijke situatie

    Sinds 2008 wil de wetgever af van planschadevergoedingen voor planschade die voortvloeit uit een nog nader uit te werken bestemming. Mijn collega Klaas Verbeek heeft in zijn vorige blog een introductie geschreven over de flexibiliteit van de planschadebeoordeling. Ik neem het stokje over en ga in op wat de komst van het zesde lid in artikel 6.1 van de Wro voor gevolgen heeft gehad op planschade.

    Blog
  • Blog

    Simpele groenstrookjes, ingewikkelde discussiepunten

    Vaak gaat het over kleine stukjes en dus ook niet over grote bedragen: reststroken taxeren. Het lijkt zo eenvoudig, maar vaak is het dat niet. Iedere situatie is namelijk anders en leidt tot een ander gesprek met de potentiële kopers in kwestie. Daarom krijgen wij geregeld vragen en taxatieverzoeken van gemeenten die stoeien met hun reststrokenbeleid. Om een idee te geven hoe de waardering van die paar vierkante meter tot stand komt, bespreek ik vier zaken waar we zoal rekening mee houden.

    Blog
  • Uitspraken, Planschade

    02-12-2020 / ABRS – Zekerheid grenzende waarschijnlijkheid milieuruimte

    Appellant is eigenaar van een agrarisch bedrijf in het buitengebied van Lelystad. In de nabijheid van dit bedrijf is een diergeneeskundig instituut gevestigd. Daartoe is in een nieuw planologisch regime opgenomen dat evenhoevigen niet langer zijn toegestaan.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    25-11-2020 / ABRS – Normaal maatschappelijk risico wijzigingsbesluit

    Appellant is eigenaar van een woning en stelt een waardevermindering te hebben ondervonden als gevolg van de komst van een nieuw agrarisch bedrijf. Het agrarisch bedrijf is mogelijk gemaakt door een wijzigingsbesluit. Door het college is het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op 4%. Het betreft een normaal maatschappelijke ontwikkeling en past in het meerjarig gemeentelijk ruimtelijk beleid, aldus het college.

    Uitspraken > Planschade
Spring naar toolbar