Gloudemans uitsprakenUitspraken

Planning- en controlcyclus

Een juiste en volledige administratie van het grondbedrijf wordt steeds complexer. Maakt u nog de juiste keuzes op basis van correcte cijfers? Hoe staat het met de gemeentelijke financiën en het resultaat van het grondbedrijf? Moet het grondbedrijf belasting gaan betalen? Wat zijn de gevolgen van faciliterend- en actieve grondpolitiek? Dient een exploitatieplan te worden geactualiseerd? Hoe wordt een grondexploitatie herzien? Welke eigendommen zijn in bezit en welke waardering hebben deze eigendommen? Stuk voor stuk vragen, die een antwoord vinden in een betrouwbaar en financieel inzicht van de projectenportefeuille van uw gemeente en de financiële administratie.

Gedurende het kalenderjaar dient een college van burgemeester en wethouders, op meerdere momenten, de gemeenteraad inzicht te verschaffen in de gemeentelijke financiën, zoals bij de jaarrekening, begroting/Maraps/Buraps. Het document om vooruit te kijken is de begroting. Het document om verantwoording af te leggen is de jaarrekening. Deze beide documenten herbergen de waarderingen en resultaten van de in exploitatie genomen complexen, de projecten die nog in voorbereiding zijn, de voorraad gronden, de voorraad eigendommen, faciliterend grondbeleid etc. Voor al deze onderdelen zijn een kritische, heldere en betrouwbare onderbouwing en weergave onontbeerlijk voor het vereiste financiële inzicht. Dit wordt verder versterkt doordat de financiële gevolgen van een gebiedsontwikkeling versnipperd kunnen zijn binnen de gemeentelijke administratie.

Meer informatie?
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Robbin Bouten.

  • Blog

    Vormfactor: marktwaarde of marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt?

    Voor het bepalen van de grondwaarde van appartementencomplexen wordt veelal gekeken naar de residuele systematiek. Binnen de residuele systematiek zal er worden gekeken naar een marktconforme opbrengstpotentie en zullen op basis van kengetallen de stichtingskosten worden geraamd. Door de geschatte opbrengstpotentie te verminderen met de geraamde stichtingskosten resulteert een grondwaarde. Een taxateur kan de uitkomst altijd toetsen aan de hand van een grondquote of deze past binnen een marktconforme bandbreedte.

    Blog
  • Uitspraken, Planschade

    17-03-2021 / ABRS – NMR en compensatie in natura

    Appellant is eigenaar van een terrein van 8.74.56 ha. Onder het nieuwe planologische regime is bepaald dat bouwpercelen een minimale omvang hebben van 5.000 m². Onder het oude planologische regime was geen beperking van de omvang gesteld zodat appellant stelt een waardevermindering te hebben ondervonden. Door de deskundige van het college is de schade vastgesteld op € 4.169.000,00.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    03-03-2021 / ABRS – Compensatie in natura na overdracht

    De eigenaar van een perceel in de gemeente Sittard-Geleen is als gevolg van een planologische wijziging geconfronteerd met verminderde gebruiks- en bouwmogelijkheden. De gemeente besluit om de planschade in natura te compenseren door het terug bestemmen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. De Afdeling haalt een streep door dit besluit omdat ten tijde van het besluit niet zeker was dat het nieuwe bestemmingsplan ook daadwerkelijk in werking zou treden én was geen tegemoetkoming vastgesteld voor het geval het bestemmingsplan de eindstreep niet zou halen.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    03-03-2021 / ABRS – normaal maatschappelijk risico bij herbouw

    De eigenaar van een woning stelt schade te ondervinden als gevolg van de planologische mogelijkheid om in de nabijheid van zijn woning een woonboerderij op te richten. Die woonboerderij was afgebrand en kon onder het overgangsrecht worden herbouwd. Het bestemmingsplan gaf de mogelijkheid om die woonboerderij op een andere plek te herbouwen. In hoger beroep stond ter discussie of het college in redelijkheid heeft kunnen aansluiten bij het minimale wettelijk forfait van 2% nmr.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Nadeelcompensatie

    24-02-2021 / ABRS – hoogste waarde / taxatie

    Aan appellant is een nadeelcompensatie van € 15.900,00 toegekend vanwege het tracébesluit weguitbreiding Schiphol-Amsterdam-Almere als gevolg waarvan het perceel in waarde zou zijn gedaald. De schadecommissie concludeert dat er geen sprake is van toename van de geluidsbelasting of verslechtering van de luchtkwaliteit. Wel is er sprake van tijdelijke schade ten gevolge van de uitvoering van de tracébesluiten. Het beroep ziet op de taxatie van de waarde van het perceel en het normaal maatschappelijk risico. De taxateur van de schadecommissie heeft het perceel gewaardeerd met de hoogste waarde als bouwkavel omdat de kwaliteit en het volume van de opstallen in relatie tot de grondwaarde het niet rechtvaardigt de bestaande opstallen te handhaven. De door aanvrager ingebrachte taxatie is ervan uitgegaan dat de woning op het perceel niet meer zal worden bewoond en derhalve van de grondwaarde, mede vanwege de op het perceel aanwezige hoogspanningsmast.

    Uitspraken > Nadeelcompensatie
  • Blog

    Onteigening gaat niet over één nacht ijs

    “O wind, als winter komt, laat lente niet lang op zich wachten”. Met deze mooie woorden van de Engelse dichter Percy Bysshe Shelley (1792-1822), een stevige oostenwind en Nederland bedekt onder een laag sneeuw, zie ik de datum van 1 januari 2022 dichterbij komen. De datum 1 januari 2022 is nog steeds de datum waarop wordt beoogd de Omgevingswet in werking te laten treden. Dit lijkt ver weg, maar voor veel projecten waarbij wordt overwogen als sluitstuk het grondbeleidsinstrument “onteigening” in te (moeten) zetten, is een afweging op dit moment de moeite waard en is het aan te bevelen nu voorbereidingen te treffen.

    Blog
  • Uitspraken, Planschade

    03-02-2021 / ABRS – Vrijstelling eerste fase, salamitactiek

    Appellant is eigenaar van een woning nabij gronden die voorheen een natuurbestemming hadden. In 2004 was een vrijstelling eerste fase verleend voor de realisatie van twaalf bouwkavels. In 2014 is op basis van die vrijstelling een omgevingsvergunning activiteit bouwen verleend voor de bouw van één woning. Appellant is van oordeel dat de wettelijke systematiek en het overgangsrecht voor hem tot een onredelijke uitkomst hebben geleid.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    03-02-2021 / ABRS – Lokale functie horeca, belastingschade

    De eigenaar en de exploitant van een horecalocatie in Duiven stellen planschade te hebben ondervonden als gevolg van het gewijzigde bestemmingsplan. Door de planologische wijziging is de zichtbaarheid van de horecalocatie verminderd en de bezonning op het terras afgenomen.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Nadeelcompensatie

    20-01-2021 / ABRS – geluidhinder / normaal maatschappelijk risico

    Appellante claimt schade als gevolg van het Tracébesluit A27/A1 Aansluiting Utrecht Noord – Knooppunt Eemnes – Aansluiting Bunschoten-Spakenburg. De schade leidt volgens haar tot extra geluid en fijnstof op het perceel en een verslechterde ligging van het perceel. Hierdoor is de waarde van haar perceel gedaald.

    Uitspraken > Nadeelcompensatie
  • Uitspraken, Planschade

    23-12-2020 / ABRS – Publicatie beleidsvoornemen

    Appellant is eigenaar van een perceel op het industrieterrein van Schagerbrug. Als gevolg van een planologische wijziging waren de bouwmogelijkheden op dat perceel beperkt. Niet in geschil is dat het voorontwerp bestemmingsplan voldoende is om voorzienbaarheid tegen te werpen. Het voorontwerp is vanaf 10 maart 2011 ter inzage gelegd en voorafgaand daaraan zijn folders verspreid om het voorontwerp onder de aandacht te brengen. De vraag staat centraal of op basis van deze openbaarmaking aanleiding bestond om er rekening mee te houden dat het voorontwerp betrekking heeft op het gebied waar het perceel is gelegen en dat daarom van appellant mocht worden verwacht dat hij het voorontwerp zou raadplegen.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    16-12-2020 / ABRS – Schadetaxatie

    Door de adviseur van het college is vastgesteld dat de waarde van de woning van appellant van € 625.000,00 naar € 613.000,00 is gedaald. Deze waardedaling valt onder het wettelijk forfait voor het normaal maatschappelijk risico. Nadien is gebleken dat de woning voor € 471.500,00 is verkocht. Omdat dit bedrag sterk afwijkt van de taxatie heeft het college een nieuw advies gevraagd bij een andere deskundige. Die deskundige stelt vast dat de woning onder het oude planologische regime een waarde had van € 440.000,00. De waardedaling zou voorts niet meer bedragen dan het wettelijk forfait, zodat geen aanspraak bestaat op een tegemoetkoming in de planschade.

    Uitspraken > Planschade
  • Blog

    Hoe planschade beter overeenkomt met de feitelijke situatie

    Sinds 2008 wil de wetgever af van planschadevergoedingen voor planschade die voortvloeit uit een nog nader uit te werken bestemming. Mijn collega Klaas Verbeek heeft in zijn vorige blog een introductie geschreven over de flexibiliteit van de planschadebeoordeling. Ik neem het stokje over en ga in op wat de komst van het zesde lid in artikel 6.1 van de Wro voor gevolgen heeft gehad op planschade.

    Blog
  • Blog

    Simpele groenstrookjes, ingewikkelde discussiepunten

    Vaak gaat het over kleine stukjes en dus ook niet over grote bedragen: reststroken taxeren. Het lijkt zo eenvoudig, maar vaak is het dat niet. Iedere situatie is namelijk anders en leidt tot een ander gesprek met de potentiële kopers in kwestie. Daarom krijgen wij geregeld vragen en taxatieverzoeken van gemeenten die stoeien met hun reststrokenbeleid. Om een idee te geven hoe de waardering van die paar vierkante meter tot stand komt, bespreek ik vier zaken waar we zoal rekening mee houden.

    Blog
  • Uitspraken, Planschade

    02-12-2020 / ABRS – Zekerheid grenzende waarschijnlijkheid milieuruimte

    Appellant is eigenaar van een agrarisch bedrijf in het buitengebied van Lelystad. In de nabijheid van dit bedrijf is een diergeneeskundig instituut gevestigd. Daartoe is in een nieuw planologisch regime opgenomen dat evenhoevigen niet langer zijn toegestaan.

    Uitspraken > Planschade
  • Uitspraken, Planschade

    25-11-2020 / ABRS – Normaal maatschappelijk risico wijzigingsbesluit

    Appellant is eigenaar van een woning en stelt een waardevermindering te hebben ondervonden als gevolg van de komst van een nieuw agrarisch bedrijf. Het agrarisch bedrijf is mogelijk gemaakt door een wijzigingsbesluit. Door het college is het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op 4%. Het betreft een normaal maatschappelijke ontwikkeling en past in het meerjarig gemeentelijk ruimtelijk beleid, aldus het college.

    Uitspraken > Planschade
Spring naar toolbar