Gloudemans uitsprakenUitspraken

Blog

7 april 2021

Vormfactor: marktwaarde of marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt?

Voor het bepalen van de grondwaarde van appartementencomplexen wordt veelal gekeken naar de residuele systematiek. Binnen de residuele systematiek zal er worden gekeken naar een marktconforme opbrengstpotentie en zullen op basis van kengetallen de stichtingskosten worden geraamd. Door de geschatte opbrengstpotentie te verminderen met de geraamde stichtingskosten resulteert een grondwaarde. Een taxateur kan de uitkomst altijd toetsen aan de hand van een grondquote of deze past binnen een marktconforme bandbreedte.

9 februari 2021

Onteigening gaat niet over één nacht ijs

“O wind, als winter komt, laat lente niet lang op zich wachten". Met deze mooie woorden van de Engelse dichter Percy Bysshe Shelley (1792-1822), een stevige oostenwind en Nederland bedekt onder een laag sneeuw, zie ik de datum van 1 januari 2022 dichterbij komen. De datum 1 januari 2022 is nog steeds de datum waarop wordt beoogd de Omgevingswet in werking te laten treden. Dit lijkt ver weg, maar voor veel projecten waarbij wordt overwogen als sluitstuk het grondbeleidsinstrument “onteigening” in te (moeten) zetten, is een afweging op dit moment de moeite waard en is het aan te bevelen nu voorbereidingen te treffen.

15 december 2020

Hoe planschade beter overeenkomt met de feitelijke situatie

Sinds 2008 wil de wetgever af van planschadevergoedingen voor planschade die voortvloeit uit een nog nader uit te werken bestemming. Mijn collega Klaas Verbeek heeft in zijn vorige blog een introductie geschreven over de flexibiliteit van de planschadebeoordeling. Ik neem het stokje over en ga in op wat de komst van het zesde lid in artikel 6.1 van de Wro voor gevolgen heeft gehad op planschade.

4 december 2020

Simpele groenstrookjes, ingewikkelde discussiepunten

Vaak gaat het over kleine stukjes en dus ook niet over grote bedragen: reststroken taxeren. Het lijkt zo eenvoudig, maar vaak is het dat niet. Iedere situatie is namelijk anders en leidt tot een ander gesprek met de potentiële kopers in kwestie. Daarom krijgen wij geregeld vragen en taxatieverzoeken van gemeenten die stoeien met hun reststrokenbeleid. Om een idee te geven hoe de waardering van die paar vierkante meter tot stand komt, bespreek ik vier zaken waar we zoal rekening mee houden.

20 oktober 2020

Zicht op onteigening en staatssteun?

Onlangs is op 9 oktober 2020 arrest gewezen in de zaak gemeente Harlingen tegen Spaansen. In deze zaak wordt de zeldzame combinatie van rechtsgebieden: staatssteun en onteigening behandeld door Rechtbank, Hof en Hoge Raad.

8 oktober 2020

De flexibiliteit van de planschadebeoordeling

Sinds 2008 wil de wetgever af van planschadevergoedingen voor planschade die voortvloeit uit een nog nader uit te werken bestemming. De overheid heeft de mogelijkheid haar bestemmingsplannen met enige flexibiliteit in te richten. Daartoe heeft zij verschillende instrumenten namelijk de zogenaamde flexibiliteitsbepalingen. Recent is er baanbrekende jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geweest waarin extra verduidelijking inzake flexibiliteitsbepalingen is gegeven.

17 september 2020

Parkeernormen binnen binnenstedelijke (her-)ontwikkelingen

In mijn voorgaande blog (omtrent het waarderen van tankstations) heb ik aangegeven dat er op 1 januari 2019 in Nederland circa 8,5 miljoen auto’s rond reden. In het begin van 2020 stonden er 8,7 miljoen auto’s op naam in Nederland, het autobezit stijgt dus harder dan de bevolkingsgroei van 18 jaar en ouder. Dit strookt niet met de lage parkeernormen die momenteel worden gehanteerd in binnenstedelijke (her‑)ontwikkelingen.

14 september 2020

Wet voorkeursrecht gemeenten, rechtspraak 2020

Tot op heden zijn in 2020 een zestal rechterlijke uitspraken gedaan, die - direct of indirect - betrekking hebben op de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). In deze bijdrage wordt stilgestaan bij de betreffende uitspraken, die in lijn zijn met de vaste rechtspraak in het kader van de Wvg.

14 augustus 2020

Beleggen in een recreatiewoning: unieke kans of te mooi om waar te zijn?

De zomervakantie van 2020 gaat de boeken in als de zomer van vakantie in eigen land. De verre oorden worden ingeruild voor een vakantie in de achtertuin, de plaatselijke camping of de recreatieparken aan de kust of in de polder. Deze omslag heeft een grote impact op de markt voor recreatiewoningen binnen Nederland, maar ook daarbuiten. In deze blog behandel ik niet alleen de huidige situatie op de markt voor recreatiewoningen in Nederland, maar bespreek ik tevens de kansen en bedreigingen waar bij het beleggen in recreatief vastgoed rekening mee gehouden moet worden.

31 juli 2020

De woz-waarde in het bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht

Regelmatig wordt in een planschade- of nadeelcompensatieprocedure, de woz-waarde van een woning “ingebracht”. Veelal komt dit uit de koker van de aanvrager die zich wellicht afvraagt waarom hetzelfde bestuursorgaan ten aanzien van de te heffen belasting een hogere waarde hanteert dan in de schadeprocedure.

7 juli 2020

7 elementen die van belang zijn bij het waarderen van tankstations

Momenteel telt Nederland circa 4.200 tankstations en rijden we met 8,5 miljoen auto’s rond op 1 januari 2019. Wat hebben deze en andere trends voor invloed op tankstations en kan dit worden meegenomen in de waardering van tankstations? Ik zal je meenemen in de belangrijkste trends & ontwikkelingen en de 7 elementen waar gedurende een waardering op gelet moet worden.

3 juni 2020

Lege bedden en de waarde van zorgvastgoed

De zorg krijgt de laatste maanden meer aandacht dan ooit. Er zijn in verpleeghuizen te weinig plekken voor kwetsbare ouderen en veel mensen staan te lang op de wachtlijst, meldde het Brabants Dagblad op 29 februari. Dat was voor de corona keihard toesloeg. Nu, precies drie maanden later, meldt dezelfde krant dat de situatie 180 graden gedraaid is en dat bewoners niet op kamers, maar lege kamers op bewoners wachten. Juist in de verpleeghuizen veroorzaakte het virus een stille ramp, en dit werd ook nog gekoppeld aan strenge bezoekersregelingen. Naasten aarzelen nu om hun dierbaren naar het verpleeghuis te brengen. Aan de andere kant van het spectrum was er juist de laatste maanden veel kritiek op ziekenhuizen, omdat die te weinig intensive care capaciteit zouden hebben. Vanuit hier klinkt de roep om meer flexibiliteit.

19 mei 2020

Grote droogte, grote schade?

Het zal je maar gebeuren. Het waterschap verandert de grondwaterstand en opeens is je grond niet meer bruikbaar voor vee of akkerbouw. Gelukkig bestaat er zoiets als nadeelcompensatie. Maar daar heb je niet zomaar recht op. Hoe werkt nadeelcompensatie in de praktijk?

23 april 2020

Een omslag/verschuiving van passieve naar actieve grondpolitiek binnen de Wethoudersvereniging

Binnen de Wethoudersvereniging zijn de wethouders het erover eens: actieve grondpolitiek is in bepaalde gevallen nodig. Een aantal jaren geleden gaven de bestuurders eerder de voorkeur aan een passieve grondpolitiek als uitgangspunt. Er is dus een verschuiving te herkennen van passieve naar actieve grondpolitiek.

9 april 2020

Theo Pruijn over werken in tijden van corona

Theo Pruijn is sinds 1988 werkzaam bij Gloudemans als taxateur en rentmeester en heeft alles al een keer meegemaakt. Alles? Nou nee, zoiets als een corona-crisis heeft zelfs Theo in de 40 jaar dat hij werkt niet eerder gezien. Een mooi moment om hem te bevragen hoe hij tegen de corona-crisis aankijkt.

  • Vormfactor: marktwaarde of marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt?

    Voor het bepalen van de grondwaarde van appartementencomplexen wordt veelal gekeken naar de residuele systematiek. Binnen de residuele systematiek zal er worden gekeken naar een marktconforme opbrengstpotentie en zullen op basis van kengetallen de stichtingskosten worden geraamd. Door de geschatte opbrengstpotentie te verminderen met de geraamde stichtingskosten resulteert een grondwaarde. Een taxateur kan de uitkomst altijd toetsen aan de hand van een grondquote of deze past binnen een marktconforme bandbreedte.

  • 17-03-2021 / ABRS – NMR en compensatie in natura

    Appellant is eigenaar van een terrein van 8.74.56 ha. Onder het nieuwe planologische regime is bepaald dat bouwpercelen een minimale omvang hebben van 5.000 m². Onder het oude planologische regime was geen beperking van de omvang gesteld zodat appellant stelt een waardevermindering te hebben ondervonden. Door de deskundige van het college is de schade vastgesteld op € 4.169.000,00.

  • 03-03-2021 / ABRS – Compensatie in natura na overdracht

    De eigenaar van een perceel in de gemeente Sittard-Geleen is als gevolg van een planologische wijziging geconfronteerd met verminderde gebruiks- en bouwmogelijkheden. De gemeente besluit om de planschade in natura te compenseren door het terug bestemmen van de gebruiks- en bouwmogelijkheden. De Afdeling haalt een streep door dit besluit omdat ten tijde van het besluit niet zeker was dat het nieuwe bestemmingsplan ook daadwerkelijk in werking zou treden én was geen tegemoetkoming vastgesteld voor het geval het bestemmingsplan de eindstreep niet zou halen.

  • 03-03-2021 / ABRS – normaal maatschappelijk risico bij herbouw

    De eigenaar van een woning stelt schade te ondervinden als gevolg van de planologische mogelijkheid om in de nabijheid van zijn woning een woonboerderij op te richten. Die woonboerderij was afgebrand en kon onder het overgangsrecht worden herbouwd. Het bestemmingsplan gaf de mogelijkheid om die woonboerderij op een andere plek te herbouwen. In hoger beroep stond ter discussie of het college in redelijkheid heeft kunnen aansluiten bij het minimale wettelijk forfait van 2% nmr.

  • 24-02-2021 / ABRS – hoogste waarde / taxatie

    Aan appellant is een nadeelcompensatie van € 15.900,00 toegekend vanwege het tracébesluit weguitbreiding Schiphol-Amsterdam-Almere als gevolg waarvan het perceel in waarde zou zijn gedaald. De schadecommissie concludeert dat er geen sprake is van toename van de geluidsbelasting of verslechtering van de luchtkwaliteit. Wel is er sprake van tijdelijke schade ten gevolge van de uitvoering van de tracébesluiten. Het beroep ziet op de taxatie van de waarde van het perceel en het normaal maatschappelijk risico. De taxateur van de schadecommissie heeft het perceel gewaardeerd met de hoogste waarde als bouwkavel omdat de kwaliteit en het volume van de opstallen in relatie tot de grondwaarde het niet rechtvaardigt de bestaande opstallen te handhaven. De door aanvrager ingebrachte taxatie is ervan uitgegaan dat de woning op het perceel niet meer zal worden bewoond en derhalve van de grondwaarde, mede vanwege de op het perceel aanwezige hoogspanningsmast.

  • Onteigening gaat niet over één nacht ijs

    “O wind, als winter komt, laat lente niet lang op zich wachten”. Met deze mooie woorden van de Engelse dichter Percy Bysshe Shelley (1792-1822), een stevige oostenwind en Nederland bedekt onder een laag sneeuw, zie ik de datum van 1 januari 2022 dichterbij komen. De datum 1 januari 2022 is nog steeds de datum waarop wordt beoogd de Omgevingswet in werking te laten treden. Dit lijkt ver weg, maar voor veel projecten waarbij wordt overwogen als sluitstuk het grondbeleidsinstrument “onteigening” in te (moeten) zetten, is een afweging op dit moment de moeite waard en is het aan te bevelen nu voorbereidingen te treffen.

  • 03-02-2021 / ABRS – Vrijstelling eerste fase, salamitactiek

    Appellant is eigenaar van een woning nabij gronden die voorheen een natuurbestemming hadden. In 2004 was een vrijstelling eerste fase verleend voor de realisatie van twaalf bouwkavels. In 2014 is op basis van die vrijstelling een omgevingsvergunning activiteit bouwen verleend voor de bouw van één woning. Appellant is van oordeel dat de wettelijke systematiek en het overgangsrecht voor hem tot een onredelijke uitkomst hebben geleid.

  • 03-02-2021 / ABRS – Lokale functie horeca, belastingschade

    De eigenaar en de exploitant van een horecalocatie in Duiven stellen planschade te hebben ondervonden als gevolg van het gewijzigde bestemmingsplan. Door de planologische wijziging is de zichtbaarheid van de horecalocatie verminderd en de bezonning op het terras afgenomen.

  • 20-01-2021 / ABRS – geluidhinder / normaal maatschappelijk risico

    Appellante claimt schade als gevolg van het Tracébesluit A27/A1 Aansluiting Utrecht Noord – Knooppunt Eemnes – Aansluiting Bunschoten-Spakenburg. De schade leidt volgens haar tot extra geluid en fijnstof op het perceel en een verslechterde ligging van het perceel. Hierdoor is de waarde van haar perceel gedaald.

  • 23-12-2020 / ABRS – Publicatie beleidsvoornemen

    Appellant is eigenaar van een perceel op het industrieterrein van Schagerbrug. Als gevolg van een planologische wijziging waren de bouwmogelijkheden op dat perceel beperkt. Niet in geschil is dat het voorontwerp bestemmingsplan voldoende is om voorzienbaarheid tegen te werpen. Het voorontwerp is vanaf 10 maart 2011 ter inzage gelegd en voorafgaand daaraan zijn folders verspreid om het voorontwerp onder de aandacht te brengen. De vraag staat centraal of op basis van deze openbaarmaking aanleiding bestond om er rekening mee te houden dat het voorontwerp betrekking heeft op het gebied waar het perceel is gelegen en dat daarom van appellant mocht worden verwacht dat hij het voorontwerp zou raadplegen.

  • 16-12-2020 / ABRS – Schadetaxatie

    Door de adviseur van het college is vastgesteld dat de waarde van de woning van appellant van € 625.000,00 naar € 613.000,00 is gedaald. Deze waardedaling valt onder het wettelijk forfait voor het normaal maatschappelijk risico. Nadien is gebleken dat de woning voor € 471.500,00 is verkocht. Omdat dit bedrag sterk afwijkt van de taxatie heeft het college een nieuw advies gevraagd bij een andere deskundige. Die deskundige stelt vast dat de woning onder het oude planologische regime een waarde had van € 440.000,00. De waardedaling zou voorts niet meer bedragen dan het wettelijk forfait, zodat geen aanspraak bestaat op een tegemoetkoming in de planschade.

  • Hoe planschade beter overeenkomt met de feitelijke situatie

    Sinds 2008 wil de wetgever af van planschadevergoedingen voor planschade die voortvloeit uit een nog nader uit te werken bestemming. Mijn collega Klaas Verbeek heeft in zijn vorige blog een introductie geschreven over de flexibiliteit van de planschadebeoordeling. Ik neem het stokje over en ga in op wat de komst van het zesde lid in artikel 6.1 van de Wro voor gevolgen heeft gehad op planschade.

  • Simpele groenstrookjes, ingewikkelde discussiepunten

    Vaak gaat het over kleine stukjes en dus ook niet over grote bedragen: reststroken taxeren. Het lijkt zo eenvoudig, maar vaak is het dat niet. Iedere situatie is namelijk anders en leidt tot een ander gesprek met de potentiële kopers in kwestie. Daarom krijgen wij geregeld vragen en taxatieverzoeken van gemeenten die stoeien met hun reststrokenbeleid. Om een idee te geven hoe de waardering van die paar vierkante meter tot stand komt, bespreek ik vier zaken waar we zoal rekening mee houden.

  • 02-12-2020 / ABRS – Zekerheid grenzende waarschijnlijkheid milieuruimte

    Appellant is eigenaar van een agrarisch bedrijf in het buitengebied van Lelystad. In de nabijheid van dit bedrijf is een diergeneeskundig instituut gevestigd. Daartoe is in een nieuw planologisch regime opgenomen dat evenhoevigen niet langer zijn toegestaan.

  • 25-11-2020 / ABRS – Normaal maatschappelijk risico wijzigingsbesluit

    Appellant is eigenaar van een woning en stelt een waardevermindering te hebben ondervonden als gevolg van de komst van een nieuw agrarisch bedrijf. Het agrarisch bedrijf is mogelijk gemaakt door een wijzigingsbesluit. Door het college is het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op 4%. Het betreft een normaal maatschappelijke ontwikkeling en past in het meerjarig gemeentelijk ruimtelijk beleid, aldus het college.

Spring naar toolbar