Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

Beleggen in agrarisch vastgoed

Binnen de wereld van vastgoedbeleggingen is agrarisch vastgoed een beetje een vreemde eend in de bijt. Het wordt over het algemeen beschouwd als een weinig interessant type vastgoedbelegging, met name vanwege rendementen die niet interessant zouden zijn voor de doorsnee vastgoedbelegger. Is dit wel terecht?
De gemiddelde directe vastgoedbelegger wordt constant geconfronteerd met aspecten als bijvoorbeeld leegstandsrisico, onderhoudslasten en afschrijvingen. Als een bepaald soort vastgoed schaars is of dreigt te worden, wordt dit signaal opgepikt door de markt en worden nieuwe vastgoedobjecten vervaardigd.

Een vastgoedbelegger die direct in agrarisch vastgoed belegt heeft echter met geen van de hiervoor genoemde aspecten te maken. Agrarisch vastgoed kent geen leegstandsrisico. De vraag naar agrarisch vastgoed is structureel hoog, terwijl het totale areaal alleen maar afneemt.

De vraag is al decennia lang structureel hoger dan het aanbod. De structurele schaarste die hierdoor ontstaat, kan ook niet worden tegengegaan door het “bijproduceren” van agrarisch vastgoed, zoals dit bij andere soorten vastgoed wel mogelijk is. Dit vanwege het feit dat, op de inpolderingen in het verleden na, agrarisch vastgoed niet “bijgeproduceerd” kan worden.

Agrarisch vastgoed vergt geen onderhoud, met uitzondering van de dagelijkse werkzaamheden, maar deze zijn voor rekening en risico van de gebruiker. Op agrarisch vastgoed wordt niet afgeschreven, omdat het volgens de fiscus “een onverslijtbaar bedrijfsmiddel” is. Tot slot zijn de beheerskosten van
beleggingen in agrarisch vastgoed minimaal in vergelijking met andere vastgoedbeleggingscategorieën.

Beleggen in agrarisch vastgoed kent bovendien een veel lager risicoprofiel dan alle andere typen vastgoedbeleggingen.

Rendement
Maar hoe zit het nu met rendement? Het rendement op beleggingen in agrarisch vastgoed moet worden verdeeld in een direct en indirect rendement. Het directe rendement wordt verkregen door het in pacht of erfpacht uitgeven van het agrarisch vastgoed aan een (erf)pachter. Het jaarlijkse netto rendement dat hierdoor gemiddeld wordt gerealiseerd varieert grofweg tussen de 1,5% en 2,2%.

Het indirecte rendement betreft de waardeontwikkeling van het agrarisch vastgoed. Is de waardeontwikkeling positief, dan is het indirecte rendement uiteraard ook positief. Andersom geldt dit natuurlijk ook.

De afgelopen decennia is gebleken dat landbouwgrond relatief ongevoelig is voor inflatie en crisis. De rendementen zijn, zeker in vergelijking met andere vastgoedbeleggingscategorieën, laag, maar het rendement is, zeker wanneer dit over een langjarige periode wordt bekeken, in het verleden zeer solide gebleken.

Meer informatie?
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jean-Paul Vugts of Theo Pruijn.

  • Save the date, workshop Gloudemans en Urban Reality

    Faciliteren van gebiedsontwikkelingen: hoe moet dat?

    Een kennismiddag om samen tot handvatten te komen voor het faciliteren van gebiedsontwikkelingen! We willen de verbinding maken tussen markt en overheid.

    Save the date: omcirkel donderdagmiddag 15 november 2018 alvast in je agenda.

  • 06-06-2018 / ABRS – Voorzienbaarheid varianten rondweg

    Appellanten ondervinden schade als gevolg van de komst van een rondweg. In hoger beroep ligt de vraag voor of deze rondweg ten tijde van de aankoop voorzienbaar was.

  • 28-03-2018 (publicatie 30-05-2018)/ Rb Midden-Nederland – gelijkheidsbeginsel

    Eisers beroepen zich op het gelijkheidsbeginsel en betogen dat verweerder in hun geval niet een percentage van 3% als normaal maatschappelijk risico kon hanteren, terwijl verweerder in vergelijkbare gevallen een percentage van 2% als normaal maatschappelijk risico heeft gehanteerd. Dat eisers hun planschadeverzoek op een latere datum hebben ingediend, is volgens hen niet relevant, omdat de schade is veroorzaakt door hetzelfde projectbesluit en ook dezelfde peildatum van toepassing is.
    Het beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt.

  • Privacyverklaring (AVG)

    Per 25 mei 2018 is de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van toepassing. Lees hier de privacyverklaring van Gloudemans.

  • 23-05-2018 / ABRS – Voorbereidingsbesluit, schaduwschade

    Appellant heeft verzocht om vergoeding van planschade als gevolg van een voorbereidingsbesluit. Volgens appellant bieden de redelijkheid en billijkheid een grondslag voor het vergoeden van schaduwschade. De Afdeling gaat hier niet in mee.

  • 23-05-2018 / ABRS – Vergunningvrij bouwen

    Appellant voert aan dat het plangebied in de nieuwe situatie een woonbestemming heeft, waardoor de mogelijkheid is gecreëerd om vergunningvrij bebouwing op de gronden van het plangebied op te richten, terwijl dat zonder de planologische verandering, gelet op de bestemming van het plangebied in de oude situatie, niet mogelijk was. De Afdeling overweegt dat de mogelijkheid om vergunningvrij bebouwing op de gronden van het plangebied op te richten, terwijl dat zonder de planologische verandering, gelet op de bestemming van het plangebied in de oude situatie, niet mogelijk was, terecht buiten beschouwing heeft gelaten.

  • Nieuwe pachtnormen 2018

    Op 1 juli 2018 worden de nieuwe pachtnormen voor de landbouw van kracht. Lees hier de nieuwe normen, gepubliceerd door de Rijksoverheid.

  • 16-05-2018 / ABRS – Passieve en actieve risicoaanvaarding

    Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd.

  • 09-05-2018 / ABRS – Passieve risicoaanvaarding, redelijke poging kon niet worden verlangd

    Appellant stelt schade te hebben geleden als gevolg van het vervallen van bouwmogelijkheden. In de procedure bij de Afdeling staat niet ter discussie dat de planologische verandering voorzienbaar was en dat appellant geen concrete pogingen heeft ondernomen. Appellant betoogt echter dat van haar in redelijkheid niet kon worden verlangd dat zij dergelijke pogingen zou ondernemen, omdat het perceel niet meer kon worden ontsloten. De Afdeling stelt vast dat het perceel wel degelijk kon worden ontsloten zodat van appellant kon worden verlangd om concrete pogingen te ondernemen om de bouwmogelijkheden te benutten.

  • 09-05-2018 / ABRS – Compensatie in natura aan rechtsopvolger

    Met de vaststelling van een bestemmingsplan zijn bouw- en gebruiksmogelijkheden voor B.V. A wegbestemd. BV A heeft het perceel aan BV B geleverd. Voorts is de aanspraak op planschadevergoeding bij overeenkomst eveneens aan BV B overgedragen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de schade met het terug bestemmen van de bouw- en gebruiksmogelijkheden in natura is gecompenseerd. Appellant is het daar niet mee eens omdat de schade niet aan de juiste rechtspersoon is gecompenseerd, omdat de oorspronkelijke aanvrager om vergoeding van planschade geen eigenaar meer is van het perceel.

  • 09-05-2018 / ABRS – Actieve risicoaanvaarding en onderzoeksplicht

    Appellant is eigenaar van een reclamemast in de gemeente Zaandam. Het college van B&W van de gemeente Zaandam heeft een omgevingsvergunning verleend voor de realisering van een geluidsscherm. Door het geluidsscherm wordt het zicht op de reclamemast vanaf de A7 belemmerd waarvoor appellant een aanvraag om planschade heeft ingediend.

  • Gloudemans betrokken bij taxatie stadion Helmond Sport

    In het Eindhovens Dagblad is het artikel “Deal Helmond Sport; zo taxeer je een voetbalstadion” verschenen. Gloudemans is betrokken bij de taxatie van het stadion van Helmond Sport.

  • Besluit van 28 maart 2018, nr. 2018000574

    Ten aanzien van het zienswijzeonderdeel van reclamanten dat het verzoekbesluit door een onbevoegd persoon zou zijn voorgedragen en tevens dat het door het college van B&W te laat zou zijn ingediend, overwegen wij dat ingevolge artikel 79 van de Onteigeningswet een besluit tot indiening van een verzoek tot onteigening is vervallen indien het niet binnen drie maanden nadat het is genomen aan ons is voorgedragen.

  • 25-04-2018 / ABRS – Passieve risicoaanvaarding

    Appellanten zijn eigenaar dan wel erfpachter van kadastrale percelen alwaar bebouwing aanwezig is in de vorm van bedrijfsruimtes en woningen. In hoger beroep spitst het geschil zich toe op de vraag of appellanten het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op hun percelen zouden vervallen passief hebben aanvaard en daarom de beweerdelijk geleden planschade voor hun rekening blijft.

  • 18-04-2018 / ABRS – Aanvulling aanvraag verjaard

    Appellante heeft in 2006 een aanvraag om planschade ingediend. In die aanvraag heeft appellant alleen gesteld vermogensschade te hebben geleden als gevolg van de waardedaling van zijn bedrijf. Appellant heeft eerst in augustus 2014 gesteld dat hij ook inkomensschade heeft geleden als gevolg van de bestemmingsplanwijziging.

Spring naar toolbar