Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

Onteigening

Wanneer onteigenen?
‘Onteigening’ is een confronterend begrip. Onteigening kan in de meeste gevallen worden voorkomen, doordat de kwestie in een overeenkomst tussen partijen ‘in de minnelijke sfeer’ wordt afgehandeld, zoals bij een normale verkoop. De Onteigeningswet stuurt aan op een minnelijke regeling tussen partijen. Allerlei onroerende zaken kunnen in een onteigening worden betrokken. Er worden echter belangrijke voorwaarden aan onteigening gesteld. Eén van die voorwaarden is dat een overheidsinstelling, zoals een gemeente of het Rijk, alleen tot onteigening kan overgaan indien daartoe de noodzaak bestaat en er een algemeen belang aanwezig is. Als een nieuwe spoorlijn of autoweg moet worden aangelegd, zal al snel duidelijk zijn dat aan die voorwaarden wordt voldaan. Als een overheidsinstelling het wenselijk vindt om een nieuwe woonwijk of een nieuw bedrijfsterrein te realiseren, is het echter niet zo eenvoudig om te beoordelen of aan die voorwaarden wordt voldaan. De mogelijkheid en wenselijkheid van een belanghebbende eigenaar om zelf invulling te geven aan de nieuwe ontwikkeling (zelfrealisatie) kan ervoor zorgen dat de noodzaak tot onteigening niet zonder meer een gegeven is. Deskundige hulp is daarvoor vaak noodzakelijk.
De procedure
Alvorens onteigening te kunnen vorderen bij de rechtbank, schrijft de Onteigeningswet een administratieve procedure voor. In deze procedure krijgen belanghebbenden de mogelijkheid zienswijzen tegen de geplande onteigening in te dienen. Met de administratieve procedure kan de overheidsinstelling die wil onteigenen een Koninklijk Besluit verkrijgen waarin de te onteigenen percelen staan opgenomen. Met het Koninklijk Besluit kan de gerechtelijke fase worden ingegaan. Voor u, als gemeente, kunnen wij de administratieve procedure begeleiden, dan wel ‘turn-key’ aanleveren. U, als particulieren, kunnen wij begeleiden en adviseren bij het indienen van zienswijzen en eventuele vervolgstappen.
De schadeloosstelling
De eigenaar, huurder, pachter of andere zakelijk gerechtigde maakt in geval van onteigening aanspraak op een schadeloosstelling. Het uitgangspunt bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling is eenvoudig. Volgens de jurisprudentie moet de onteigende na de onteigening in dezelfde vermogens- of inkomstenpositie zijn als voor de onteigening. Voor de eigenaar van een woning betekent dit naast vergoeding van de waarde van zijn woning (vermogensschade), vergoedingen voor aankoop van een vervangende woning, verhuiskosten, financieringskosten etcetera (bijkomende schade). De onteigende kan ook inkomstenschade lijden, bijvoorbeeld indien hij een gedeelte van zijn landbouwgrond verliest of in het geval de huisvestingskosten voor het nieuwe bedrijf veel hoger uitvallen. Deze schadecomponenten worden door middel van een bedrag ineens afgekocht.

De waardebepaling en schadeberekening bij onteigening behoren al sinds de oprichting van Gloudemans tot ons vakgebied. In beginsel zal de overheidsinstelling de kosten voor deskundige hulp vergoeden aan degene die onteigend wordt. Voor de onteigende is het van belang dat hij deskundig wordt geadviseerd en vertrouwen heeft in zijn adviseur.

  • Vaststelling nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking

    Met ingang van 1 juli 2017 is de aanpassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Deze wijziging heeft als doel de Ladder zodanig te vereenvoudigen dat de in de praktijk ervaren knelpunten worden opgelost en de onderzoekslasten worden verminderd, maar dat de effectiviteit van de Ladder behouden blijft.

  • 12-07-2017 / ABRS – maximale invulling bedrijven (Bergen op Zoom)

    Een uitspraak waarin de Afdeling de motivering van de deskundige tekort vindt schieten of een categorie 4 of 5 bedrijf met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid mogelijk is.

  • 12-07-2017 / ABRS – voorbeelden maximale invulling (Heerde)

    Het is niet noodzakelijk dat voor de beoordeling van de maximale invulling van de planologische regimes de verschillende bouwmogelijkheden aan de hand van voorbeelden worden uitgewerkt. Een dergelijke beoordeling dient in abstracto plaats te vinden. Voorbeelden van bouwwerken kunnen wel nuttig zijn ter illustratie van hetgeen gerealiseerd kon of kan worden.

  • 05-07-2017 / ABRS – passieve risicoaanvaarding (Heiloo)

    Voor de effectuering van de mogelijkheid op het perceel van appellant was medewerking van derden noodzakelijk. Appellant was feitelijk noch juridisch in staat deze derden te verplichten om de onder het oude bestemmingsplan toegestane gebruik van het perceel als tuin te benutten in de zin dat zij het perceel zouden gaan gebruiken als deel van hun eigen tuin.

  • 05-07-2017 / ABRS – gezondheid, reële prognose, woz (Zuidring, Minister van Economische Zaken)

    Uitspraak in lijn met een uitspraak van 28 juni jl. (Montferland). Subjectieve elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde bij een bestemming, spelen geen rol bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade.

  • 28-06-2017 / ABRS – voorzienbaarheid, voldoende concreet (Barneveld)

    Appellant was o.a. van mening dat in een ontwikkelingsschets niet voldoende concreet was bepaald en bepaalbaar was waar en hoe onder allerlei strenge voorwaarden een wijzigingsbevoegdheid zou worden opgenomen. Ook zou uit de schets de hoofdregel volgen dat nieuwvestiging in de zin van het creëren van een nieuw bouwperceel niet mogelijk was.

  • 28-06-2017 / ABRS – maximale invulling milieu / veiligheidsrisico (Montferland)

    Volgens appellant was onterecht geen onderzoek gedaan naar de gezondheidsrisico’s voor de omgeving door het vergroten van het bouwvlak (intensieve varkenshouderij).

  • 27-06-2017 / Rechtbank Midden-Nederland – beleving geluid (Soest)

    Eindelijk een (recente) uitspraak waarin aan de orde komt dat een toename van 2,4 dB(A) geen waarneembare toename is. De gemeente had de aanvraag dan ook terecht afgewezen.

  • ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201700281/1/R6 (Horst aan de Maas, bestemmingsplan “1e herziening van het bestemmingsplan De Afhang” en het exploitatieplan “6e herziening op structurele onderdelen van het exploitatieplan De Afhang”)

    De herziening van het bestemmingsplan zou leiden tot een verslechtering van de ontsluitingsmogelijkheden van het perceel van appellant, waardoor het uitgeefbaar percentage van zijn perceel niet meer 100% bedraagt maar minder. In dat geval zou ook de verschuldigde exploitatiebijdrage, zoals opgenomen in het exploitatieplan, met de herziening van het exploitatieplan moeten wijzigen / verminderen.

  • ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”)

    In het betoog tegen dit exploitatieplan komt naar voren dat in het exploitatieplan geen actuele ramingen voor de kosten woon- en bouwrijp maken zouden zijn opgenomen en dat niet duidelijk is welke uitgangspunten voor de ramingen zijn gehanteerd.

  • 21-06-2017 / ABRS – maximale invulling geluid bij windturbines / woz / maatschappelijk risico (Heerhugowaard)

    Naar aanleiding van een tussenuitspraak heeft het college na aanvullend advies van de deskundige besloten alsnog de aanvraag af te wijzen. Appellanten zijn met succes in hoger beroep gegaan. Met name de overweging van de Afdeling ten aanzien van de geluidsbelasting is interessant.

  • Training Lichaamstaal

    Communicatie is erg belangrijk in ons werk. Minimaal 60% hiervan bestaat uit non-verbale communicatie. Reden om onze lichaamstaal eens onder de loep te nemen.

  • 14-06-2017 / ABRS – voorzienbaarheid, geen planvergelijking (Zwijndrecht)

    Dit is een voorbeeld van een casus waarin de deskundige afwijst op grond van voorzienbaarheid zonder eerst een planvergelijking te doen. Overigens is dit ten overvloede nog wel gebeurd, maar dit is verder niet relevant.

  • 14-06-2017 / ABRS – planvergelijking, ontbreken verklaring aanduiding in regels (Zwijndrecht)

    Eindelijk eens een recente uitspraak hoe om te gaan met de situatie dat een aanduiding op de plankaart niet wordt verklaard in de regels.

  • 14-06-2017 / ABRS – taxatie, onderbouwing, marktwaarde (Aalsmeer)

    Het getroffen object betrof een bedrijfswoning. De taxateur gaf aan dat de taxatie tot stand is gekomen via de zogenoemde vergelijkingsmethode, waarbij hij opmerkt dat hij geen vergelijkbare objecten heeft kunnen vinden, omdat bedrijfswoningen in beginsel niet zelfstandig kunnen worden verkocht.