Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

Onteigening

Wanneer onteigenen?
‘Onteigening’ is een confronterend begrip. Onteigening kan in de meeste gevallen worden voorkomen, doordat de kwestie in een overeenkomst tussen partijen ‘in de minnelijke sfeer’ wordt afgehandeld, zoals bij een normale verkoop. De Onteigeningswet stuurt aan op een minnelijke regeling tussen partijen. Allerlei onroerende zaken kunnen in een onteigening worden betrokken. Er worden echter belangrijke voorwaarden aan onteigening gesteld. Eén van die voorwaarden is dat een overheidsinstelling, zoals een gemeente of het Rijk, alleen tot onteigening kan overgaan indien daartoe de noodzaak bestaat en er een algemeen belang aanwezig is. Als een nieuwe spoorlijn of autoweg moet worden aangelegd, zal al snel duidelijk zijn dat aan die voorwaarden wordt voldaan. Als een overheidsinstelling het wenselijk vindt om een nieuwe woonwijk of een nieuw bedrijfsterrein te realiseren, is het echter niet zo eenvoudig om te beoordelen of aan die voorwaarden wordt voldaan. De mogelijkheid en wenselijkheid van een belanghebbende eigenaar om zelf invulling te geven aan de nieuwe ontwikkeling (zelfrealisatie) kan ervoor zorgen dat de noodzaak tot onteigening niet zonder meer een gegeven is. Deskundige hulp is daarvoor vaak noodzakelijk.
De procedure
Alvorens onteigening te kunnen vorderen bij de rechtbank, schrijft de Onteigeningswet een administratieve procedure voor. In deze procedure krijgen belanghebbenden de mogelijkheid zienswijzen tegen de geplande onteigening in te dienen. Met de administratieve procedure kan de overheidsinstelling die wil onteigenen een Koninklijk Besluit verkrijgen waarin de te onteigenen percelen staan opgenomen. Met het Koninklijk Besluit kan de gerechtelijke fase worden ingegaan. Voor u, als gemeente, kunnen wij de administratieve procedure begeleiden, dan wel ‘turn-key’ aanleveren. U, als particulieren, kunnen wij begeleiden en adviseren bij het indienen van zienswijzen en eventuele vervolgstappen.
De schadeloosstelling
De eigenaar, huurder, pachter of andere zakelijk gerechtigde maakt in geval van onteigening aanspraak op een schadeloosstelling. Het uitgangspunt bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling is eenvoudig. Volgens de jurisprudentie moet de onteigende na de onteigening in dezelfde vermogens- of inkomstenpositie zijn als voor de onteigening. Voor de eigenaar van een woning betekent dit naast vergoeding van de waarde van zijn woning (vermogensschade), vergoedingen voor aankoop van een vervangende woning, verhuiskosten, financieringskosten etcetera (bijkomende schade). De onteigende kan ook inkomstenschade lijden, bijvoorbeeld indien hij een gedeelte van zijn landbouwgrond verliest of in het geval de huisvestingskosten voor het nieuwe bedrijf veel hoger uitvallen. Deze schadecomponenten worden door middel van een bedrag ineens afgekocht.

De waardebepaling en schadeberekening bij onteigening behoren al sinds de oprichting van Gloudemans tot ons vakgebied. In beginsel zal de overheidsinstelling de kosten voor deskundige hulp vergoeden aan degene die onteigend wordt. Voor de onteigende is het van belang dat hij deskundig wordt geadviseerd en vertrouwen heeft in zijn adviseur.

  • Compilatievideo projecten Gloudemans

    Bekijk hier de compilatievideo van een aantal van onze projecten.

  • 25-07-2018 / ABRS – Waardering en woz-waarde

    Aanvrager stelt schade te hebben geleden als gevolg van een omgevingsvergunning. Als gevolg van die omgevingsvergunning is er sprake van een planologische wijziging van – samengevat weergegeven – één huishouden naar een onbeperkt aantal huishoudens. Naar het oordeel van de rechtbank hadden de deskundigen de gevolgen van deze planologische wijziging onvoldoende onderkend. Verder heeft de rechtbank overwogen dat bij de waardering van het nadeel een daling van de woz-waarde moet worden betrokken. Dat heeft het college ten onrechte nagelaten, aldus de rechtbank.

  • 25-07-2018 / ABRS – Beperking bedrijfsvoering

    Appellant heeft een varkenshouderij in de gemeente Weert. Tegenover zijn bedrijf is een burgerwoning mogelijk gemaakt. Onder de oude planologische situatie was daar een agrarisch bedrijf mogelijk inclusief bedrijfswoning. De rechtbank had (in navolging van het college en de deskundige) geoordeeld dat er geen sprake was van een belemmering van de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf van appellant. In de directe nabijheid zijn al woningen aanwezig die een verdere uitbreiding van het bedrijf reeds zouden beperken.

  • 18-07-2018 / ABRS – Overgangsrecht en NMR

    Appellant heeft een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade ingediend als gevolg van de planologische wijziging waarin zijn agrarische percelen een natuurbestemming hebben verkregen. Op het perceel is een stal aanwezig die onder het overgangsrecht valt. De Afdeling oordeelt dat de mogelijkheden ingevolge de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan buiten beschouwing dienen te worden gelaten bij een planologische vergelijking en een waardebepaling van het object. Dit geldt ook in de oude planologische situatie.

  • Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 (Alkmaar)

    Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Alkmaar krachtens artikel 72a van de Onteigeningswet (onteigening voor de reconstructie van de Provinciale weg N246 vanaf de aansluiting met de Provinciale weg N203 tot de aansluiting met de N244/Zuiddijk, de aanleg van 2 nieuwe bruggen, de aanleg van een fietspad en de aanleg van een fietsbrug, met bijkomende werken, in de gemeenten Zaanstad, Castricum en Alkmaar)

  • ABRS 11 juli 2018, zaaknummer 201701607/1/R3 en 201701611/1/R3 (Hendrik-Ido-Ambacht, bestemmings- en exploitatieplan “Bedrijvenpark Ambachtsezoom”)

    In deze uitspraak wordt een “nieuw” licht op de raming van de waarde van de gronden / opstallen (taxatie inbrengwaarde) van reeds verworven eigendommen, met inmiddels gesloopte opstallen, geworpen. Ook worden de (gerealiseerde en geraamde) sloopkosten in de uitspraak betrokken.

  • 11-07-2018 / ABRS – Bouwverbod en uit te werken bestemming

    Appellant heeft een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade ingediend als gevolg van de komst van een bestemmingsplan waarin zijn onroerende zaak een uit te werken bestemming voor woongebied heeft gekregen. De rechtbank heeft in navolging van het college geoordeeld dat de schade eerst kan worden vastgesteld nadat het uitwerkingsplan onherroepelijk is geworden. De Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank.

  • 11-07-2018 / ABRS – Niet gecertificeerd taxateur

    Appellant betoogt dat het college niet van het advies van de SAOZ uit mocht gaan omdat de SAOZ ten onrechte geen gecertificeerd taxateur heeft ingeschakeld voor de waardering van het planologisch nadeel. Appellant heeft daarentegen zelf een waardering overgelegd van een register-taxateur en gecertificeerd taxatie- en rentmeesterkantoor.

  • 04-07-2018 / ABRS – Oppervlakte taxatie

    Appellante betoogt dat de SAOZ van onjuiste oppervlakten voor de tweede en derde bouwlaag in het pand is uitgegaan. De SAOZ is in het planschadeadvies uitgegaan van oppervlakten voor de eerste verdieping van 150 m² en voor de tweede verdieping van 95 m². Volgens het planschadeadvies heeft appellante deze oppervlakten aan de SAOZ opgegeven en komen deze oppervlakten overeen met kadastrale gegevens.

  • Artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan”

    In het vakblad Grondzaken in de Praktijk van juni 2018 is het artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan” geplaatst, geschreven door Robbin Bouten.

  • 28-06-2017 (publicatie 20-06-2018) Rb Midden-Nederland – wijzigingsplan

    Op 23 januari 2001 is er een wijzigingsplan vastgesteld ter plaatse van het perceel van eiser waar zich twee loodsen bevinden. Beide loodsen zijn onder het overgangsrecht gebracht. Bij besluit van 5 november 2002 is aan eiser vrijstelling verleend van het wijzigingsplan, voor de opslag van bouwmaterialen in de grote loods. Op 25 juni 2012 is er een bestemmingsplan vastgesteld waarbij op de grote loods een bedrijfsbestemming met opslag functieaanduiding rust. De kleine loods is niet meer ingetekend en niet bestemd.

  • Save the date, workshop Gloudemans en Urban Reality

    Faciliteren van gebiedsontwikkelingen: hoe moet dat?

    Een kennismiddag om samen tot handvatten te komen voor het faciliteren van gebiedsontwikkelingen! We willen de verbinding maken tussen markt en overheid.

    Save the date: omcirkel donderdagmiddag 15 november 2018 alvast in je agenda.

  • 18-04-2018 (publicatie 13-06-2018) Rb Gelderland – NMR door rechtbank vastgesteld

    Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid van nieuwbouw van 64 woningen. Adviesbureau Langhout & Wiarda stelt het normaal maatschappelijk risico vast op 4% hetgeen naar oordeel van eiser ten onrechte is. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt het normaal maatschappelijk risico vast.

  • 13-06-2018 / ABRS – NMR inbreidingslocatie

    Appellant betreft de derdebelanghebbende en initiatiefnemer van de bouw van een vrijstaande woning waarvoor belanghebbende een verzoek tot tegemoetkoming in planschade heeft ingediend. Appellant is van mening dat de planologische verandering in de lijn der verwachting lag en dat de schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt. De Afdeling overweegt als volgt.

  • 13-06-2018 / ABRS – ontbreken definitie in planregels

    De Afdeling oordeelt hier dat nu in de bij het oude bestemmingsplan behorende planregels geen definitie van een melkstal of een schuilstal is gegeven een redelijke uitleg van deze begrippen met zich brengt, in aansluiting op het algemeen spraakgebruik, dat onder een melkstal een speciaal voor het melken van koeien ingerichte stal wordt verstaan en onder een schuilstal een stal, waarin dieren zelf in en uit kunnen lopen ter beschutting tegen bijvoorbeeld regen. Gelet op die functies, was het oprichten van een gebouw met een bouwhoogte van meer dan 5 m¹, bijvoorbeeld ten behoeve van de opslag van goederen in de kap van dat gebouw, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten.

Spring naar toolbar