Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”)

Bekijk uitspraak

In het betoog tegen dit exploitatieplan komt naar voren dat in het exploitatieplan geen actuele ramingen voor de kosten woon- en bouwrijp maken zouden zijn opgenomen en dat niet duidelijk is welke uitgangspunten voor de ramingen zijn gehanteerd.
De reactie op dit betoog is in eerste aanleg dat de exploitatieopzet van het exploitatieplan een rekenkundig model is, waarin ramingen van kosten en opbrengsten zijn opgenomen die kunnen en zullen afwijken van de daadwerkelijke kosten en opbrengsten. Daarnaast voorziet de Grondexploitatiewet, en daarmee het exploitatieplan, erin dat een terugbetaling aan de orde kan zijn als er een te hoge exploitatiebijdrage betaald is. Dit beide laat onverlet dat aan het exploitatieplan zorgvuldige ramingen ten grondslag moeten liggen.
In tweede aanleg is de reactie van de raad dat hij, naar zijn mening, voldoende zorgvuldige en geactualiseerde ramingen in het exploitatieplan heeft opgenomen. Daarbij verwijst hij naar het Bouwkostenkompas, ervaringscijfers van civieltechnische bureaus en gehanteerde kostenstijgingen.
Door deze beide reacties ziet de Afdeling geen aanleiding voor het slagen van het betoog van appellant.

Conclusie voor mij is: geef openheid en transparantie van de onderbouwing van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Deze uitgangspunten, kaarten en ramingen zijn in veel gevallen al aanwezig voor het opstellen van een reguliere (gemeentelijke) grondexploitatie. Dan kan een derde ook in het exploitatieplan zien wat aan kosten geraamd is en wat hierbij als uitgangspunten zijn gehanteerd. Daarmee laat een gemeenteraad ten slotte ook zien dat het exploitatieplan zorgvuldig is voorbereid en tot stand is gekomen. Kleine moeite, geen risico op vernietiging van een exploitatieplan meer!

Daarnaast voert appellant aan dat het taxatierapport inbrengwaarden, en de daarin gehanteerde residuele waarde, onredelijk laag is. Ook betoogt appellant dat het taxatierapport op andere onderdelen onjuist is.
De Afdeling antwoordt op beide met verwijzing naar eerdere uitspraken (31 oktober 2012 en 27 maart 2013): “een beroepsgrond die de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt, kan in beginsel alleen tot een geslaagd beroep leiden indien dat betoog onderbouwd is met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste is onvoldoende dat het tegenadvies uitsluitend andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport.”
Dat is in deze casus niet gebeurd. Er is geen deskundig tegenadvies ingebracht door appellant.

Om een betoog tegen een getaxeerde inbrengwaarde te laten slagen moet ten minste een deskundig tegenadvies door de appellant worden opgesteld. Dat is stap 1. Heeft een appellant dit niet, slaagt het betoog per definitie niet.
Daarnaast moet uit dit tegenadvies blijken dat het taxatierapport inbrengwaarden onjuiste taxaties / uitgangspunten bevat. Hierbij is het niet voldoende als er alleen andere taxaties tegenover worden gesteld: het moet echt gaan om feitelijke onjuistheden in het taxatierapport inbrengwaarden. Dat is stap 2. Lukt dat een appellant onvoldoende, dan slaagt het betoog ook niet …

Oftewel: als het taxatierapport inbrengwaarde geen feitelijke onjuistheden, maar enkel “subjectieve” onjuistheden, bevat, kan een appellant beter een beroep tegen de inbrengwaarde achterwege laten en zijn pijlen op andere onderdelen (van het exploitatieplan) richten …

Uitspraak
Het exploitatieplan
41. Ter zitting hebben VolkerWessels en anderen hun beroepsgronden omtrent het exploitatieplan toegespitst op de ramingen van de kosten voor het woon- en bouwrijp maken en de omstandigheid dat transacties met hogere waarden buiten de taxatie van de inbrengwaarden zijn gehouden.

42. VolkerWessels en anderen betogen dat de ramingen van de kosten voor het woon- en bouwrijp maken,
die zij naar aanleiding van een verzoek op grond van de Wet openbaarheid van bestuur hebben verkregen,
niet de actuele ramingen zijn die gebruikt zijn bij het opstellen van het taxatierapport. Voorts blijkt niet uit de
overgelegde ramingen welke uitgangspunten zijn gehanteerd. De overgelegde ramingen kunnen derhalve niet gelden als onderbouwing van het exploitatieplan, aldus VolkerWessels en anderen.

42.1. Artikel 6.13 van de Wro luidt als volgt:
“1. Een bevat:
c. een exploitatieopzet, bestaande uit:
2°. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;
3°. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3°
bedoelde ramingen;”

42.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839) is de exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het overeenkomstig artikel 6.17 van de Wro opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen.
De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, kunnen, zeker waar het de vaststelling van een betreft, ramingen zijn en zij kunnen afwijken van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarom worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of gewijzigd bij een herziening van het exploitatieplan. Niettemin dienen de in een exploitatieplan opgenomen kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te worden geraamd. Daartoe is van belang dat de exploitatiebijdrage die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigd is, in eerste instantie veelal op basis van ramingen van kosten en opbrengsten wordt vastgesteld, terwijl slechts onder de voorwaarden van artikel 6.20 van de Wro aanspraak bestaat op terugbetaling van hetgeen te veel is betaald.
Voorts dienen de ramingen van de kosten en opbrengsten te voldoen aan de eisen die de Wro en het Bro
daaraan stellen.

42.3. De raad heeft toegelicht dat de overgelegde kostenopgaven samen met kengetallen uit het Bouwkostenkompas en ervaringscijfers van civieltechnische bureaus als basisgegevens zijn gebruikt. Daartoe behoort bijvoorbeeld de eenheidsprijs van een voorziening per strekkende meter. Door wijzigingen van het bestemmingsplan en de beoogde uitwerking daarvan, naar aanleiding van inspraakreacties en de
uitwerkingen van ontwerpen, zijn de ramingen steeds geactualiseerd.

Voorts zijn de ramingen uitgezet in de tijd van de planperiode en is het resultaat daarvan terugberekend
naar de contante waarde. In dit verband is in het exploitatieplan vermeld welke waarden zijn gebruikt voor de rentevoet en de jaarlijkse kostenstijging.

Gelet op het vorenstaande ziet de Afdeling in hetgeen VolkerWessels en anderen hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat ten onrechte verouderde ramingen zijn overgelegd en dat onvoldoende inzichtelijk is welke uitgangspunten zijn gehanteerd. Evenmin bestaat aanleiding voor het oordeel dat de kosten zijn geraamd in strijd met de vereiste zorgvuldigheid als bedoeld in 42.2.

Het betoog faalt.

43. VolkerWessels en anderen achten de in het taxatierapport gehanteerde residuele waarde van 35 euro
per m² onredelijk laag, nu de markt weer aan het aantrekken is.

43.1. Gelet op de uitspraak van de Afdeling van 31 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY1740, kan een
beroepsgrond die de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt in beginsel alleen tot een geslaagd
beroep leiden indien dat betoog onderbouwd is met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste is onvoldoende dat het tegenadvies uitsluitend
andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport.

Het betoog dat de residuele waarde van 35 euro per m² onredelijk laag is, raakt de specifieke
deskundigheid van de door de raad geraadpleegde taxateurs. Nu VolkerWessels en anderen geen deskundig tegenrapport hebben ingebracht, faalt het betoog.

44. VolkerWessels en anderen betogen wat betreft de waardebepaling op grond van de vergelijkingsmethode dat het definitieve taxatierapport enkele onverklaarbare wijzigingen kent ten opzichte
van het ontwerprapport. Zo zijn de koopsommen van transacties gewijzigd. Voorts zijn ten onrechte
transacties gebruikt waarbij sprake is van speculatieve aankoop, die plaatsvonden toen nog geen zicht
bestond op de voorziene woningbouw. Verder achten zij opmerkelijk dat de transacties met de hoogste
grondprijs niet zijn meegenomen. Een onderbouwing dat deze gronden speculatief zijn doorverkocht
ontbreekt. Hetzelfde geldt voor de meest recente transactie met een grondprijs van 107 euro per m². Dit klemt naar hun opvatting temeer nu een transactie tussen twee overheden, waarbij de grond is verkocht voor 4 euro per m², wel is meegenomen. Voorts is volgens VolkerWessels en anderen de levering van gronden aan het Consortium uitgesteld om deze transactie buiten de taxatie te houden.

44.1. Mede gelet op de uitspraak van 27 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7440, raakt hetgeen VolkerWessels en anderen over de toepassing van de vergelijkingsmethode hebben aangevoerd de specifieke deskundigheid van de taxateurs als bedoeld onder 43.1. Gelet hierop, en nu zij geen deskundig tegenrapport hebben ingebracht, faalt het betoog.

(ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”))

  • Save the date, workshop Gloudemans en Urban Reality

    Faciliteren van gebiedsontwikkelingen: hoe moet dat?

    Een kennismiddag om samen tot handvatten te komen voor het faciliteren van gebiedsontwikkelingen! We willen de verbinding maken tussen markt en overheid.

    Save the date: omcirkel donderdagmiddag 15 november 2018 alvast in je agenda.

  • 06-06-2018 / ABRS – Voorzienbaarheid varianten rondweg

    Appellanten ondervinden schade als gevolg van de komst van een rondweg. In hoger beroep ligt de vraag voor of deze rondweg ten tijde van de aankoop voorzienbaar was.

  • 28-03-2018 (publicatie 30-05-2018)/ Rb Midden-Nederland – gelijkheidsbeginsel

    Eisers beroepen zich op het gelijkheidsbeginsel en betogen dat verweerder in hun geval niet een percentage van 3% als normaal maatschappelijk risico kon hanteren, terwijl verweerder in vergelijkbare gevallen een percentage van 2% als normaal maatschappelijk risico heeft gehanteerd. Dat eisers hun planschadeverzoek op een latere datum hebben ingediend, is volgens hen niet relevant, omdat de schade is veroorzaakt door hetzelfde projectbesluit en ook dezelfde peildatum van toepassing is.
    Het beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt.

  • Privacyverklaring (AVG)

    Per 25 mei 2018 is de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van toepassing. Lees hier de privacyverklaring van Gloudemans.

  • 23-05-2018 / ABRS – Voorbereidingsbesluit, schaduwschade

    Appellant heeft verzocht om vergoeding van planschade als gevolg van een voorbereidingsbesluit. Volgens appellant bieden de redelijkheid en billijkheid een grondslag voor het vergoeden van schaduwschade. De Afdeling gaat hier niet in mee.

  • 23-05-2018 / ABRS – Vergunningvrij bouwen

    Appellant voert aan dat het plangebied in de nieuwe situatie een woonbestemming heeft, waardoor de mogelijkheid is gecreëerd om vergunningvrij bebouwing op de gronden van het plangebied op te richten, terwijl dat zonder de planologische verandering, gelet op de bestemming van het plangebied in de oude situatie, niet mogelijk was. De Afdeling overweegt dat de mogelijkheid om vergunningvrij bebouwing op de gronden van het plangebied op te richten, terwijl dat zonder de planologische verandering, gelet op de bestemming van het plangebied in de oude situatie, niet mogelijk was, terecht buiten beschouwing heeft gelaten.

  • Nieuwe pachtnormen 2018

    Op 1 juli 2018 worden de nieuwe pachtnormen voor de landbouw van kracht. Lees hier de nieuwe normen, gepubliceerd door de Rijksoverheid.

  • 16-05-2018 / ABRS – Passieve en actieve risicoaanvaarding

    Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en indien geen concrete pogingen zijn gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, kon worden verlangd.

  • 09-05-2018 / ABRS – Passieve risicoaanvaarding, redelijke poging kon niet worden verlangd

    Appellant stelt schade te hebben geleden als gevolg van het vervallen van bouwmogelijkheden. In de procedure bij de Afdeling staat niet ter discussie dat de planologische verandering voorzienbaar was en dat appellant geen concrete pogingen heeft ondernomen. Appellant betoogt echter dat van haar in redelijkheid niet kon worden verlangd dat zij dergelijke pogingen zou ondernemen, omdat het perceel niet meer kon worden ontsloten. De Afdeling stelt vast dat het perceel wel degelijk kon worden ontsloten zodat van appellant kon worden verlangd om concrete pogingen te ondernemen om de bouwmogelijkheden te benutten.

  • 09-05-2018 / ABRS – Compensatie in natura aan rechtsopvolger

    Met de vaststelling van een bestemmingsplan zijn bouw- en gebruiksmogelijkheden voor B.V. A wegbestemd. BV A heeft het perceel aan BV B geleverd. Voorts is de aanspraak op planschadevergoeding bij overeenkomst eveneens aan BV B overgedragen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de schade met het terug bestemmen van de bouw- en gebruiksmogelijkheden in natura is gecompenseerd. Appellant is het daar niet mee eens omdat de schade niet aan de juiste rechtspersoon is gecompenseerd, omdat de oorspronkelijke aanvrager om vergoeding van planschade geen eigenaar meer is van het perceel.

  • 09-05-2018 / ABRS – Actieve risicoaanvaarding en onderzoeksplicht

    Appellant is eigenaar van een reclamemast in de gemeente Zaandam. Het college van B&W van de gemeente Zaandam heeft een omgevingsvergunning verleend voor de realisering van een geluidsscherm. Door het geluidsscherm wordt het zicht op de reclamemast vanaf de A7 belemmerd waarvoor appellant een aanvraag om planschade heeft ingediend.

  • Gloudemans betrokken bij taxatie stadion Helmond Sport

    In het Eindhovens Dagblad is het artikel “Deal Helmond Sport; zo taxeer je een voetbalstadion” verschenen. Gloudemans is betrokken bij de taxatie van het stadion van Helmond Sport.

  • Besluit van 28 maart 2018, nr. 2018000574

    Ten aanzien van het zienswijzeonderdeel van reclamanten dat het verzoekbesluit door een onbevoegd persoon zou zijn voorgedragen en tevens dat het door het college van B&W te laat zou zijn ingediend, overwegen wij dat ingevolge artikel 79 van de Onteigeningswet een besluit tot indiening van een verzoek tot onteigening is vervallen indien het niet binnen drie maanden nadat het is genomen aan ons is voorgedragen.

  • 25-04-2018 / ABRS – Passieve risicoaanvaarding

    Appellanten zijn eigenaar dan wel erfpachter van kadastrale percelen alwaar bebouwing aanwezig is in de vorm van bedrijfsruimtes en woningen. In hoger beroep spitst het geschil zich toe op de vraag of appellanten het risico dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op hun percelen zouden vervallen passief hebben aanvaard en daarom de beweerdelijk geleden planschade voor hun rekening blijft.

  • 18-04-2018 / ABRS – Aanvulling aanvraag verjaard

    Appellante heeft in 2006 een aanvraag om planschade ingediend. In die aanvraag heeft appellant alleen gesteld vermogensschade te hebben geleden als gevolg van de waardedaling van zijn bedrijf. Appellant heeft eerst in augustus 2014 gesteld dat hij ook inkomensschade heeft geleden als gevolg van de bestemmingsplanwijziging.

Spring naar toolbar