Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”)

Bekijk uitspraak

In het betoog tegen dit exploitatieplan komt naar voren dat in het exploitatieplan geen actuele ramingen voor de kosten woon- en bouwrijp maken zouden zijn opgenomen en dat niet duidelijk is welke uitgangspunten voor de ramingen zijn gehanteerd.
De reactie op dit betoog is in eerste aanleg dat de exploitatieopzet van het exploitatieplan een rekenkundig model is, waarin ramingen van kosten en opbrengsten zijn opgenomen die kunnen en zullen afwijken van de daadwerkelijke kosten en opbrengsten. Daarnaast voorziet de Grondexploitatiewet, en daarmee het exploitatieplan, erin dat een terugbetaling aan de orde kan zijn als er een te hoge exploitatiebijdrage betaald is. Dit beide laat onverlet dat aan het exploitatieplan zorgvuldige ramingen ten grondslag moeten liggen.
In tweede aanleg is de reactie van de raad dat hij, naar zijn mening, voldoende zorgvuldige en geactualiseerde ramingen in het exploitatieplan heeft opgenomen. Daarbij verwijst hij naar het Bouwkostenkompas, ervaringscijfers van civieltechnische bureaus en gehanteerde kostenstijgingen.
Door deze beide reacties ziet de Afdeling geen aanleiding voor het slagen van het betoog van appellant.

Conclusie voor mij is: geef openheid en transparantie van de onderbouwing van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Deze uitgangspunten, kaarten en ramingen zijn in veel gevallen al aanwezig voor het opstellen van een reguliere (gemeentelijke) grondexploitatie. Dan kan een derde ook in het exploitatieplan zien wat aan kosten geraamd is en wat hierbij als uitgangspunten zijn gehanteerd. Daarmee laat een gemeenteraad ten slotte ook zien dat het exploitatieplan zorgvuldig is voorbereid en tot stand is gekomen. Kleine moeite, geen risico op vernietiging van een exploitatieplan meer!

Daarnaast voert appellant aan dat het taxatierapport inbrengwaarden, en de daarin gehanteerde residuele waarde, onredelijk laag is. Ook betoogt appellant dat het taxatierapport op andere onderdelen onjuist is.
De Afdeling antwoordt op beide met verwijzing naar eerdere uitspraken (31 oktober 2012 en 27 maart 2013): “een beroepsgrond die de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt, kan in beginsel alleen tot een geslaagd beroep leiden indien dat betoog onderbouwd is met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste is onvoldoende dat het tegenadvies uitsluitend andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport.”
Dat is in deze casus niet gebeurd. Er is geen deskundig tegenadvies ingebracht door appellant.

Om een betoog tegen een getaxeerde inbrengwaarde te laten slagen moet ten minste een deskundig tegenadvies door de appellant worden opgesteld. Dat is stap 1. Heeft een appellant dit niet, slaagt het betoog per definitie niet.
Daarnaast moet uit dit tegenadvies blijken dat het taxatierapport inbrengwaarden onjuiste taxaties / uitgangspunten bevat. Hierbij is het niet voldoende als er alleen andere taxaties tegenover worden gesteld: het moet echt gaan om feitelijke onjuistheden in het taxatierapport inbrengwaarden. Dat is stap 2. Lukt dat een appellant onvoldoende, dan slaagt het betoog ook niet …

Oftewel: als het taxatierapport inbrengwaarde geen feitelijke onjuistheden, maar enkel “subjectieve” onjuistheden, bevat, kan een appellant beter een beroep tegen de inbrengwaarde achterwege laten en zijn pijlen op andere onderdelen (van het exploitatieplan) richten …

Uitspraak
Het exploitatieplan
41. Ter zitting hebben VolkerWessels en anderen hun beroepsgronden omtrent het exploitatieplan toegespitst op de ramingen van de kosten voor het woon- en bouwrijp maken en de omstandigheid dat transacties met hogere waarden buiten de taxatie van de inbrengwaarden zijn gehouden.

42. VolkerWessels en anderen betogen dat de ramingen van de kosten voor het woon- en bouwrijp maken,
die zij naar aanleiding van een verzoek op grond van de Wet openbaarheid van bestuur hebben verkregen,
niet de actuele ramingen zijn die gebruikt zijn bij het opstellen van het taxatierapport. Voorts blijkt niet uit de
overgelegde ramingen welke uitgangspunten zijn gehanteerd. De overgelegde ramingen kunnen derhalve niet gelden als onderbouwing van het exploitatieplan, aldus VolkerWessels en anderen.

42.1. Artikel 6.13 van de Wro luidt als volgt:
“1. Een bevat:
c. een exploitatieopzet, bestaande uit:
2°. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;
3°. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3°
bedoelde ramingen;”

42.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839) is de exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het overeenkomstig artikel 6.17 van de Wro opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen.
De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, kunnen, zeker waar het de vaststelling van een betreft, ramingen zijn en zij kunnen afwijken van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarom worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of gewijzigd bij een herziening van het exploitatieplan. Niettemin dienen de in een exploitatieplan opgenomen kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te worden geraamd. Daartoe is van belang dat de exploitatiebijdrage die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigd is, in eerste instantie veelal op basis van ramingen van kosten en opbrengsten wordt vastgesteld, terwijl slechts onder de voorwaarden van artikel 6.20 van de Wro aanspraak bestaat op terugbetaling van hetgeen te veel is betaald.
Voorts dienen de ramingen van de kosten en opbrengsten te voldoen aan de eisen die de Wro en het Bro
daaraan stellen.

42.3. De raad heeft toegelicht dat de overgelegde kostenopgaven samen met kengetallen uit het Bouwkostenkompas en ervaringscijfers van civieltechnische bureaus als basisgegevens zijn gebruikt. Daartoe behoort bijvoorbeeld de eenheidsprijs van een voorziening per strekkende meter. Door wijzigingen van het bestemmingsplan en de beoogde uitwerking daarvan, naar aanleiding van inspraakreacties en de
uitwerkingen van ontwerpen, zijn de ramingen steeds geactualiseerd.

Voorts zijn de ramingen uitgezet in de tijd van de planperiode en is het resultaat daarvan terugberekend
naar de contante waarde. In dit verband is in het exploitatieplan vermeld welke waarden zijn gebruikt voor de rentevoet en de jaarlijkse kostenstijging.

Gelet op het vorenstaande ziet de Afdeling in hetgeen VolkerWessels en anderen hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat ten onrechte verouderde ramingen zijn overgelegd en dat onvoldoende inzichtelijk is welke uitgangspunten zijn gehanteerd. Evenmin bestaat aanleiding voor het oordeel dat de kosten zijn geraamd in strijd met de vereiste zorgvuldigheid als bedoeld in 42.2.

Het betoog faalt.

43. VolkerWessels en anderen achten de in het taxatierapport gehanteerde residuele waarde van 35 euro
per m² onredelijk laag, nu de markt weer aan het aantrekken is.

43.1. Gelet op de uitspraak van de Afdeling van 31 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY1740, kan een
beroepsgrond die de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt in beginsel alleen tot een geslaagd
beroep leiden indien dat betoog onderbouwd is met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste is onvoldoende dat het tegenadvies uitsluitend
andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport.

Het betoog dat de residuele waarde van 35 euro per m² onredelijk laag is, raakt de specifieke
deskundigheid van de door de raad geraadpleegde taxateurs. Nu VolkerWessels en anderen geen deskundig tegenrapport hebben ingebracht, faalt het betoog.

44. VolkerWessels en anderen betogen wat betreft de waardebepaling op grond van de vergelijkingsmethode dat het definitieve taxatierapport enkele onverklaarbare wijzigingen kent ten opzichte
van het ontwerprapport. Zo zijn de koopsommen van transacties gewijzigd. Voorts zijn ten onrechte
transacties gebruikt waarbij sprake is van speculatieve aankoop, die plaatsvonden toen nog geen zicht
bestond op de voorziene woningbouw. Verder achten zij opmerkelijk dat de transacties met de hoogste
grondprijs niet zijn meegenomen. Een onderbouwing dat deze gronden speculatief zijn doorverkocht
ontbreekt. Hetzelfde geldt voor de meest recente transactie met een grondprijs van 107 euro per m². Dit klemt naar hun opvatting temeer nu een transactie tussen twee overheden, waarbij de grond is verkocht voor 4 euro per m², wel is meegenomen. Voorts is volgens VolkerWessels en anderen de levering van gronden aan het Consortium uitgesteld om deze transactie buiten de taxatie te houden.

44.1. Mede gelet op de uitspraak van 27 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7440, raakt hetgeen VolkerWessels en anderen over de toepassing van de vergelijkingsmethode hebben aangevoerd de specifieke deskundigheid van de taxateurs als bedoeld onder 43.1. Gelet hierop, en nu zij geen deskundig tegenrapport hebben ingebracht, faalt het betoog.

(ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”))

  • 18-04-2018 / ABRS – Aanvulling aanvraag verjaard

    Appellante heeft in 2006 een aanvraag om planschade ingediend. In die aanvraag heeft appellant alleen gesteld vermogensschade te hebben geleden als gevolg van de waardedaling van zijn bedrijf. Appellant heeft eerst in augustus 2014 gesteld dat hij ook inkomensschade heeft geleden als gevolg van de bestemmingsplanwijziging.

  • 12-04-2018 / Rb Midden-Nederland – compensatie in natura onvoldoende waarborgen

    Eisers hebben een aanvraag om tegemoetkoming in de schade ingediend als gevolg van een bestemmingsplan dat de agrarische onderneming van eisers op slot zet. Met het bestemmingsplan heeft de raad van de gemeente Lelystad uitvoering gegeven aan besluiten van het rijk over de uitbreiding van Lelystad Airport. Het college wenst de schade in natura te compenseren door de agrarische bedrijfsvoering in een nieuw bestemmingsplan weer mogelijk te maken.

  • 11-04-2018 / ABRS – directe planschade in natura gecompenseerd met restschade

    Appellante is eigenaar van een bedrijventerrein en houdt zich bezig met de productie van kunststof verpakkingen. Appellante heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2006, omdat door dit plan de gebruiks- en bouwmogelijkheden op het bedrijventerrein beperkt zijn ten opzichte van de voorheen geldende bestemmingsplannen.

  • Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000262 (Pekela)

    Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000262 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Pekela krachtens artikel 72a van de Onteigeningswet (onteigening voor de verbreding van de N366 tussen Alteveer en Stadskanaal, met bijkomende werken)

  • 30-03-2018 / RB Rotterdam – terecht afwijken van referentieperiode van 3 jaar + ontbreken causaal verband

    Eiseres heeft verzocht om nadeelcompensatie voor de schade die zij stelt te hebben geleden ten gevolge van de invoering van een nieuw parkeersysteem. Eiseres exploiteert een Aziatische supermarkt. Eiseres stelt omzetschade te hebben geleden door de problematiek m.b.t. tot het nieuwe parkeersysteem.

  • Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000297 (Zutphen en Brummen)

    Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000297 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeenten Zutphen en Brummen krachtens artikel 78 van de Onteigeningswet (onteigeningsplan N345 Rondweg De Hoven/Zutphen)

  • 28-03-2018 / ABRS – voorzienbaarheid en gelijkheidsbeginsel NMR

    In onderhavige, opmerkelijke uitspraak is onder andere de voorzienbaarheid aan de orde.

  • Beëdiging NVM Gerben Schol

    Op maandag 26 maart 2018 is Gerben Schol door de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs) beëdigd.

  • Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000298 (Wassenaar)

    Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000298 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Wassenaar krachtens artikel 78 van de Onteigeningswet (onteigeningsplan Groencompensatie Amerikaanse Ambassade Wassenaar)

  • ABRS 21 maart 2018, zaaknummer 201705981/1/R6 (Teylingen, exploitatieplan “Hooghkamer 2011, 3e herziening”)

    In deze uitspraak komt de taxatie inbrengwaarde, in een aantal facetten en onderdelen, en de geraamde indexering van de grondopbrengsten, naar voren.

  • 21-03-2018 / ABRS – Beleidslijn Ruimte voor de Rivier

    De gemeente Maasbree heeft in een bestemmingsplan een toetsingskader opgenomen om te beoordelen of activiteiten dan wel ingrepen kunnen plaatsvinden in het winterbed van de Maas en zo ja, onder welke voorwaarden. Met deze regeling wordt aangesloten bij het Rijks- en provinciale beleid neergelegd in de “Beleidslijn Ruimte voor de Rivier” en de provinciale circulaire “Bouwen langs de Maas”.

  • 21-03-2018 / ABRS – Verkeersprognose, geluid en fijnstof

    De Afdeling overweegt dat in een planschadeprocedure als maatstaf geldt dat van een nieuwe geprojecteerde weg de maximale geluidsbelasting moet worden bepaald, terwijl bij het verlenen van een vrijstelling en in een hogere waardenprocedure als maatstaf geldt dat moet worden voldaan aan de geluidnormen van de Wet geluidhinder.

  • 21-03-2018 / ABRS – Derdebelanghebbende

    De gemeente Barneveld heeft met de Stichting Dwarsakker een overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat de door het college toegekende tegemoetkomingen in de planschade die betrekking hebben op het project voor rekening en risico komen van de stichting.

  • Uitspraak over kostenraming bij grondexploitatie

    Op vrijdag 16 maart jl. zijn door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het volgende persbericht en de bijbehorende uitspraak geplaatst: “Uitspraak over kostenraming bij grondexploitatie”

  • ABRS 16 maart 2018, zaaknummer 201410484/3/R2 (Barneveld, exploitatieplan “Harselaar-Driehoek 1e herziening”)

    Deze uitspraak is denk ik zeer relevant voor taxateurs (van inbrengwaarden) en adviseurs, die met kostenverhaal via een exploitatieplan te maken (kunnen) krijgen. Want met deze einduitspraak heeft de Afdeling “mooie” maar vooral duidelijke nieuwe jurisprudentie en handvatten voor de praktijk van exploitatieplannen en kostenverhaal gegeven.

Spring naar werkbalk