Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”)

Bekijk uitspraak

In het betoog tegen dit exploitatieplan komt naar voren dat in het exploitatieplan geen actuele ramingen voor de kosten woon- en bouwrijp maken zouden zijn opgenomen en dat niet duidelijk is welke uitgangspunten voor de ramingen zijn gehanteerd.
De reactie op dit betoog is in eerste aanleg dat de exploitatieopzet van het exploitatieplan een rekenkundig model is, waarin ramingen van kosten en opbrengsten zijn opgenomen die kunnen en zullen afwijken van de daadwerkelijke kosten en opbrengsten. Daarnaast voorziet de Grondexploitatiewet, en daarmee het exploitatieplan, erin dat een terugbetaling aan de orde kan zijn als er een te hoge exploitatiebijdrage betaald is. Dit beide laat onverlet dat aan het exploitatieplan zorgvuldige ramingen ten grondslag moeten liggen.
In tweede aanleg is de reactie van de raad dat hij, naar zijn mening, voldoende zorgvuldige en geactualiseerde ramingen in het exploitatieplan heeft opgenomen. Daarbij verwijst hij naar het Bouwkostenkompas, ervaringscijfers van civieltechnische bureaus en gehanteerde kostenstijgingen.
Door deze beide reacties ziet de Afdeling geen aanleiding voor het slagen van het betoog van appellant.

Conclusie voor mij is: geef openheid en transparantie van de onderbouwing van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Deze uitgangspunten, kaarten en ramingen zijn in veel gevallen al aanwezig voor het opstellen van een reguliere (gemeentelijke) grondexploitatie. Dan kan een derde ook in het exploitatieplan zien wat aan kosten geraamd is en wat hierbij als uitgangspunten zijn gehanteerd. Daarmee laat een gemeenteraad ten slotte ook zien dat het exploitatieplan zorgvuldig is voorbereid en tot stand is gekomen. Kleine moeite, geen risico op vernietiging van een exploitatieplan meer!

Daarnaast voert appellant aan dat het taxatierapport inbrengwaarden, en de daarin gehanteerde residuele waarde, onredelijk laag is. Ook betoogt appellant dat het taxatierapport op andere onderdelen onjuist is.
De Afdeling antwoordt op beide met verwijzing naar eerdere uitspraken (31 oktober 2012 en 27 maart 2013): “een beroepsgrond die de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt, kan in beginsel alleen tot een geslaagd beroep leiden indien dat betoog onderbouwd is met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste is onvoldoende dat het tegenadvies uitsluitend andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport.”
Dat is in deze casus niet gebeurd. Er is geen deskundig tegenadvies ingebracht door appellant.

Om een betoog tegen een getaxeerde inbrengwaarde te laten slagen moet ten minste een deskundig tegenadvies door de appellant worden opgesteld. Dat is stap 1. Heeft een appellant dit niet, slaagt het betoog per definitie niet.
Daarnaast moet uit dit tegenadvies blijken dat het taxatierapport inbrengwaarden onjuiste taxaties / uitgangspunten bevat. Hierbij is het niet voldoende als er alleen andere taxaties tegenover worden gesteld: het moet echt gaan om feitelijke onjuistheden in het taxatierapport inbrengwaarden. Dat is stap 2. Lukt dat een appellant onvoldoende, dan slaagt het betoog ook niet …

Oftewel: als het taxatierapport inbrengwaarde geen feitelijke onjuistheden, maar enkel “subjectieve” onjuistheden, bevat, kan een appellant beter een beroep tegen de inbrengwaarde achterwege laten en zijn pijlen op andere onderdelen (van het exploitatieplan) richten …

Uitspraak
Het exploitatieplan
41. Ter zitting hebben VolkerWessels en anderen hun beroepsgronden omtrent het exploitatieplan toegespitst op de ramingen van de kosten voor het woon- en bouwrijp maken en de omstandigheid dat transacties met hogere waarden buiten de taxatie van de inbrengwaarden zijn gehouden.

42. VolkerWessels en anderen betogen dat de ramingen van de kosten voor het woon- en bouwrijp maken,
die zij naar aanleiding van een verzoek op grond van de Wet openbaarheid van bestuur hebben verkregen,
niet de actuele ramingen zijn die gebruikt zijn bij het opstellen van het taxatierapport. Voorts blijkt niet uit de
overgelegde ramingen welke uitgangspunten zijn gehanteerd. De overgelegde ramingen kunnen derhalve niet gelden als onderbouwing van het exploitatieplan, aldus VolkerWessels en anderen.

42.1. Artikel 6.13 van de Wro luidt als volgt:
“1. Een bevat:
c. een exploitatieopzet, bestaande uit:
2°. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;
3°. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3°
bedoelde ramingen;”

42.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839) is de exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het overeenkomstig artikel 6.17 van de Wro opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen.
De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, kunnen, zeker waar het de vaststelling van een betreft, ramingen zijn en zij kunnen afwijken van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarom worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of gewijzigd bij een herziening van het exploitatieplan. Niettemin dienen de in een exploitatieplan opgenomen kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te worden geraamd. Daartoe is van belang dat de exploitatiebijdrage die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigd is, in eerste instantie veelal op basis van ramingen van kosten en opbrengsten wordt vastgesteld, terwijl slechts onder de voorwaarden van artikel 6.20 van de Wro aanspraak bestaat op terugbetaling van hetgeen te veel is betaald.
Voorts dienen de ramingen van de kosten en opbrengsten te voldoen aan de eisen die de Wro en het Bro
daaraan stellen.

42.3. De raad heeft toegelicht dat de overgelegde kostenopgaven samen met kengetallen uit het Bouwkostenkompas en ervaringscijfers van civieltechnische bureaus als basisgegevens zijn gebruikt. Daartoe behoort bijvoorbeeld de eenheidsprijs van een voorziening per strekkende meter. Door wijzigingen van het bestemmingsplan en de beoogde uitwerking daarvan, naar aanleiding van inspraakreacties en de
uitwerkingen van ontwerpen, zijn de ramingen steeds geactualiseerd.

Voorts zijn de ramingen uitgezet in de tijd van de planperiode en is het resultaat daarvan terugberekend
naar de contante waarde. In dit verband is in het exploitatieplan vermeld welke waarden zijn gebruikt voor de rentevoet en de jaarlijkse kostenstijging.

Gelet op het vorenstaande ziet de Afdeling in hetgeen VolkerWessels en anderen hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat ten onrechte verouderde ramingen zijn overgelegd en dat onvoldoende inzichtelijk is welke uitgangspunten zijn gehanteerd. Evenmin bestaat aanleiding voor het oordeel dat de kosten zijn geraamd in strijd met de vereiste zorgvuldigheid als bedoeld in 42.2.

Het betoog faalt.

43. VolkerWessels en anderen achten de in het taxatierapport gehanteerde residuele waarde van 35 euro
per m² onredelijk laag, nu de markt weer aan het aantrekken is.

43.1. Gelet op de uitspraak van de Afdeling van 31 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY1740, kan een
beroepsgrond die de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt in beginsel alleen tot een geslaagd
beroep leiden indien dat betoog onderbouwd is met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste is onvoldoende dat het tegenadvies uitsluitend
andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport.

Het betoog dat de residuele waarde van 35 euro per m² onredelijk laag is, raakt de specifieke
deskundigheid van de door de raad geraadpleegde taxateurs. Nu VolkerWessels en anderen geen deskundig tegenrapport hebben ingebracht, faalt het betoog.

44. VolkerWessels en anderen betogen wat betreft de waardebepaling op grond van de vergelijkingsmethode dat het definitieve taxatierapport enkele onverklaarbare wijzigingen kent ten opzichte
van het ontwerprapport. Zo zijn de koopsommen van transacties gewijzigd. Voorts zijn ten onrechte
transacties gebruikt waarbij sprake is van speculatieve aankoop, die plaatsvonden toen nog geen zicht
bestond op de voorziene woningbouw. Verder achten zij opmerkelijk dat de transacties met de hoogste
grondprijs niet zijn meegenomen. Een onderbouwing dat deze gronden speculatief zijn doorverkocht
ontbreekt. Hetzelfde geldt voor de meest recente transactie met een grondprijs van 107 euro per m². Dit klemt naar hun opvatting temeer nu een transactie tussen twee overheden, waarbij de grond is verkocht voor 4 euro per m², wel is meegenomen. Voorts is volgens VolkerWessels en anderen de levering van gronden aan het Consortium uitgesteld om deze transactie buiten de taxatie te houden.

44.1. Mede gelet op de uitspraak van 27 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7440, raakt hetgeen VolkerWessels en anderen over de toepassing van de vergelijkingsmethode hebben aangevoerd de specifieke deskundigheid van de taxateurs als bedoeld onder 43.1. Gelet hierop, en nu zij geen deskundig tegenrapport hebben ingebracht, faalt het betoog.

(ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”))

  • Vaststelling nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking

    Met ingang van 1 juli 2017 is de aanpassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. Deze wijziging heeft als doel de Ladder zodanig te vereenvoudigen dat de in de praktijk ervaren knelpunten worden opgelost en de onderzoekslasten worden verminderd, maar dat de effectiviteit van de Ladder behouden blijft.

  • 12-07-2017 / ABRS – maximale invulling bedrijven (Bergen op Zoom)

    Een uitspraak waarin de Afdeling de motivering van de deskundige tekort vindt schieten of een categorie 4 of 5 bedrijf met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid mogelijk is.

  • 12-07-2017 / ABRS – voorbeelden maximale invulling (Heerde)

    Het is niet noodzakelijk dat voor de beoordeling van de maximale invulling van de planologische regimes de verschillende bouwmogelijkheden aan de hand van voorbeelden worden uitgewerkt. Een dergelijke beoordeling dient in abstracto plaats te vinden. Voorbeelden van bouwwerken kunnen wel nuttig zijn ter illustratie van hetgeen gerealiseerd kon of kan worden.

  • 05-07-2017 / ABRS – passieve risicoaanvaarding (Heiloo)

    Voor de effectuering van de mogelijkheid op het perceel van appellant was medewerking van derden noodzakelijk. Appellant was feitelijk noch juridisch in staat deze derden te verplichten om de onder het oude bestemmingsplan toegestane gebruik van het perceel als tuin te benutten in de zin dat zij het perceel zouden gaan gebruiken als deel van hun eigen tuin.

  • 05-07-2017 / ABRS – gezondheid, reële prognose, woz (Zuidring, Minister van Economische Zaken)

    Uitspraak in lijn met een uitspraak van 28 juni jl. (Montferland). Subjectieve elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde bij een bestemming, spelen geen rol bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade.

  • 28-06-2017 / ABRS – voorzienbaarheid, voldoende concreet (Barneveld)

    Appellant was o.a. van mening dat in een ontwikkelingsschets niet voldoende concreet was bepaald en bepaalbaar was waar en hoe onder allerlei strenge voorwaarden een wijzigingsbevoegdheid zou worden opgenomen. Ook zou uit de schets de hoofdregel volgen dat nieuwvestiging in de zin van het creëren van een nieuw bouwperceel niet mogelijk was.

  • 28-06-2017 / ABRS – maximale invulling milieu / veiligheidsrisico (Montferland)

    Volgens appellant was onterecht geen onderzoek gedaan naar de gezondheidsrisico’s voor de omgeving door het vergroten van het bouwvlak (intensieve varkenshouderij).

  • 27-06-2017 / Rechtbank Midden-Nederland – beleving geluid (Soest)

    Eindelijk een (recente) uitspraak waarin aan de orde komt dat een toename van 2,4 dB(A) geen waarneembare toename is. De gemeente had de aanvraag dan ook terecht afgewezen.

  • ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201700281/1/R6 (Horst aan de Maas, bestemmingsplan “1e herziening van het bestemmingsplan De Afhang” en het exploitatieplan “6e herziening op structurele onderdelen van het exploitatieplan De Afhang”)

    De herziening van het bestemmingsplan zou leiden tot een verslechtering van de ontsluitingsmogelijkheden van het perceel van appellant, waardoor het uitgeefbaar percentage van zijn perceel niet meer 100% bedraagt maar minder. In dat geval zou ook de verschuldigde exploitatiebijdrage, zoals opgenomen in het exploitatieplan, met de herziening van het exploitatieplan moeten wijzigen / verminderen.

  • ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”)

    In het betoog tegen dit exploitatieplan komt naar voren dat in het exploitatieplan geen actuele ramingen voor de kosten woon- en bouwrijp maken zouden zijn opgenomen en dat niet duidelijk is welke uitgangspunten voor de ramingen zijn gehanteerd.

  • 21-06-2017 / ABRS – maximale invulling geluid bij windturbines / woz / maatschappelijk risico (Heerhugowaard)

    Naar aanleiding van een tussenuitspraak heeft het college na aanvullend advies van de deskundige besloten alsnog de aanvraag af te wijzen. Appellanten zijn met succes in hoger beroep gegaan. Met name de overweging van de Afdeling ten aanzien van de geluidsbelasting is interessant.

  • Training Lichaamstaal

    Communicatie is erg belangrijk in ons werk. Minimaal 60% hiervan bestaat uit non-verbale communicatie. Reden om onze lichaamstaal eens onder de loep te nemen.

  • 14-06-2017 / ABRS – voorzienbaarheid, geen planvergelijking (Zwijndrecht)

    Dit is een voorbeeld van een casus waarin de deskundige afwijst op grond van voorzienbaarheid zonder eerst een planvergelijking te doen. Overigens is dit ten overvloede nog wel gebeurd, maar dit is verder niet relevant.

  • 14-06-2017 / ABRS – planvergelijking, ontbreken verklaring aanduiding in regels (Zwijndrecht)

    Eindelijk eens een recente uitspraak hoe om te gaan met de situatie dat een aanduiding op de plankaart niet wordt verklaard in de regels.

  • 14-06-2017 / ABRS – taxatie, onderbouwing, marktwaarde (Aalsmeer)

    Het getroffen object betrof een bedrijfswoning. De taxateur gaf aan dat de taxatie tot stand is gekomen via de zogenoemde vergelijkingsmethode, waarbij hij opmerkt dat hij geen vergelijkbare objecten heeft kunnen vinden, omdat bedrijfswoningen in beginsel niet zelfstandig kunnen worden verkocht.