Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”)

Bekijk uitspraak

In het betoog tegen dit exploitatieplan komt naar voren dat in het exploitatieplan geen actuele ramingen voor de kosten woon- en bouwrijp maken zouden zijn opgenomen en dat niet duidelijk is welke uitgangspunten voor de ramingen zijn gehanteerd.
De reactie op dit betoog is in eerste aanleg dat de exploitatieopzet van het exploitatieplan een rekenkundig model is, waarin ramingen van kosten en opbrengsten zijn opgenomen die kunnen en zullen afwijken van de daadwerkelijke kosten en opbrengsten. Daarnaast voorziet de Grondexploitatiewet, en daarmee het exploitatieplan, erin dat een terugbetaling aan de orde kan zijn als er een te hoge exploitatiebijdrage betaald is. Dit beide laat onverlet dat aan het exploitatieplan zorgvuldige ramingen ten grondslag moeten liggen.
In tweede aanleg is de reactie van de raad dat hij, naar zijn mening, voldoende zorgvuldige en geactualiseerde ramingen in het exploitatieplan heeft opgenomen. Daarbij verwijst hij naar het Bouwkostenkompas, ervaringscijfers van civieltechnische bureaus en gehanteerde kostenstijgingen.
Door deze beide reacties ziet de Afdeling geen aanleiding voor het slagen van het betoog van appellant.

Conclusie voor mij is: geef openheid en transparantie van de onderbouwing van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken. Deze uitgangspunten, kaarten en ramingen zijn in veel gevallen al aanwezig voor het opstellen van een reguliere (gemeentelijke) grondexploitatie. Dan kan een derde ook in het exploitatieplan zien wat aan kosten geraamd is en wat hierbij als uitgangspunten zijn gehanteerd. Daarmee laat een gemeenteraad ten slotte ook zien dat het exploitatieplan zorgvuldig is voorbereid en tot stand is gekomen. Kleine moeite, geen risico op vernietiging van een exploitatieplan meer!

Daarnaast voert appellant aan dat het taxatierapport inbrengwaarden, en de daarin gehanteerde residuele waarde, onredelijk laag is. Ook betoogt appellant dat het taxatierapport op andere onderdelen onjuist is.
De Afdeling antwoordt op beide met verwijzing naar eerdere uitspraken (31 oktober 2012 en 27 maart 2013): “een beroepsgrond die de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt, kan in beginsel alleen tot een geslaagd beroep leiden indien dat betoog onderbouwd is met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste is onvoldoende dat het tegenadvies uitsluitend andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport.”
Dat is in deze casus niet gebeurd. Er is geen deskundig tegenadvies ingebracht door appellant.

Om een betoog tegen een getaxeerde inbrengwaarde te laten slagen moet ten minste een deskundig tegenadvies door de appellant worden opgesteld. Dat is stap 1. Heeft een appellant dit niet, slaagt het betoog per definitie niet.
Daarnaast moet uit dit tegenadvies blijken dat het taxatierapport inbrengwaarden onjuiste taxaties / uitgangspunten bevat. Hierbij is het niet voldoende als er alleen andere taxaties tegenover worden gesteld: het moet echt gaan om feitelijke onjuistheden in het taxatierapport inbrengwaarden. Dat is stap 2. Lukt dat een appellant onvoldoende, dan slaagt het betoog ook niet …

Oftewel: als het taxatierapport inbrengwaarde geen feitelijke onjuistheden, maar enkel “subjectieve” onjuistheden, bevat, kan een appellant beter een beroep tegen de inbrengwaarde achterwege laten en zijn pijlen op andere onderdelen (van het exploitatieplan) richten …

Uitspraak
Het exploitatieplan
41. Ter zitting hebben VolkerWessels en anderen hun beroepsgronden omtrent het exploitatieplan toegespitst op de ramingen van de kosten voor het woon- en bouwrijp maken en de omstandigheid dat transacties met hogere waarden buiten de taxatie van de inbrengwaarden zijn gehouden.

42. VolkerWessels en anderen betogen dat de ramingen van de kosten voor het woon- en bouwrijp maken,
die zij naar aanleiding van een verzoek op grond van de Wet openbaarheid van bestuur hebben verkregen,
niet de actuele ramingen zijn die gebruikt zijn bij het opstellen van het taxatierapport. Voorts blijkt niet uit de
overgelegde ramingen welke uitgangspunten zijn gehanteerd. De overgelegde ramingen kunnen derhalve niet gelden als onderbouwing van het exploitatieplan, aldus VolkerWessels en anderen.

42.1. Artikel 6.13 van de Wro luidt als volgt:
“1. Een bevat:
c. een exploitatieopzet, bestaande uit:
2°. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;
3°. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3°
bedoelde ramingen;”

42.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 1 juni 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839) is de exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Wro een rekenkundig model, op basis waarvan de geraamde en daadwerkelijk gerealiseerde kosten naar rato van de te verwachten opbrengsten worden omgeslagen door het overeenkomstig artikel 6.17 van de Wro opleggen van een exploitatiebijdrage door middel van een voorwaarde verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen.
De kosten en opbrengsten die in de exploitatieopzet zijn opgenomen, kunnen, zeker waar het de vaststelling van een betreft, ramingen zijn en zij kunnen afwijken van de daadwerkelijk te realiseren kosten en opbrengsten. De ramingen kunnen daarom worden uitgewerkt, gedetailleerd, aangepast of gewijzigd bij een herziening van het exploitatieplan. Niettemin dienen de in een exploitatieplan opgenomen kosten en opbrengsten met de vereiste zorgvuldigheid te worden geraamd. Daartoe is van belang dat de exploitatiebijdrage die bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen verschuldigd is, in eerste instantie veelal op basis van ramingen van kosten en opbrengsten wordt vastgesteld, terwijl slechts onder de voorwaarden van artikel 6.20 van de Wro aanspraak bestaat op terugbetaling van hetgeen te veel is betaald.
Voorts dienen de ramingen van de kosten en opbrengsten te voldoen aan de eisen die de Wro en het Bro
daaraan stellen.

42.3. De raad heeft toegelicht dat de overgelegde kostenopgaven samen met kengetallen uit het Bouwkostenkompas en ervaringscijfers van civieltechnische bureaus als basisgegevens zijn gebruikt. Daartoe behoort bijvoorbeeld de eenheidsprijs van een voorziening per strekkende meter. Door wijzigingen van het bestemmingsplan en de beoogde uitwerking daarvan, naar aanleiding van inspraakreacties en de
uitwerkingen van ontwerpen, zijn de ramingen steeds geactualiseerd.

Voorts zijn de ramingen uitgezet in de tijd van de planperiode en is het resultaat daarvan terugberekend
naar de contante waarde. In dit verband is in het exploitatieplan vermeld welke waarden zijn gebruikt voor de rentevoet en de jaarlijkse kostenstijging.

Gelet op het vorenstaande ziet de Afdeling in hetgeen VolkerWessels en anderen hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat ten onrechte verouderde ramingen zijn overgelegd en dat onvoldoende inzichtelijk is welke uitgangspunten zijn gehanteerd. Evenmin bestaat aanleiding voor het oordeel dat de kosten zijn geraamd in strijd met de vereiste zorgvuldigheid als bedoeld in 42.2.

Het betoog faalt.

43. VolkerWessels en anderen achten de in het taxatierapport gehanteerde residuele waarde van 35 euro
per m² onredelijk laag, nu de markt weer aan het aantrekken is.

43.1. Gelet op de uitspraak van de Afdeling van 31 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY1740, kan een
beroepsgrond die de specifieke deskundigheid van de taxateur raakt in beginsel alleen tot een geslaagd
beroep leiden indien dat betoog onderbouwd is met een deskundig tegenadvies waaruit zou blijken dat de in het rapport vervatte taxaties onjuist zijn. Voor dat laatste is onvoldoende dat het tegenadvies uitsluitend
andere taxaties tegenover de taxaties stelt die zijn vervat in het aan het exploitatieplan ten grondslag gelegde taxatierapport.

Het betoog dat de residuele waarde van 35 euro per m² onredelijk laag is, raakt de specifieke
deskundigheid van de door de raad geraadpleegde taxateurs. Nu VolkerWessels en anderen geen deskundig tegenrapport hebben ingebracht, faalt het betoog.

44. VolkerWessels en anderen betogen wat betreft de waardebepaling op grond van de vergelijkingsmethode dat het definitieve taxatierapport enkele onverklaarbare wijzigingen kent ten opzichte
van het ontwerprapport. Zo zijn de koopsommen van transacties gewijzigd. Voorts zijn ten onrechte
transacties gebruikt waarbij sprake is van speculatieve aankoop, die plaatsvonden toen nog geen zicht
bestond op de voorziene woningbouw. Verder achten zij opmerkelijk dat de transacties met de hoogste
grondprijs niet zijn meegenomen. Een onderbouwing dat deze gronden speculatief zijn doorverkocht
ontbreekt. Hetzelfde geldt voor de meest recente transactie met een grondprijs van 107 euro per m². Dit klemt naar hun opvatting temeer nu een transactie tussen twee overheden, waarbij de grond is verkocht voor 4 euro per m², wel is meegenomen. Voorts is volgens VolkerWessels en anderen de levering van gronden aan het Consortium uitgesteld om deze transactie buiten de taxatie te houden.

44.1. Mede gelet op de uitspraak van 27 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7440, raakt hetgeen VolkerWessels en anderen over de toepassing van de vergelijkingsmethode hebben aangevoerd de specifieke deskundigheid van de taxateurs als bedoeld onder 43.1. Gelet hierop, en nu zij geen deskundig tegenrapport hebben ingebracht, faalt het betoog.

(ABRS 21 juni 2017, zaaknummer 201607326/1/R6 (Weesp, bestemmings- en exploitatieplan “Bloemendalerpolder”))

  • Lithoijen, twee percelen cultuurgrond aan de Valkseweg

    Te koop zijn twee percelen cultuurgrond, gelegen aan de Valkseweg te Lithoijen, ter gezamenlijke grootte van 3.68.50 ha.

  • ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”)

    Ook in deze uitspraak gaat het (hoofdzakelijk) om de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De appellanten stellen onder andere dat de anterieure overeenkomst niet ter inzage is gelegd en dat de contractpartij “slechts” een ontwikkelingsvennootschap is, waardoor de gemeente een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan. In deze uitspraak wordt geen nieuwe jurisprudentie “geschreven”.

  • ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201701103/1/R3 (Kampen, bestemmingsplan “Uitbreiding bedrijventerrein Spoorlanden”)

    Wederom een uitspraak (en geen vernieuwende) ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan, maar wel een uitspraak met een enigszins verfrissende / verruimende kijk op de verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan.

  • ABRS 13 december 2017, zaaknummer 201703581/1/R2 (Bernheze, bestemmings- en exploitatieplan “Rodenburg”)

    Ook deze uitspraak was ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan.

    De appellanten vonden dat niet was gebleken dat voldoende middelen beschikbaar zijn om hun gronden (desnoods) te onteigenen. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat hiervoor in de exploitatiebegroting middelen zijn gereserveerd. Omdat de appellanten dit niet (konden) bestrijden, faalde het betoog.

  • 06-12-2017 / ABRS – concrete aanknopingspunten en planologische vergelijking (Landerd)

    Er komen verschillende onderdelen aan bod. Eén ervan is het feit dat de door appellant aangedragen second opinion voor de Afdeling aanleiding was de StAB in te schakelen. Dit heeft voor appellant helaas niet het gewenste resultaat gehad. In de uitspraak komt o.a. aan bod de vergelijking tussen een projectbesluit en het daaraan voorafgaande bestemmingsplan.

  • 06-12-2017 / ABRS – compensatie in natura (Delft)

    Een zeer uitgebreide uitspraak waarin de Afdeling dieper ingaat op de mogelijkheid om de schade te compenseren in natura. Zo somt de Afdeling de belangrijkste aspecten uit de rechtspraak op. Het gaat te ver om hier een samenvatting te geven. Het verdient de aanbeveling de uitspraak geheel te lezen.

  • Bouwbedrijf Van der Hulst op bezoek bij premier

    In het kader van onze samenwerking met Bouwbedrijf Van der Hulst uit Lisse, delen wij u dit bericht van Bouwend Nederland. Vanwege de “Dag van de Ondernemer” mocht Yvonne van der Hulst, directeur van Bouwbedrijf Van der Hulst,  op bezoek bij premier Mark Rutte. Gloudemans adviseert Bouwbedrijf Van der Hulst in diverse ontwikkelingen.  

  • 15-11-2017 / ABRS – passieve risicoaanvaarding (Oss)

    De Afdeling is van mening dat appellant niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij met een benuttingsperiode van zeven maanden onvoldoende tijd heeft gehad voor het voorbereiden en indienen van een bouwplan voor een garage / showroom.

  • Beëdiging rentmeester NVR

    Op 8 november 2017 vond te Baarn de beëdiging van 19 nieuwe Rentmeesters NVR plaats. Onze collega Mathijs van de Ven kreeg tijdens de 129e zitting van de Rentmeesterskamer het beëdigingscertificaat uitgereikt.

  • ABRS 8 november 2017, zaaknummer 201701403/1/R6 (Rijswijk, bestemmings- en exploitatieplan “Sion – ‘t Haantje, 2e herziening”)

    Dit keer (wederom) een korte uitspraak ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan, waarbij dit keer in het verweer van de raad het exploitatieplan wordt “gebruikt”.

  • 01-11-2017 / ABRS – voorzienbaarheid (Utrecht)

    Voorzienbaarheid werd aangenomen op basis van een bestemming waaraan goedkeuring onthouden was. De rechtbank ging mee in de gedachte dat de onthouding goedkeuring niet weg neemt dat het beleidsvoornemen van de gemeente niet is gewijzigd. Hier gaat de Afdeling niet in mee.

  • 01-11-2017 / ABRS – passieve risicoaanvaarding, uitlatingen gemeente (Apeldoorn)

    Appellant had geen gebruikgemaakt van de mogelijkheid om in de periode tussen het voorontwerp- en het ontwerpbestemmingsplan (17 maart 2011) zijn rechten veilig te stellen. Appellant betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat zij niet hoefden te verwachten dat de bouwmogelijkheden op het perceel zouden worden beperkt.

  • 25-10-2017 / ABRS – Te laat inbrengen van gegevens m.b.t. loonkostenbesparing

    Appellante exploiteert een woonwinkel in Soest en heeft een verzoek om nadeelcompensatie ingediend vanwege de omzetschade die is geleden als gevolg van verkeersbesluiten ten behoeve van de herinrichtingswerkzaamheden in de Van Weedestraat, de Burgemeester Grothestraat, de Koninginnelaan, de Vredehofstraat en het Nieuwerhoekplein in de jaren 2012 en 2013, waarbij de toegangswegen naar en de parkeergelegenheden bij haar woonwinkel gedurende langere tijden niet of nauwelijks bereikbaar waren.

  • 25-10-2017 / ABRS – onafhankelijkheid adviseur en noodzaak opname locatie (Helmond)

    Deze uitspraak is het sluitstuk van de uitspraak van 16 december 2014 waarin aan de orde kwam dat de schijn was gewekt dat de adviseur in het onderhavige geval als planschadeadviseur niet onpartijdig was. De aanvraag is door de gemeente voorgelegd aan een andere partij.

  • 25-10-2017 / ABRS – normaal maatschappelijk risico supermarkt met bovenwoningen in dorp (Hoogezand-Sappemeer)

    De ontwikkeling (supermarkt met bovenwoningen) is terecht aangemerkt als een normale ontwikkeling in een omgeving die behoort tot het centrumdorps milieu.