Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”)

Bekijk uitspraak

Ook in deze uitspraak gaat het (hoofdzakelijk) om de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De appellanten stellen onder andere dat de anterieure overeenkomst niet ter inzage is gelegd en dat de contractpartij “slechts” een ontwikkelingsvennootschap is, waardoor de gemeente een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan. In deze uitspraak wordt geen nieuwe jurisprudentie “geschreven”.

In de overwegingen wordt ingegaan op de omstandigheid dat de anterieure overeenkomst voorziet in het anderszins verzekeren van het kostenverhaal (geen verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan) en dat de anterieure overeenkomst geen stuk is dat ter inzage hoeft te worden gelegd bij het ontwerp¬bestemmingsplan. De zakelijke (op hoofdlijnen) beschrijving van een anterieure overeenkomst moet wel door de gemeente gepubliceerd worden. De gemeente moet er dan op vertrouwd worden dat de anterieure overeenkomst ook voorziet in het kostenverhaal en de (financiële) garantie voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Daarnaast staat niet de financiële positie van een private partij (de ontwikkelingsvennootschap) ter beoordeling, maar de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De raad heeft in redelijkheid kunnen aannemen dat de aandeelhouders van de ontwikkelingsvennootschap (gemeente en BNG Gebiedsontwikkeling) garant staan voor de kosten en de realisatie van het bestemmingsplan.

Ten slotte wordt ingegaan op het beroep dat, mogelijk, is ingesteld tegen het besluit van de raad om geen exploitatieplan vast te stellen. Daarbij heeft de Afdeling de gebruikelijke overweging gehanteerd of sprake is van een ontvankelijk beroep. De appellanten zijn geen belanghebbenden bij het niet vaststellen van delen van een exploitatieplan: geen grondeigendom, geen grondexploitatieovereenkomst, geen anderszins gebleken belangen als wel een exploitatieplan was vastgesteld.

Uitspraak
Financiële uitvoerbaarheid
43. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], [appellant sub 5], [appellant sub 6], [appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8], [appellante sub 9] en [appellant sub 10] voeren aan dat het plan financieel niet uitvoerbaar is.

[appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8] en [appellant sub 10] stellen dat de anterieure overeenkomst niet bij het ontwerpplan ter inzage is gelegd. Verder stellen [appellant sub 7A] en anderen dat wegens het gebrek aan behoefte de woningen niet zullen worden verkocht en er daarmee ook geen financiering voor de randweg is.

Volgens [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en [appellante sub 8] is de enkele omstandigheid dat het gemeentebestuur met De Bulders Woningbouw B.V. een anterieure overeenkomst heeft gesloten, onvoldoende om te kunnen aannemen dat het plan financieel uitvoerbaar is. Zij stellen dat deze B.V. slechts een zogenoemde ontwikkelingsvennootschap is zonder financiële reserves. Het kostenverhaal is derhalve niet anderszins verzekerd, waardoor de raad een exploitatieplan had moeten vaststellen.

[appellant sub 5] stelt dat de raad ten onrechte niet is ingegaan op zijn zienswijze op dit punt. In zijn zienswijze heeft [appellant sub 5] gesteld dat het risico dat de kosten in de toekomst zullen worden verhaald op de inwoners van Heeze-Leende te groot is en onacceptabel.

[appellant sub 6] vraagt zich af of de wijziging van artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder a, van de planregels gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van het plan, nu hierover niets in de plantoelichting staat en de wijziging kennelijk niet heeft geleid tot aanpassing van de anterieure overeenkomst. Ook [appellante sub 9] en [appellante sub 8] voeren aan dat door de wijziging van artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder a, van de planregels het plan niet meer uitvoerbaar is, omdat bij de vaststelling van het ontwerpplan is uitgegaan van de bouw van 350 koopwoningen. Zij wijst er voorts op dat het gemeentebestuur aandeelhouder is van De Bulders Woningbouw B.V., zodat het gemeentebestuur een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

43.1. In artikel 6.12, tweede lid van de Wro staat:
“In afwijking van het eerste lid kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° of 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen of indien:
a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is.”

43.2. In hoofdstuk 6 van de plantoelichting staat dat het gemeentebestuur voor de ontwikkeling van de randweg en de woningbouw met De Bulders Woningbouw B.V. een anterieure overeenkomst heeft gesloten. Hiermee is, zo staat in de plantoelichting, het kostenverhaal anderszins verzekerd, zodat geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld.

43.3. Voor zover het betoog van [appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8] en [appellant sub 10] aldus moet worden begrepen dat de anterieure overeenkomst op grond van artikel 3:11 van de Awb met het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage had moeten worden gelegd, overweegt de Afdeling als volgt. De anterieure overeenkomst is geen op het ontwerpplan betrekking hebbend stuk als bedoeld in dit artikel. Artikel 3:11 van de Awb verplicht er dan ook niet toe dat deze bij het ontwerpplan ter inzage wordt gelegd. Deze betogen falen.

43.4. [appellant sub 5] heeft in zijn beroepschrift volstaan met een letterlijke herhaling van zijn zienswijze op
dit punt. De raad heeft in de nota van zienswijzen gesteld dat de zienswijze van [appellant sub 5] grotendeels overeenkomt met een andere zienswijze. De raad heeft daarom deels volstaan met een verwijzing naar de beantwoording van deze zienswijze, onder nummer 8 van de nota van zienswijzen. Hier is de raad onder meer gemotiveerd ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid van het plan. [appellant sub 5] heeft in zijn beroepschrift geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende zienswijze in het bestreden besluit onjuist zou zijn. Dit betoog faalt.

43.5. Voor zover [appellant sub 6] en [appellante sub 9] erop wijzen dat bij de gewijzigde vaststelling van het plan in artikel 6, lid 6.1, van de planregels is opgenomen dat minimaal 20% van de nieuwe woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen overweegt de Afdeling als volgt. De raad stelt dat deze wijziging geen invloed heeft op de uitvoerbaarheid van het plan, omdat al werd uitgegaan van dit percentage aan huurwoningen. Dit is nu ook in de planregels gewaarborgd. De Afdeling ziet geen aanleiding om aan de toelichting van de raad op dit punt te twijfelen. De betogen falen.

43.6. Voorts overweegt de Afdeling dat in deze procedure niet de financiële positie van een concrete projectontwikkelaar ter beoordeling staat, maar de economische uitvoerbaarheid van het plan als zodanig. In de enkele door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en [appellante sub 8] gestelde omstandigheid dat De Bulders B.V. een zogenoemde ontwikkelingsvennootschap betreft zonder financiële reserves, heeft de raad op voorhand in redelijkheid geen aanleiding hoeven zien om aan te nemen dat de in het plan voorziene ontwikkeling niet binnen de planperiode zal worden gerealiseerd. Overigens heeft De Bulders B.V. ter zitting toegelicht dat BNG Gebiedsontwikkeling, een dochteronderneming van BNG Bank, en de gemeente aandeelhouders zijn van De Bulders B.V. en dat de Bulders B.V. de kosten draagt voor de aanleg van de randweg en de exploitatie van de woningbouw. De betogen falen.

43.7. Voor zover [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben bedoeld beroep in te stellen tegen het besluit van de raad om geen exploitatieplan vast te stellen, overweegt de Afdeling als volgt.

Het beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] is op dit punt gericht tegen het niet vaststellen van financiële delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro. Indien de raad in dit geval een exploitatieplan zou hebben vastgesteld, zouden [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] niet als belanghebbende kunnen worden aangemerkt bij de desbetreffende onderdelen van het exploitatieplan. Daartoe is van belang dat ter zitting door de raad is toegelicht dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] geen grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2, vijfde lid, van de Wro hebben gesloten met betrekking tot gronden in het plangebied, geen eigenaar zijn van gronden in dat gebied en ook anderszins niet is gebleken van belangen van hen die rechtstreeks betrokken zouden zijn bij de vaststelling van de genoemde onderdelen van een exploitatieplan.

Gelet hierop kunnen [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] evenmin worden aangemerkt als belanghebbenden bij het niet vaststellen van delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro.

Hun beroep dient in zoverre niet-ontvankelijk te worden verklaard.

(ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”))

  • Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 (Alkmaar)

    Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Alkmaar krachtens artikel 72a van de Onteigeningswet (onteigening voor de reconstructie van de Provinciale weg N246 vanaf de aansluiting met de Provinciale weg N203 tot de aansluiting met de N244/Zuiddijk, de aanleg van 2 nieuwe bruggen, de aanleg van een fietspad en de aanleg van een fietsbrug, met bijkomende werken, in de gemeenten Zaanstad, Castricum en Alkmaar)

  • ABRS 11 juli 2018, zaaknummer 201701607/1/R3 en 201701611/1/R3 (Hendrik-Ido-Ambacht, bestemmings- en exploitatieplan “Bedrijvenpark Ambachtsezoom”)

    In deze uitspraak wordt een “nieuw” licht op de raming van de waarde van de gronden / opstallen (taxatie inbrengwaarde) van reeds verworven eigendommen, met inmiddels gesloopte opstallen, geworpen. Ook worden de (gerealiseerde en geraamde) sloopkosten in de uitspraak betrokken.

  • Artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan”

    In het vakblad Grondzaken in de Praktijk van juni 2018 is het artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan” geplaatst, geschreven door Robbin Bouten.

  • 28-06-2017 (publicatie 20-06-2018) Rb Midden-Nederland – wijzigingsplan

    Op 23 januari 2001 is er een wijzigingsplan vastgesteld ter plaatse van het perceel van eiser waar zich twee loodsen bevinden. Beide loodsen zijn onder het overgangsrecht gebracht. Bij besluit van 5 november 2002 is aan eiser vrijstelling verleend van het wijzigingsplan, voor de opslag van bouwmaterialen in de grote loods. Op 25 juni 2012 is er een bestemmingsplan vastgesteld waarbij op de grote loods een bedrijfsbestemming met opslag functieaanduiding rust. De kleine loods is niet meer ingetekend en niet bestemd.

  • Save the date, workshop Gloudemans en Urban Reality

    Faciliteren van gebiedsontwikkelingen: hoe moet dat?

    Een kennismiddag om samen tot handvatten te komen voor het faciliteren van gebiedsontwikkelingen! We willen de verbinding maken tussen markt en overheid.

    Save the date: omcirkel donderdagmiddag 15 november 2018 alvast in je agenda.

  • 18-04-2018 (publicatie 13-06-2018) Rb Gelderland – NMR door rechtbank vastgesteld

    Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid van nieuwbouw van 64 woningen. Adviesbureau Langhout & Wiarda stelt het normaal maatschappelijk risico vast op 4% hetgeen naar oordeel van eiser ten onrechte is. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt het normaal maatschappelijk risico vast.

  • 13-06-2018 / ABRS – NMR inbreidingslocatie

    Appellant betreft de derdebelanghebbende en initiatiefnemer van de bouw van een vrijstaande woning waarvoor belanghebbende een verzoek tot tegemoetkoming in planschade heeft ingediend. Appellant is van mening dat de planologische verandering in de lijn der verwachting lag en dat de schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt. De Afdeling overweegt als volgt.

  • 13-06-2018 / ABRS – ontbreken definitie in planregels

    De Afdeling oordeelt hier dat nu in de bij het oude bestemmingsplan behorende planregels geen definitie van een melkstal of een schuilstal is gegeven een redelijke uitleg van deze begrippen met zich brengt, in aansluiting op het algemeen spraakgebruik, dat onder een melkstal een speciaal voor het melken van koeien ingerichte stal wordt verstaan en onder een schuilstal een stal, waarin dieren zelf in en uit kunnen lopen ter beschutting tegen bijvoorbeeld regen. Gelet op die functies, was het oprichten van een gebouw met een bouwhoogte van meer dan 5 m¹, bijvoorbeeld ten behoeve van de opslag van goederen in de kap van dat gebouw, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten.

  • 08-06-2018 (publicatie 13-06-2018)/ Rb Gelderland – NMR en taxatie

    Eisers betogen dat de taxatie die aan de besluitvorming ten grondslag ligt onjuist is en dat de waarde van de villa op de peildatum te laag is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de taxatie op inzichtelijke wijze is vastgesteld.

  • Ad van Heesbeen en Jean-Paul Vugts betrokken bij opdracht “Verplaats een havencomplex”

    Ad van Heesbeen en Jean-Paul Vugts zijn betrokken bij de opdracht “Verplaats een havencomplex”. Hierover is een artikel opgenomen in de Themapublicatie “Opdrachtgeverschap” van de NVR van juni 2018.

  • Profiel Mathijs van de Ven in Themapublicatie “Opdrachtgeverschap” NVR

    Profiel Mathijs van de Ven in Themapublicatie “Opdrachtgeverschap” NVR

  • 06-06-2018 / ABRS – Voorzienbaarheid varianten rondweg

    Appellanten ondervinden schade als gevolg van de komst van een rondweg. In hoger beroep ligt de vraag voor of deze rondweg ten tijde van de aankoop voorzienbaar was.

  • 28-03-2018 (publicatie 30-05-2018)/ Rb Midden-Nederland – gelijkheidsbeginsel

    Eisers beroepen zich op het gelijkheidsbeginsel en betogen dat verweerder in hun geval niet een percentage van 3% als normaal maatschappelijk risico kon hanteren, terwijl verweerder in vergelijkbare gevallen een percentage van 2% als normaal maatschappelijk risico heeft gehanteerd. Dat eisers hun planschadeverzoek op een latere datum hebben ingediend, is volgens hen niet relevant, omdat de schade is veroorzaakt door hetzelfde projectbesluit en ook dezelfde peildatum van toepassing is.
    Het beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt.

  • Privacyverklaring (AVG)

    Per 25 mei 2018 is de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van toepassing. Lees hier de privacyverklaring van Gloudemans.

  • 23-05-2018 / ABRS – Voorbereidingsbesluit, schaduwschade

    Appellant heeft verzocht om vergoeding van planschade als gevolg van een voorbereidingsbesluit. Volgens appellant bieden de redelijkheid en billijkheid een grondslag voor het vergoeden van schaduwschade. De Afdeling gaat hier niet in mee.

Spring naar toolbar