Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”)

Bekijk uitspraak

Ook in deze uitspraak gaat het (hoofdzakelijk) om de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De appellanten stellen onder andere dat de anterieure overeenkomst niet ter inzage is gelegd en dat de contractpartij “slechts” een ontwikkelingsvennootschap is, waardoor de gemeente een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan. In deze uitspraak wordt geen nieuwe jurisprudentie “geschreven”.

In de overwegingen wordt ingegaan op de omstandigheid dat de anterieure overeenkomst voorziet in het anderszins verzekeren van het kostenverhaal (geen verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan) en dat de anterieure overeenkomst geen stuk is dat ter inzage hoeft te worden gelegd bij het ontwerp¬bestemmingsplan. De zakelijke (op hoofdlijnen) beschrijving van een anterieure overeenkomst moet wel door de gemeente gepubliceerd worden. De gemeente moet er dan op vertrouwd worden dat de anterieure overeenkomst ook voorziet in het kostenverhaal en de (financiële) garantie voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Daarnaast staat niet de financiële positie van een private partij (de ontwikkelingsvennootschap) ter beoordeling, maar de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De raad heeft in redelijkheid kunnen aannemen dat de aandeelhouders van de ontwikkelingsvennootschap (gemeente en BNG Gebiedsontwikkeling) garant staan voor de kosten en de realisatie van het bestemmingsplan.

Ten slotte wordt ingegaan op het beroep dat, mogelijk, is ingesteld tegen het besluit van de raad om geen exploitatieplan vast te stellen. Daarbij heeft de Afdeling de gebruikelijke overweging gehanteerd of sprake is van een ontvankelijk beroep. De appellanten zijn geen belanghebbenden bij het niet vaststellen van delen van een exploitatieplan: geen grondeigendom, geen grondexploitatieovereenkomst, geen anderszins gebleken belangen als wel een exploitatieplan was vastgesteld.

Uitspraak
Financiële uitvoerbaarheid
43. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], [appellant sub 5], [appellant sub 6], [appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8], [appellante sub 9] en [appellant sub 10] voeren aan dat het plan financieel niet uitvoerbaar is.

[appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8] en [appellant sub 10] stellen dat de anterieure overeenkomst niet bij het ontwerpplan ter inzage is gelegd. Verder stellen [appellant sub 7A] en anderen dat wegens het gebrek aan behoefte de woningen niet zullen worden verkocht en er daarmee ook geen financiering voor de randweg is.

Volgens [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en [appellante sub 8] is de enkele omstandigheid dat het gemeentebestuur met De Bulders Woningbouw B.V. een anterieure overeenkomst heeft gesloten, onvoldoende om te kunnen aannemen dat het plan financieel uitvoerbaar is. Zij stellen dat deze B.V. slechts een zogenoemde ontwikkelingsvennootschap is zonder financiële reserves. Het kostenverhaal is derhalve niet anderszins verzekerd, waardoor de raad een exploitatieplan had moeten vaststellen.

[appellant sub 5] stelt dat de raad ten onrechte niet is ingegaan op zijn zienswijze op dit punt. In zijn zienswijze heeft [appellant sub 5] gesteld dat het risico dat de kosten in de toekomst zullen worden verhaald op de inwoners van Heeze-Leende te groot is en onacceptabel.

[appellant sub 6] vraagt zich af of de wijziging van artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder a, van de planregels gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van het plan, nu hierover niets in de plantoelichting staat en de wijziging kennelijk niet heeft geleid tot aanpassing van de anterieure overeenkomst. Ook [appellante sub 9] en [appellante sub 8] voeren aan dat door de wijziging van artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder a, van de planregels het plan niet meer uitvoerbaar is, omdat bij de vaststelling van het ontwerpplan is uitgegaan van de bouw van 350 koopwoningen. Zij wijst er voorts op dat het gemeentebestuur aandeelhouder is van De Bulders Woningbouw B.V., zodat het gemeentebestuur een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

43.1. In artikel 6.12, tweede lid van de Wro staat:
“In afwijking van het eerste lid kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° of 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen of indien:
a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is.”

43.2. In hoofdstuk 6 van de plantoelichting staat dat het gemeentebestuur voor de ontwikkeling van de randweg en de woningbouw met De Bulders Woningbouw B.V. een anterieure overeenkomst heeft gesloten. Hiermee is, zo staat in de plantoelichting, het kostenverhaal anderszins verzekerd, zodat geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld.

43.3. Voor zover het betoog van [appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8] en [appellant sub 10] aldus moet worden begrepen dat de anterieure overeenkomst op grond van artikel 3:11 van de Awb met het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage had moeten worden gelegd, overweegt de Afdeling als volgt. De anterieure overeenkomst is geen op het ontwerpplan betrekking hebbend stuk als bedoeld in dit artikel. Artikel 3:11 van de Awb verplicht er dan ook niet toe dat deze bij het ontwerpplan ter inzage wordt gelegd. Deze betogen falen.

43.4. [appellant sub 5] heeft in zijn beroepschrift volstaan met een letterlijke herhaling van zijn zienswijze op
dit punt. De raad heeft in de nota van zienswijzen gesteld dat de zienswijze van [appellant sub 5] grotendeels overeenkomt met een andere zienswijze. De raad heeft daarom deels volstaan met een verwijzing naar de beantwoording van deze zienswijze, onder nummer 8 van de nota van zienswijzen. Hier is de raad onder meer gemotiveerd ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid van het plan. [appellant sub 5] heeft in zijn beroepschrift geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende zienswijze in het bestreden besluit onjuist zou zijn. Dit betoog faalt.

43.5. Voor zover [appellant sub 6] en [appellante sub 9] erop wijzen dat bij de gewijzigde vaststelling van het plan in artikel 6, lid 6.1, van de planregels is opgenomen dat minimaal 20% van de nieuwe woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen overweegt de Afdeling als volgt. De raad stelt dat deze wijziging geen invloed heeft op de uitvoerbaarheid van het plan, omdat al werd uitgegaan van dit percentage aan huurwoningen. Dit is nu ook in de planregels gewaarborgd. De Afdeling ziet geen aanleiding om aan de toelichting van de raad op dit punt te twijfelen. De betogen falen.

43.6. Voorts overweegt de Afdeling dat in deze procedure niet de financiële positie van een concrete projectontwikkelaar ter beoordeling staat, maar de economische uitvoerbaarheid van het plan als zodanig. In de enkele door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en [appellante sub 8] gestelde omstandigheid dat De Bulders B.V. een zogenoemde ontwikkelingsvennootschap betreft zonder financiële reserves, heeft de raad op voorhand in redelijkheid geen aanleiding hoeven zien om aan te nemen dat de in het plan voorziene ontwikkeling niet binnen de planperiode zal worden gerealiseerd. Overigens heeft De Bulders B.V. ter zitting toegelicht dat BNG Gebiedsontwikkeling, een dochteronderneming van BNG Bank, en de gemeente aandeelhouders zijn van De Bulders B.V. en dat de Bulders B.V. de kosten draagt voor de aanleg van de randweg en de exploitatie van de woningbouw. De betogen falen.

43.7. Voor zover [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben bedoeld beroep in te stellen tegen het besluit van de raad om geen exploitatieplan vast te stellen, overweegt de Afdeling als volgt.

Het beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] is op dit punt gericht tegen het niet vaststellen van financiële delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro. Indien de raad in dit geval een exploitatieplan zou hebben vastgesteld, zouden [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] niet als belanghebbende kunnen worden aangemerkt bij de desbetreffende onderdelen van het exploitatieplan. Daartoe is van belang dat ter zitting door de raad is toegelicht dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] geen grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2, vijfde lid, van de Wro hebben gesloten met betrekking tot gronden in het plangebied, geen eigenaar zijn van gronden in dat gebied en ook anderszins niet is gebleken van belangen van hen die rechtstreeks betrokken zouden zijn bij de vaststelling van de genoemde onderdelen van een exploitatieplan.

Gelet hierop kunnen [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] evenmin worden aangemerkt als belanghebbenden bij het niet vaststellen van delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro.

Hun beroep dient in zoverre niet-ontvankelijk te worden verklaard.

(ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”))

  • 18-04-2018 / ABRS – Aanvulling aanvraag verjaard

    Appellante heeft in 2006 een aanvraag om planschade ingediend. In die aanvraag heeft appellant alleen gesteld vermogensschade te hebben geleden als gevolg van de waardedaling van zijn bedrijf. Appellant heeft eerst in augustus 2014 gesteld dat hij ook inkomensschade heeft geleden als gevolg van de bestemmingsplanwijziging.

  • 12-04-2018 / Rb Midden-Nederland – compensatie in natura onvoldoende waarborgen

    Eisers hebben een aanvraag om tegemoetkoming in de schade ingediend als gevolg van een bestemmingsplan dat de agrarische onderneming van eisers op slot zet. Met het bestemmingsplan heeft de raad van de gemeente Lelystad uitvoering gegeven aan besluiten van het rijk over de uitbreiding van Lelystad Airport. Het college wenst de schade in natura te compenseren door de agrarische bedrijfsvoering in een nieuw bestemmingsplan weer mogelijk te maken.

  • 11-04-2018 / ABRS – directe planschade in natura gecompenseerd met restschade

    Appellante is eigenaar van een bedrijventerrein en houdt zich bezig met de productie van kunststof verpakkingen. Appellante heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2006, omdat door dit plan de gebruiks- en bouwmogelijkheden op het bedrijventerrein beperkt zijn ten opzichte van de voorheen geldende bestemmingsplannen.

  • Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000262 (Pekela)

    Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000262 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Pekela krachtens artikel 72a van de Onteigeningswet (onteigening voor de verbreding van de N366 tussen Alteveer en Stadskanaal, met bijkomende werken)

  • 30-03-2018 / RB Rotterdam – terecht afwijken van referentieperiode van 3 jaar + ontbreken causaal verband

    Eiseres heeft verzocht om nadeelcompensatie voor de schade die zij stelt te hebben geleden ten gevolge van de invoering van een nieuw parkeersysteem. Eiseres exploiteert een Aziatische supermarkt. Eiseres stelt omzetschade te hebben geleden door de problematiek m.b.t. tot het nieuwe parkeersysteem.

  • Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000297 (Zutphen en Brummen)

    Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000297 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeenten Zutphen en Brummen krachtens artikel 78 van de Onteigeningswet (onteigeningsplan N345 Rondweg De Hoven/Zutphen)

  • 28-03-2018 / ABRS – voorzienbaarheid en gelijkheidsbeginsel NMR

    In onderhavige, opmerkelijke uitspraak is onder andere de voorzienbaarheid aan de orde.

  • Beëdiging NVM Gerben Schol

    Op maandag 26 maart 2018 is Gerben Schol door de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs) beëdigd.

  • Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000298 (Wassenaar)

    Besluit van 14 februari 2018, nr. 2018000298 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Wassenaar krachtens artikel 78 van de Onteigeningswet (onteigeningsplan Groencompensatie Amerikaanse Ambassade Wassenaar)

  • ABRS 21 maart 2018, zaaknummer 201705981/1/R6 (Teylingen, exploitatieplan “Hooghkamer 2011, 3e herziening”)

    In deze uitspraak komt de taxatie inbrengwaarde, in een aantal facetten en onderdelen, en de geraamde indexering van de grondopbrengsten, naar voren.

  • 21-03-2018 / ABRS – Beleidslijn Ruimte voor de Rivier

    De gemeente Maasbree heeft in een bestemmingsplan een toetsingskader opgenomen om te beoordelen of activiteiten dan wel ingrepen kunnen plaatsvinden in het winterbed van de Maas en zo ja, onder welke voorwaarden. Met deze regeling wordt aangesloten bij het Rijks- en provinciale beleid neergelegd in de “Beleidslijn Ruimte voor de Rivier” en de provinciale circulaire “Bouwen langs de Maas”.

  • 21-03-2018 / ABRS – Verkeersprognose, geluid en fijnstof

    De Afdeling overweegt dat in een planschadeprocedure als maatstaf geldt dat van een nieuwe geprojecteerde weg de maximale geluidsbelasting moet worden bepaald, terwijl bij het verlenen van een vrijstelling en in een hogere waardenprocedure als maatstaf geldt dat moet worden voldaan aan de geluidnormen van de Wet geluidhinder.

  • 21-03-2018 / ABRS – Derdebelanghebbende

    De gemeente Barneveld heeft met de Stichting Dwarsakker een overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat de door het college toegekende tegemoetkomingen in de planschade die betrekking hebben op het project voor rekening en risico komen van de stichting.

  • Uitspraak over kostenraming bij grondexploitatie

    Op vrijdag 16 maart jl. zijn door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het volgende persbericht en de bijbehorende uitspraak geplaatst: “Uitspraak over kostenraming bij grondexploitatie”

  • ABRS 16 maart 2018, zaaknummer 201410484/3/R2 (Barneveld, exploitatieplan “Harselaar-Driehoek 1e herziening”)

    Deze uitspraak is denk ik zeer relevant voor taxateurs (van inbrengwaarden) en adviseurs, die met kostenverhaal via een exploitatieplan te maken (kunnen) krijgen. Want met deze einduitspraak heeft de Afdeling “mooie” maar vooral duidelijke nieuwe jurisprudentie en handvatten voor de praktijk van exploitatieplannen en kostenverhaal gegeven.

Spring naar werkbalk