Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”)

Bekijk uitspraak

Ook in deze uitspraak gaat het (hoofdzakelijk) om de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De appellanten stellen onder andere dat de anterieure overeenkomst niet ter inzage is gelegd en dat de contractpartij “slechts” een ontwikkelingsvennootschap is, waardoor de gemeente een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan. In deze uitspraak wordt geen nieuwe jurisprudentie “geschreven”.

In de overwegingen wordt ingegaan op de omstandigheid dat de anterieure overeenkomst voorziet in het anderszins verzekeren van het kostenverhaal (geen verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan) en dat de anterieure overeenkomst geen stuk is dat ter inzage hoeft te worden gelegd bij het ontwerp¬bestemmingsplan. De zakelijke (op hoofdlijnen) beschrijving van een anterieure overeenkomst moet wel door de gemeente gepubliceerd worden. De gemeente moet er dan op vertrouwd worden dat de anterieure overeenkomst ook voorziet in het kostenverhaal en de (financiële) garantie voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Daarnaast staat niet de financiële positie van een private partij (de ontwikkelingsvennootschap) ter beoordeling, maar de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De raad heeft in redelijkheid kunnen aannemen dat de aandeelhouders van de ontwikkelingsvennootschap (gemeente en BNG Gebiedsontwikkeling) garant staan voor de kosten en de realisatie van het bestemmingsplan.

Ten slotte wordt ingegaan op het beroep dat, mogelijk, is ingesteld tegen het besluit van de raad om geen exploitatieplan vast te stellen. Daarbij heeft de Afdeling de gebruikelijke overweging gehanteerd of sprake is van een ontvankelijk beroep. De appellanten zijn geen belanghebbenden bij het niet vaststellen van delen van een exploitatieplan: geen grondeigendom, geen grondexploitatieovereenkomst, geen anderszins gebleken belangen als wel een exploitatieplan was vastgesteld.

Uitspraak
Financiële uitvoerbaarheid
43. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], [appellant sub 5], [appellant sub 6], [appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8], [appellante sub 9] en [appellant sub 10] voeren aan dat het plan financieel niet uitvoerbaar is.

[appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8] en [appellant sub 10] stellen dat de anterieure overeenkomst niet bij het ontwerpplan ter inzage is gelegd. Verder stellen [appellant sub 7A] en anderen dat wegens het gebrek aan behoefte de woningen niet zullen worden verkocht en er daarmee ook geen financiering voor de randweg is.

Volgens [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en [appellante sub 8] is de enkele omstandigheid dat het gemeentebestuur met De Bulders Woningbouw B.V. een anterieure overeenkomst heeft gesloten, onvoldoende om te kunnen aannemen dat het plan financieel uitvoerbaar is. Zij stellen dat deze B.V. slechts een zogenoemde ontwikkelingsvennootschap is zonder financiële reserves. Het kostenverhaal is derhalve niet anderszins verzekerd, waardoor de raad een exploitatieplan had moeten vaststellen.

[appellant sub 5] stelt dat de raad ten onrechte niet is ingegaan op zijn zienswijze op dit punt. In zijn zienswijze heeft [appellant sub 5] gesteld dat het risico dat de kosten in de toekomst zullen worden verhaald op de inwoners van Heeze-Leende te groot is en onacceptabel.

[appellant sub 6] vraagt zich af of de wijziging van artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder a, van de planregels gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van het plan, nu hierover niets in de plantoelichting staat en de wijziging kennelijk niet heeft geleid tot aanpassing van de anterieure overeenkomst. Ook [appellante sub 9] en [appellante sub 8] voeren aan dat door de wijziging van artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder a, van de planregels het plan niet meer uitvoerbaar is, omdat bij de vaststelling van het ontwerpplan is uitgegaan van de bouw van 350 koopwoningen. Zij wijst er voorts op dat het gemeentebestuur aandeelhouder is van De Bulders Woningbouw B.V., zodat het gemeentebestuur een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

43.1. In artikel 6.12, tweede lid van de Wro staat:
“In afwijking van het eerste lid kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° of 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen of indien:
a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is.”

43.2. In hoofdstuk 6 van de plantoelichting staat dat het gemeentebestuur voor de ontwikkeling van de randweg en de woningbouw met De Bulders Woningbouw B.V. een anterieure overeenkomst heeft gesloten. Hiermee is, zo staat in de plantoelichting, het kostenverhaal anderszins verzekerd, zodat geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld.

43.3. Voor zover het betoog van [appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8] en [appellant sub 10] aldus moet worden begrepen dat de anterieure overeenkomst op grond van artikel 3:11 van de Awb met het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage had moeten worden gelegd, overweegt de Afdeling als volgt. De anterieure overeenkomst is geen op het ontwerpplan betrekking hebbend stuk als bedoeld in dit artikel. Artikel 3:11 van de Awb verplicht er dan ook niet toe dat deze bij het ontwerpplan ter inzage wordt gelegd. Deze betogen falen.

43.4. [appellant sub 5] heeft in zijn beroepschrift volstaan met een letterlijke herhaling van zijn zienswijze op
dit punt. De raad heeft in de nota van zienswijzen gesteld dat de zienswijze van [appellant sub 5] grotendeels overeenkomt met een andere zienswijze. De raad heeft daarom deels volstaan met een verwijzing naar de beantwoording van deze zienswijze, onder nummer 8 van de nota van zienswijzen. Hier is de raad onder meer gemotiveerd ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid van het plan. [appellant sub 5] heeft in zijn beroepschrift geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende zienswijze in het bestreden besluit onjuist zou zijn. Dit betoog faalt.

43.5. Voor zover [appellant sub 6] en [appellante sub 9] erop wijzen dat bij de gewijzigde vaststelling van het plan in artikel 6, lid 6.1, van de planregels is opgenomen dat minimaal 20% van de nieuwe woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen overweegt de Afdeling als volgt. De raad stelt dat deze wijziging geen invloed heeft op de uitvoerbaarheid van het plan, omdat al werd uitgegaan van dit percentage aan huurwoningen. Dit is nu ook in de planregels gewaarborgd. De Afdeling ziet geen aanleiding om aan de toelichting van de raad op dit punt te twijfelen. De betogen falen.

43.6. Voorts overweegt de Afdeling dat in deze procedure niet de financiële positie van een concrete projectontwikkelaar ter beoordeling staat, maar de economische uitvoerbaarheid van het plan als zodanig. In de enkele door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en [appellante sub 8] gestelde omstandigheid dat De Bulders B.V. een zogenoemde ontwikkelingsvennootschap betreft zonder financiële reserves, heeft de raad op voorhand in redelijkheid geen aanleiding hoeven zien om aan te nemen dat de in het plan voorziene ontwikkeling niet binnen de planperiode zal worden gerealiseerd. Overigens heeft De Bulders B.V. ter zitting toegelicht dat BNG Gebiedsontwikkeling, een dochteronderneming van BNG Bank, en de gemeente aandeelhouders zijn van De Bulders B.V. en dat de Bulders B.V. de kosten draagt voor de aanleg van de randweg en de exploitatie van de woningbouw. De betogen falen.

43.7. Voor zover [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben bedoeld beroep in te stellen tegen het besluit van de raad om geen exploitatieplan vast te stellen, overweegt de Afdeling als volgt.

Het beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] is op dit punt gericht tegen het niet vaststellen van financiële delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro. Indien de raad in dit geval een exploitatieplan zou hebben vastgesteld, zouden [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] niet als belanghebbende kunnen worden aangemerkt bij de desbetreffende onderdelen van het exploitatieplan. Daartoe is van belang dat ter zitting door de raad is toegelicht dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] geen grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2, vijfde lid, van de Wro hebben gesloten met betrekking tot gronden in het plangebied, geen eigenaar zijn van gronden in dat gebied en ook anderszins niet is gebleken van belangen van hen die rechtstreeks betrokken zouden zijn bij de vaststelling van de genoemde onderdelen van een exploitatieplan.

Gelet hierop kunnen [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] evenmin worden aangemerkt als belanghebbenden bij het niet vaststellen van delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro.

Hun beroep dient in zoverre niet-ontvankelijk te worden verklaard.

(ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”))

  • Oirschot, pachtgrond nabij Koningshof – bij inschrijving

    Bij inschrijving wordt in pacht aangeboden het perceel cultuurgrond, gelegen nabij Koningshof te Oirschot.

    De inschrijving eindigt op 21 februari 2019 om 12.00 uur.

  • Individuele beoordeling door CBb in fosfaatrechtzaken

    Het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb) heeft vandaag uitspraak gedaan in een aantal zaken over fosfaatrechten. Het gaat om beroepen van melkveehouders tegen de door de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (minister) op grond van de Meststoffenwet vastgestelde fosfaatrechten. Per 1 januari 2018 geldt het fosfaatrechtenstelsel. De minister kent fosfaatrechten toe op basis van, onder andere, het melkvee dat op 2 juli 2015 op het bedrijf is gehouden. Het is verboden in een kalenderjaar meer fosfaat met melkvee te produceren dan het toegekende fosfaatrecht.

  • Herontwikkeling kazerneterreinen Ede in tijdschrift Monumentaal

    Voor de gemeente Ede zijn wij betrokken bij de herontwikkeling van de kazerneterreinen in Ede. In 2011 nam de gemeente de voormalige kazerneterreinen over van defensie. De kazerneterreinen worden ontwikkeld naar een nieuw stadsdeel grenzend aan de Veluwe. Het wordt een plek voor wonen, werken en recreëren. Naast de nieuwbouw zijn er ook rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of karakteristieke panden.

  • Faciliteren van gebiedsontwikkelingen: hoe moet dat?

    Waar moet je op letten als je een gebiedsontwikkeling wil faciliteren en wat hebben markt en overheid van elkaar nodig? Met die vragen in het achterhoofd organiseerden Gloudemans en Urban Reality gezamenlijk op 15 november 2018 een kennissessie in ‘De Verdraagzaamheid’ in Zaltbommel.

  • 21-11-2018 / ABRS – Windturbine en gebruikelijke marges bij taxaties

    Appellant heeft een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade ingediend als gevolg van de komst van windturbines.

  • 21-11-2018 / ABRS – Nauwkeurige bepaling toename bouwmassa

    Appellant stelt schade te hebben geleden als gevolg van onder meer een toename van de bouwmassa. In het advies van de SAOZ staat niet het aantal vierkante meters opgenomen waarmee de bouwmogelijkheden zijn uitgebreid. In het advies is opgenomen dat de nadelen voor appellant bestaan uit enige extra aantasting van het uitzicht en enige extra schaduwhinder en zonlichtvermindering.

  • 21-11-2018 / ABRS – na-ijlen omzetderving

    In verband met de reconstructie van de rondweg heeft de exploitant van een tankstation een verzoek om nadeelcompensatie ingediend. De SAOZ hanteert een na-ijlperiode van drie maanden na beeïndiging van de werkzaamheden waarin nog rekening wordt gehouden met omzetdaling.

  • Het taxatieproces binnen Gloudemans succesvol geoptimaliseerd

    Afgelopen jaar heeft een team binnen Gloudemans, begeleid door iValue Improvement, gewerkt aan het verbeteren van het taxatieproces. Aanleiding hiervan was het proces zoveel mogelijk te laten aansluiten bij de regelgeving en praktijkhandleidingen van het NRVT, maar ook zeker om de groeiende vraag aan te kunnen met de huidige personele bezetting. Uiteindelijk moesten deze veranderingen bijdragen aan de doelstelling van Gloudemans om een hoge kwaliteit te leveren die voldoet aan de wensen van de klanten van Gloudemans.

  • 14-11-2018 / ABRS – Primaire advies of second opinion en compensatie in natura

    Appellant is eigenaar van een perceel dat in het buitengebied van Valkenswaard is gelegen. De gemeente heeft een bestemmingsplan vastgesteld waardoor de agrarische bestemming met bouwmogelijkheden voor een agrarisch bedrijf komt te vervallen en onder het nieuwe regime voornamelijk een bestemming voor natuur en waterberging heeft gekregen. In eerste instantie heeft het college om een advies gevraagd aan de SAOZ.

  • 14-11-2018 / ABRS – Hoogspanningsmast, magneetveldzone en gezondheidsrisico

    Appellant is eigenaar van een appartement en stelt schade te hebben ondervonden als gevolg van de planologische basis voor het realiseren van een combinatiehoogspanningslijn. De Afdeling heeft de StAB verzocht in deze zaak te adviseren. De StAB stelt dat het appartement onder de maximale mogelijkheden niet binnen de magneetveldzone van 0,4 microtesla komt te liggen. Daartoe stelt de StAB dat het voorzorgbeginsel als een juridische beperking van de maximale planologische mogelijkheden moet worden aangemerkt. De Afdeling gaat daar niet in mee.

  • Besluit van 5 oktober 2018, nr. 2018001774

    Besluit van 5 oktober 2018, nr. 2018001774 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Lelystad krachtens artikel 72a van de Onteigeningswet (onteigening voor de aanleg van een verbindingsweg vanaf het eerste deel Anthony Fokkerweg tot de nieuwe aansluiting op de rijksweg A6, alsmede voor de aanleg van deze halve aansluiting op de rijksweg A6, ter hoogte van de Lage Dwarsvaart, met bijkomende werken)

  • 07-11-2018 / ABRS – Passieve risicoaanvaarding, benuttingstermijn

    Appellant heeft een bestaande agrarische onderneming die bestaande kassen exploiteert. Direct naast de bestaande kassen bestond de mogelijkheid om het bestaande complex uit te breiden. Deze mogelijkheid is wegbestemd. Niet ter discussie staat dat uit het gepubliceerde structuurplan voorzienbaarheid kan worden aangenomen. Ter discussie staat de vraag of de periode van elf maanden tussen het structuurplan en het ontwerpbestemmingsplan voldoende is om de bouwmogelijkheden te benutten.

  • 07-11-2018 / ABRS – Kosten voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand

    Appellant heeft zich bij de planschadeprocedure vóór het primaire besluit laten bijstaan door een gemachtigde en wenst een vergoeding voor de gemaakte kosten. Het college heeft besloten dat de opgevoerde kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Volgens het college volgt uit vaste rechtspraak van de Afdeling dat deskundigenkosten in de aanvraagfase alleen voor vergoeding in aanmerking komen als het inroepen van een deskundige redelijk is. Dit is volgens het college hier niet het geval, omdat de deskundige die appellant heeft verzocht advies uit te brengen, niet onpartijdig is. Die deskundige treedt namelijk ook als gemachtigde van appellant op.

  • 31-10-2018 / ABRS – Ruimtelijk relevant gevolg

    Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat de leegstand van het pand van appellant a en b (ingericht als supermarkt) niet als een ruimtelijk gevolg van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan Veldwijk Noord – Winkelcentrum kan worden aangemerkt. Het bestemmingsplan maakt onder meer op een afstand van ongeveer 500 meter van het pand van appellant a en b detailhandel met een maximaal bruto vloeroppervlak van 3.000 m2 mogelijk.

  • 31-10-2018 / ABRS – Passieve risicoaanvaarding ondanks bezit bouwvergunning

    Appellante betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het college passieve risicoaanvaarding aan haar mocht tegenwerpen omdat zij gedurende de benuttingsperiode geen aanvraag om omgevingsvergunning voor het benutten van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het pand bij de gemeente heeft ingediend. Daartoe voert zij aan dat zij ten tijde van de benuttingsperiode in het bezit was van een onherroepelijke bouwvergunning voor onder meer het verbouwen van de verdiepingen van het pand tot appartementen.

Spring naar toolbar