Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”)

Bekijk uitspraak

Ook in deze uitspraak gaat het (hoofdzakelijk) om de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De appellanten stellen onder andere dat de anterieure overeenkomst niet ter inzage is gelegd en dat de contractpartij “slechts” een ontwikkelingsvennootschap is, waardoor de gemeente een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan. In deze uitspraak wordt geen nieuwe jurisprudentie “geschreven”.

In de overwegingen wordt ingegaan op de omstandigheid dat de anterieure overeenkomst voorziet in het anderszins verzekeren van het kostenverhaal (geen verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan) en dat de anterieure overeenkomst geen stuk is dat ter inzage hoeft te worden gelegd bij het ontwerp¬bestemmingsplan. De zakelijke (op hoofdlijnen) beschrijving van een anterieure overeenkomst moet wel door de gemeente gepubliceerd worden. De gemeente moet er dan op vertrouwd worden dat de anterieure overeenkomst ook voorziet in het kostenverhaal en de (financiële) garantie voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Daarnaast staat niet de financiële positie van een private partij (de ontwikkelingsvennootschap) ter beoordeling, maar de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De raad heeft in redelijkheid kunnen aannemen dat de aandeelhouders van de ontwikkelingsvennootschap (gemeente en BNG Gebiedsontwikkeling) garant staan voor de kosten en de realisatie van het bestemmingsplan.

Ten slotte wordt ingegaan op het beroep dat, mogelijk, is ingesteld tegen het besluit van de raad om geen exploitatieplan vast te stellen. Daarbij heeft de Afdeling de gebruikelijke overweging gehanteerd of sprake is van een ontvankelijk beroep. De appellanten zijn geen belanghebbenden bij het niet vaststellen van delen van een exploitatieplan: geen grondeigendom, geen grondexploitatieovereenkomst, geen anderszins gebleken belangen als wel een exploitatieplan was vastgesteld.

Uitspraak
Financiële uitvoerbaarheid
43. [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B], [appellant sub 5], [appellant sub 6], [appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8], [appellante sub 9] en [appellant sub 10] voeren aan dat het plan financieel niet uitvoerbaar is.

[appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8] en [appellant sub 10] stellen dat de anterieure overeenkomst niet bij het ontwerpplan ter inzage is gelegd. Verder stellen [appellant sub 7A] en anderen dat wegens het gebrek aan behoefte de woningen niet zullen worden verkocht en er daarmee ook geen financiering voor de randweg is.

Volgens [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en [appellante sub 8] is de enkele omstandigheid dat het gemeentebestuur met De Bulders Woningbouw B.V. een anterieure overeenkomst heeft gesloten, onvoldoende om te kunnen aannemen dat het plan financieel uitvoerbaar is. Zij stellen dat deze B.V. slechts een zogenoemde ontwikkelingsvennootschap is zonder financiële reserves. Het kostenverhaal is derhalve niet anderszins verzekerd, waardoor de raad een exploitatieplan had moeten vaststellen.

[appellant sub 5] stelt dat de raad ten onrechte niet is ingegaan op zijn zienswijze op dit punt. In zijn zienswijze heeft [appellant sub 5] gesteld dat het risico dat de kosten in de toekomst zullen worden verhaald op de inwoners van Heeze-Leende te groot is en onacceptabel.

[appellant sub 6] vraagt zich af of de wijziging van artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder a, van de planregels gevolgen heeft voor de financiële uitvoerbaarheid van het plan, nu hierover niets in de plantoelichting staat en de wijziging kennelijk niet heeft geleid tot aanpassing van de anterieure overeenkomst. Ook [appellante sub 9] en [appellante sub 8] voeren aan dat door de wijziging van artikel 6, lid 6.1, aanhef en onder a, van de planregels het plan niet meer uitvoerbaar is, omdat bij de vaststelling van het ontwerpplan is uitgegaan van de bouw van 350 koopwoningen. Zij wijst er voorts op dat het gemeentebestuur aandeelhouder is van De Bulders Woningbouw B.V., zodat het gemeentebestuur een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

43.1. In artikel 6.12, tweede lid van de Wro staat:
“In afwijking van het eerste lid kan de gemeenteraad bij een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan, een wijziging als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° of 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, in bij algemene maatregel van bestuur aangegeven gevallen of indien:
a. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is.”

43.2. In hoofdstuk 6 van de plantoelichting staat dat het gemeentebestuur voor de ontwikkeling van de randweg en de woningbouw met De Bulders Woningbouw B.V. een anterieure overeenkomst heeft gesloten. Hiermee is, zo staat in de plantoelichting, het kostenverhaal anderszins verzekerd, zodat geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld.

43.3. Voor zover het betoog van [appellant sub 7A] en anderen, [appellante sub 8] en [appellant sub 10] aldus moet worden begrepen dat de anterieure overeenkomst op grond van artikel 3:11 van de Awb met het ontwerp van het bestemmingsplan ter inzage had moeten worden gelegd, overweegt de Afdeling als volgt. De anterieure overeenkomst is geen op het ontwerpplan betrekking hebbend stuk als bedoeld in dit artikel. Artikel 3:11 van de Awb verplicht er dan ook niet toe dat deze bij het ontwerpplan ter inzage wordt gelegd. Deze betogen falen.

43.4. [appellant sub 5] heeft in zijn beroepschrift volstaan met een letterlijke herhaling van zijn zienswijze op
dit punt. De raad heeft in de nota van zienswijzen gesteld dat de zienswijze van [appellant sub 5] grotendeels overeenkomt met een andere zienswijze. De raad heeft daarom deels volstaan met een verwijzing naar de beantwoording van deze zienswijze, onder nummer 8 van de nota van zienswijzen. Hier is de raad onder meer gemotiveerd ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid van het plan. [appellant sub 5] heeft in zijn beroepschrift geen redenen aangevoerd waarom de weerlegging van de desbetreffende zienswijze in het bestreden besluit onjuist zou zijn. Dit betoog faalt.

43.5. Voor zover [appellant sub 6] en [appellante sub 9] erop wijzen dat bij de gewijzigde vaststelling van het plan in artikel 6, lid 6.1, van de planregels is opgenomen dat minimaal 20% van de nieuwe woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen overweegt de Afdeling als volgt. De raad stelt dat deze wijziging geen invloed heeft op de uitvoerbaarheid van het plan, omdat al werd uitgegaan van dit percentage aan huurwoningen. Dit is nu ook in de planregels gewaarborgd. De Afdeling ziet geen aanleiding om aan de toelichting van de raad op dit punt te twijfelen. De betogen falen.

43.6. Voorts overweegt de Afdeling dat in deze procedure niet de financiële positie van een concrete projectontwikkelaar ter beoordeling staat, maar de economische uitvoerbaarheid van het plan als zodanig. In de enkele door [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] en [appellante sub 8] gestelde omstandigheid dat De Bulders B.V. een zogenoemde ontwikkelingsvennootschap betreft zonder financiële reserves, heeft de raad op voorhand in redelijkheid geen aanleiding hoeven zien om aan te nemen dat de in het plan voorziene ontwikkeling niet binnen de planperiode zal worden gerealiseerd. Overigens heeft De Bulders B.V. ter zitting toegelicht dat BNG Gebiedsontwikkeling, een dochteronderneming van BNG Bank, en de gemeente aandeelhouders zijn van De Bulders B.V. en dat de Bulders B.V. de kosten draagt voor de aanleg van de randweg en de exploitatie van de woningbouw. De betogen falen.

43.7. Voor zover [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] hebben bedoeld beroep in te stellen tegen het besluit van de raad om geen exploitatieplan vast te stellen, overweegt de Afdeling als volgt.

Het beroep van [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] is op dit punt gericht tegen het niet vaststellen van financiële delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro. Indien de raad in dit geval een exploitatieplan zou hebben vastgesteld, zouden [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] niet als belanghebbende kunnen worden aangemerkt bij de desbetreffende onderdelen van het exploitatieplan. Daartoe is van belang dat ter zitting door de raad is toegelicht dat [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] geen grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 8.2, vijfde lid, van de Wro hebben gesloten met betrekking tot gronden in het plangebied, geen eigenaar zijn van gronden in dat gebied en ook anderszins niet is gebleken van belangen van hen die rechtstreeks betrokken zouden zijn bij de vaststelling van de genoemde onderdelen van een exploitatieplan.

Gelet hierop kunnen [appellant sub 1A] en [appellant sub 1B] evenmin worden aangemerkt als belanghebbenden bij het niet vaststellen van delen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, en artikel 6.18 van de Wro.

Hun beroep dient in zoverre niet-ontvankelijk te worden verklaard.

(ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”))

  • Lithoijen, twee percelen cultuurgrond aan de Valkseweg

    Te koop zijn twee percelen cultuurgrond, gelegen aan de Valkseweg te Lithoijen, ter gezamenlijke grootte van 3.68.50 ha.

  • ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”)

    Ook in deze uitspraak gaat het (hoofdzakelijk) om de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De appellanten stellen onder andere dat de anterieure overeenkomst niet ter inzage is gelegd en dat de contractpartij “slechts” een ontwikkelingsvennootschap is, waardoor de gemeente een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan. In deze uitspraak wordt geen nieuwe jurisprudentie “geschreven”.

  • ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201701103/1/R3 (Kampen, bestemmingsplan “Uitbreiding bedrijventerrein Spoorlanden”)

    Wederom een uitspraak (en geen vernieuwende) ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan, maar wel een uitspraak met een enigszins verfrissende / verruimende kijk op de verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan.

  • ABRS 13 december 2017, zaaknummer 201703581/1/R2 (Bernheze, bestemmings- en exploitatieplan “Rodenburg”)

    Ook deze uitspraak was ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan.

    De appellanten vonden dat niet was gebleken dat voldoende middelen beschikbaar zijn om hun gronden (desnoods) te onteigenen. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat hiervoor in de exploitatiebegroting middelen zijn gereserveerd. Omdat de appellanten dit niet (konden) bestrijden, faalde het betoog.

  • 06-12-2017 / ABRS – concrete aanknopingspunten en planologische vergelijking (Landerd)

    Er komen verschillende onderdelen aan bod. Eén ervan is het feit dat de door appellant aangedragen second opinion voor de Afdeling aanleiding was de StAB in te schakelen. Dit heeft voor appellant helaas niet het gewenste resultaat gehad. In de uitspraak komt o.a. aan bod de vergelijking tussen een projectbesluit en het daaraan voorafgaande bestemmingsplan.

  • 06-12-2017 / ABRS – compensatie in natura (Delft)

    Een zeer uitgebreide uitspraak waarin de Afdeling dieper ingaat op de mogelijkheid om de schade te compenseren in natura. Zo somt de Afdeling de belangrijkste aspecten uit de rechtspraak op. Het gaat te ver om hier een samenvatting te geven. Het verdient de aanbeveling de uitspraak geheel te lezen.

  • Bouwbedrijf Van der Hulst op bezoek bij premier

    In het kader van onze samenwerking met Bouwbedrijf Van der Hulst uit Lisse, delen wij u dit bericht van Bouwend Nederland. Vanwege de “Dag van de Ondernemer” mocht Yvonne van der Hulst, directeur van Bouwbedrijf Van der Hulst,  op bezoek bij premier Mark Rutte. Gloudemans adviseert Bouwbedrijf Van der Hulst in diverse ontwikkelingen.  

  • 15-11-2017 / ABRS – passieve risicoaanvaarding (Oss)

    De Afdeling is van mening dat appellant niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij met een benuttingsperiode van zeven maanden onvoldoende tijd heeft gehad voor het voorbereiden en indienen van een bouwplan voor een garage / showroom.

  • Beëdiging rentmeester NVR

    Op 8 november 2017 vond te Baarn de beëdiging van 19 nieuwe Rentmeesters NVR plaats. Onze collega Mathijs van de Ven kreeg tijdens de 129e zitting van de Rentmeesterskamer het beëdigingscertificaat uitgereikt.

  • ABRS 8 november 2017, zaaknummer 201701403/1/R6 (Rijswijk, bestemmings- en exploitatieplan “Sion – ‘t Haantje, 2e herziening”)

    Dit keer (wederom) een korte uitspraak ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan, waarbij dit keer in het verweer van de raad het exploitatieplan wordt “gebruikt”.

  • 01-11-2017 / ABRS – voorzienbaarheid (Utrecht)

    Voorzienbaarheid werd aangenomen op basis van een bestemming waaraan goedkeuring onthouden was. De rechtbank ging mee in de gedachte dat de onthouding goedkeuring niet weg neemt dat het beleidsvoornemen van de gemeente niet is gewijzigd. Hier gaat de Afdeling niet in mee.

  • 01-11-2017 / ABRS – passieve risicoaanvaarding, uitlatingen gemeente (Apeldoorn)

    Appellant had geen gebruikgemaakt van de mogelijkheid om in de periode tussen het voorontwerp- en het ontwerpbestemmingsplan (17 maart 2011) zijn rechten veilig te stellen. Appellant betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat zij niet hoefden te verwachten dat de bouwmogelijkheden op het perceel zouden worden beperkt.

  • 25-10-2017 / ABRS – Te laat inbrengen van gegevens m.b.t. loonkostenbesparing

    Appellante exploiteert een woonwinkel in Soest en heeft een verzoek om nadeelcompensatie ingediend vanwege de omzetschade die is geleden als gevolg van verkeersbesluiten ten behoeve van de herinrichtingswerkzaamheden in de Van Weedestraat, de Burgemeester Grothestraat, de Koninginnelaan, de Vredehofstraat en het Nieuwerhoekplein in de jaren 2012 en 2013, waarbij de toegangswegen naar en de parkeergelegenheden bij haar woonwinkel gedurende langere tijden niet of nauwelijks bereikbaar waren.

  • 25-10-2017 / ABRS – onafhankelijkheid adviseur en noodzaak opname locatie (Helmond)

    Deze uitspraak is het sluitstuk van de uitspraak van 16 december 2014 waarin aan de orde kwam dat de schijn was gewekt dat de adviseur in het onderhavige geval als planschadeadviseur niet onpartijdig was. De aanvraag is door de gemeente voorgelegd aan een andere partij.

  • 25-10-2017 / ABRS – normaal maatschappelijk risico supermarkt met bovenwoningen in dorp (Hoogezand-Sappemeer)

    De ontwikkeling (supermarkt met bovenwoningen) is terecht aangemerkt als een normale ontwikkeling in een omgeving die behoort tot het centrumdorps milieu.