Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201701103/1/R3 (Kampen, bestemmingsplan “Uitbreiding bedrijventerrein Spoorlanden”)

Bekijk uitspraak

Wederom een uitspraak (en geen vernieuwende) ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan, maar wel een uitspraak met een enigszins verfrissende / verruimende kijk op de verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan.

De gemeente had, ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan, namelijk niet alle gronden in eigendom. De gemeente had voor deze “ontbrekende” eigendommen in het bestemmingsplangebied wel een koopovereenkomst gesloten, waarin was opgenomen dat de levering van de eigendommen binnen 3 weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan plaats zou vinden. Ik ken deze koopovereenkomst niet inhoudelijk, maar ik veronderstel dat deze koopovereenkomst geen (andere) ontbindende voorwaarden heeft waardoor de gemeente of de verkoper “onder deze koopovereenkomst uit kan”. Dan is deze koopovereenkomst volgens mij aan te merken als een “anterieure” overeenkomst, waarmee het kostenverhaal anderszins verzekerd is en had de gemeente dus geen verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan (artikel 6.12 lid 2 onder a Wro). Wat dat betreft prima en juist geredeneerd.

De beleidsafweging om dan toch een exploitatieplan vast te stellen, voor de omstandigheid dat onverhoopt de gronden niet aan de gemeente worden geleverd of het kostenverhaal niet anderszins verzekerd blijkt te zijn, komt wellicht niet veel voor. In de meeste, zo niet alle, situaties is in de gesloten overeenkomst, een koop- of exploitatieovereenkomst, afdoende geregeld dat de derde partij niet “zomaar onder de overeenkomst uit kan”. Dan is er niets aan de hand en blijft het kostenverhaal van de gemeente verzekerd.

Het verdient volgens mij wel aanbeveling om de gesloten overeenkomst(en) te checken en de vraag aan de opsteller van de overeenkomst(en) te stellen of het kostenverhaal van de gemeente in de toekomst verzekerd blijft. Anders is het kostenverhaal uiteindelijk niet anderszins verzekerd en kan er publiekrechtelijk ook geen kostenverhaal (via een exploitatieplan) meer plaatsvinden. Het bestemmingsplan is vastgesteld / onherroepelijk geworden en een vaststelling van een exploitatieplan kan dan niet meer, tenzij er sprake gaat zijn van een (nieuw) aangewezen bouwplan of nieuw planologisch besluit / bestemmingsplan, waarin nieuw aangewezen bouwplannen mogelijk worden gemaakt. Dan is er een nieuwe grondslag om publiekrechtelijk kostenverhaal te kunnen doen. Maar als dat niet aan de orde is of gaat zijn, dan is het aan de vrijwilligheid van de grondeigenaar (of de opvolger van de grondeigenaar) of hij / zij een privaatrechtelijke koop- of exploitatieovereenkomst met de gemeente wil sluiten. Dat zou nog best wel eens nadelige financiële gevolgen voor de gemeente kunnen hebben, dus kies het zekere voor het onzekere en beoordeel de gesloten overeenkomst op de “toekomstwaarde”! Ook geredeneerd vanuit de (on)mogelijkheden van het publiekrechtelijk kostenverhaal …

Uitspraak
Financiële uitvoerbaarheid

17. [appellant sub 5] en anderen stellen dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan onvoldoende zeker is en voeren aan dat de raad de financiële uitvoerbaarheid van het plan noch in de plantoelichting, noch in de overige stukken inzichtelijk heeft gemaakt, terwijl dit wel van belang is in het kader van vergoeding van planschade en de kosten van schaduwschade.

[appellant sub 5] en anderen voeren aan dat de gemeente ten tijde van de vaststelling van het plan geen eigenaar was van de gronden in het plangebied. Evenmin waren er exploitatieovereenkomsten gesloten met de eigenaren van gronden in het plangebied of een vastgesteld exploitatieplan. In paragraaf 4.2 van de plantoelichting staat weliswaar dat de gemeente ernaar streeft de desbetreffende gronden in bezit te hebben bij de vaststelling van het plan, maar [appellant sub 5] en anderen achten dit onvoldoende.

17.1. De raad stelt dat hij eigenaar is van het grootste deel van de gronden in het plangebied. Voor enkele percelen waarvan de gemeente nog geen eigenaar was, is op 9 november 2016 een koopovereenkomst gesloten. De levering van deze gronden zal plaatsvinden binnen drie weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Na de levering zal de gemeente de exploitatiekosten via de grondprijs verhalen. De raad stelt voorts dat een planschaderisicoanalyse is opgesteld, waarvan de uitkomsten zijn meegenomen in de uitvoerbaarheidstoets.

17.2. In het kader van een beroep tegen een bestemmingsplan kan een betoog dat ziet op de uitvoerbaarheid van dat plan, waaronder ook de financiële uitvoerbaarheid is begrepen, slechts leiden tot vernietiging van het bestreden besluit indien en voor zover het aangevoerde leidt tot de conclusie dat de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat het plan niet kan worden uitgevoerd binnen de planperiode van in beginsel tien jaar.

17.3. De Afdeling stelt vast dat de raad eigenaar is van het grootste deel van de gronden in het plangebied. De Afdeling ziet gelet op de overgelegde afschriften van de koopovereenkomsten geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de verklaring van de raad dat de gemeente na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan alle uit te geven gronden in het plangebied in eigendom heeft. De exploitatiekosten zullen worden verhaald via de uitgifteprijs van de grond. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen [appellant sub 5] en anderen hebben aangevoerd over eventuele planschade of schaduwschade geen aanleiding voor het oordeel dat de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat dit aan de financiële uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Het betoog faalt.

(ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201701103/1/R3 (Kampen, bestemmingsplan “Uitbreiding bedrijventerrein Spoorlanden”))

  • Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 (Alkmaar)

    Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Alkmaar krachtens artikel 72a van de Onteigeningswet (onteigening voor de reconstructie van de Provinciale weg N246 vanaf de aansluiting met de Provinciale weg N203 tot de aansluiting met de N244/Zuiddijk, de aanleg van 2 nieuwe bruggen, de aanleg van een fietspad en de aanleg van een fietsbrug, met bijkomende werken, in de gemeenten Zaanstad, Castricum en Alkmaar)

  • ABRS 11 juli 2018, zaaknummer 201701607/1/R3 en 201701611/1/R3 (Hendrik-Ido-Ambacht, bestemmings- en exploitatieplan “Bedrijvenpark Ambachtsezoom”)

    In deze uitspraak wordt een “nieuw” licht op de raming van de waarde van de gronden / opstallen (taxatie inbrengwaarde) van reeds verworven eigendommen, met inmiddels gesloopte opstallen, geworpen. Ook worden de (gerealiseerde en geraamde) sloopkosten in de uitspraak betrokken.

  • Artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan”

    In het vakblad Grondzaken in de Praktijk van juni 2018 is het artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan” geplaatst, geschreven door Robbin Bouten.

  • 28-06-2017 (publicatie 20-06-2018) Rb Midden-Nederland – wijzigingsplan

    Op 23 januari 2001 is er een wijzigingsplan vastgesteld ter plaatse van het perceel van eiser waar zich twee loodsen bevinden. Beide loodsen zijn onder het overgangsrecht gebracht. Bij besluit van 5 november 2002 is aan eiser vrijstelling verleend van het wijzigingsplan, voor de opslag van bouwmaterialen in de grote loods. Op 25 juni 2012 is er een bestemmingsplan vastgesteld waarbij op de grote loods een bedrijfsbestemming met opslag functieaanduiding rust. De kleine loods is niet meer ingetekend en niet bestemd.

  • Save the date, workshop Gloudemans en Urban Reality

    Faciliteren van gebiedsontwikkelingen: hoe moet dat?

    Een kennismiddag om samen tot handvatten te komen voor het faciliteren van gebiedsontwikkelingen! We willen de verbinding maken tussen markt en overheid.

    Save the date: omcirkel donderdagmiddag 15 november 2018 alvast in je agenda.

  • 18-04-2018 (publicatie 13-06-2018) Rb Gelderland – NMR door rechtbank vastgesteld

    Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid van nieuwbouw van 64 woningen. Adviesbureau Langhout & Wiarda stelt het normaal maatschappelijk risico vast op 4% hetgeen naar oordeel van eiser ten onrechte is. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt het normaal maatschappelijk risico vast.

  • 13-06-2018 / ABRS – NMR inbreidingslocatie

    Appellant betreft de derdebelanghebbende en initiatiefnemer van de bouw van een vrijstaande woning waarvoor belanghebbende een verzoek tot tegemoetkoming in planschade heeft ingediend. Appellant is van mening dat de planologische verandering in de lijn der verwachting lag en dat de schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt. De Afdeling overweegt als volgt.

  • 13-06-2018 / ABRS – ontbreken definitie in planregels

    De Afdeling oordeelt hier dat nu in de bij het oude bestemmingsplan behorende planregels geen definitie van een melkstal of een schuilstal is gegeven een redelijke uitleg van deze begrippen met zich brengt, in aansluiting op het algemeen spraakgebruik, dat onder een melkstal een speciaal voor het melken van koeien ingerichte stal wordt verstaan en onder een schuilstal een stal, waarin dieren zelf in en uit kunnen lopen ter beschutting tegen bijvoorbeeld regen. Gelet op die functies, was het oprichten van een gebouw met een bouwhoogte van meer dan 5 m¹, bijvoorbeeld ten behoeve van de opslag van goederen in de kap van dat gebouw, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten.

  • 08-06-2018 (publicatie 13-06-2018)/ Rb Gelderland – NMR en taxatie

    Eisers betogen dat de taxatie die aan de besluitvorming ten grondslag ligt onjuist is en dat de waarde van de villa op de peildatum te laag is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de taxatie op inzichtelijke wijze is vastgesteld.

  • Ad van Heesbeen en Jean-Paul Vugts betrokken bij opdracht “Verplaats een havencomplex”

    Ad van Heesbeen en Jean-Paul Vugts zijn betrokken bij de opdracht “Verplaats een havencomplex”. Hierover is een artikel opgenomen in de Themapublicatie “Opdrachtgeverschap” van de NVR van juni 2018.

  • Profiel Mathijs van de Ven in Themapublicatie “Opdrachtgeverschap” NVR

    Profiel Mathijs van de Ven in Themapublicatie “Opdrachtgeverschap” NVR

  • 06-06-2018 / ABRS – Voorzienbaarheid varianten rondweg

    Appellanten ondervinden schade als gevolg van de komst van een rondweg. In hoger beroep ligt de vraag voor of deze rondweg ten tijde van de aankoop voorzienbaar was.

  • 28-03-2018 (publicatie 30-05-2018)/ Rb Midden-Nederland – gelijkheidsbeginsel

    Eisers beroepen zich op het gelijkheidsbeginsel en betogen dat verweerder in hun geval niet een percentage van 3% als normaal maatschappelijk risico kon hanteren, terwijl verweerder in vergelijkbare gevallen een percentage van 2% als normaal maatschappelijk risico heeft gehanteerd. Dat eisers hun planschadeverzoek op een latere datum hebben ingediend, is volgens hen niet relevant, omdat de schade is veroorzaakt door hetzelfde projectbesluit en ook dezelfde peildatum van toepassing is.
    Het beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt.

  • Privacyverklaring (AVG)

    Per 25 mei 2018 is de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van toepassing. Lees hier de privacyverklaring van Gloudemans.

  • 23-05-2018 / ABRS – Voorbereidingsbesluit, schaduwschade

    Appellant heeft verzocht om vergoeding van planschade als gevolg van een voorbereidingsbesluit. Volgens appellant bieden de redelijkheid en billijkheid een grondslag voor het vergoeden van schaduwschade. De Afdeling gaat hier niet in mee.

Spring naar toolbar