Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201701103/1/R3 (Kampen, bestemmingsplan “Uitbreiding bedrijventerrein Spoorlanden”)

Bekijk uitspraak

Wederom een uitspraak (en geen vernieuwende) ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan, maar wel een uitspraak met een enigszins verfrissende / verruimende kijk op de verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan.

De gemeente had, ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan, namelijk niet alle gronden in eigendom. De gemeente had voor deze “ontbrekende” eigendommen in het bestemmingsplangebied wel een koopovereenkomst gesloten, waarin was opgenomen dat de levering van de eigendommen binnen 3 weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan plaats zou vinden. Ik ken deze koopovereenkomst niet inhoudelijk, maar ik veronderstel dat deze koopovereenkomst geen (andere) ontbindende voorwaarden heeft waardoor de gemeente of de verkoper “onder deze koopovereenkomst uit kan”. Dan is deze koopovereenkomst volgens mij aan te merken als een “anterieure” overeenkomst, waarmee het kostenverhaal anderszins verzekerd is en had de gemeente dus geen verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan (artikel 6.12 lid 2 onder a Wro). Wat dat betreft prima en juist geredeneerd.

De beleidsafweging om dan toch een exploitatieplan vast te stellen, voor de omstandigheid dat onverhoopt de gronden niet aan de gemeente worden geleverd of het kostenverhaal niet anderszins verzekerd blijkt te zijn, komt wellicht niet veel voor. In de meeste, zo niet alle, situaties is in de gesloten overeenkomst, een koop- of exploitatieovereenkomst, afdoende geregeld dat de derde partij niet “zomaar onder de overeenkomst uit kan”. Dan is er niets aan de hand en blijft het kostenverhaal van de gemeente verzekerd.

Het verdient volgens mij wel aanbeveling om de gesloten overeenkomst(en) te checken en de vraag aan de opsteller van de overeenkomst(en) te stellen of het kostenverhaal van de gemeente in de toekomst verzekerd blijft. Anders is het kostenverhaal uiteindelijk niet anderszins verzekerd en kan er publiekrechtelijk ook geen kostenverhaal (via een exploitatieplan) meer plaatsvinden. Het bestemmingsplan is vastgesteld / onherroepelijk geworden en een vaststelling van een exploitatieplan kan dan niet meer, tenzij er sprake gaat zijn van een (nieuw) aangewezen bouwplan of nieuw planologisch besluit / bestemmingsplan, waarin nieuw aangewezen bouwplannen mogelijk worden gemaakt. Dan is er een nieuwe grondslag om publiekrechtelijk kostenverhaal te kunnen doen. Maar als dat niet aan de orde is of gaat zijn, dan is het aan de vrijwilligheid van de grondeigenaar (of de opvolger van de grondeigenaar) of hij / zij een privaatrechtelijke koop- of exploitatieovereenkomst met de gemeente wil sluiten. Dat zou nog best wel eens nadelige financiële gevolgen voor de gemeente kunnen hebben, dus kies het zekere voor het onzekere en beoordeel de gesloten overeenkomst op de “toekomstwaarde”! Ook geredeneerd vanuit de (on)mogelijkheden van het publiekrechtelijk kostenverhaal …

Uitspraak
Financiële uitvoerbaarheid

17. [appellant sub 5] en anderen stellen dat de financiële uitvoerbaarheid van het plan onvoldoende zeker is en voeren aan dat de raad de financiële uitvoerbaarheid van het plan noch in de plantoelichting, noch in de overige stukken inzichtelijk heeft gemaakt, terwijl dit wel van belang is in het kader van vergoeding van planschade en de kosten van schaduwschade.

[appellant sub 5] en anderen voeren aan dat de gemeente ten tijde van de vaststelling van het plan geen eigenaar was van de gronden in het plangebied. Evenmin waren er exploitatieovereenkomsten gesloten met de eigenaren van gronden in het plangebied of een vastgesteld exploitatieplan. In paragraaf 4.2 van de plantoelichting staat weliswaar dat de gemeente ernaar streeft de desbetreffende gronden in bezit te hebben bij de vaststelling van het plan, maar [appellant sub 5] en anderen achten dit onvoldoende.

17.1. De raad stelt dat hij eigenaar is van het grootste deel van de gronden in het plangebied. Voor enkele percelen waarvan de gemeente nog geen eigenaar was, is op 9 november 2016 een koopovereenkomst gesloten. De levering van deze gronden zal plaatsvinden binnen drie weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Na de levering zal de gemeente de exploitatiekosten via de grondprijs verhalen. De raad stelt voorts dat een planschaderisicoanalyse is opgesteld, waarvan de uitkomsten zijn meegenomen in de uitvoerbaarheidstoets.

17.2. In het kader van een beroep tegen een bestemmingsplan kan een betoog dat ziet op de uitvoerbaarheid van dat plan, waaronder ook de financiële uitvoerbaarheid is begrepen, slechts leiden tot vernietiging van het bestreden besluit indien en voor zover het aangevoerde leidt tot de conclusie dat de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat het plan niet kan worden uitgevoerd binnen de planperiode van in beginsel tien jaar.

17.3. De Afdeling stelt vast dat de raad eigenaar is van het grootste deel van de gronden in het plangebied. De Afdeling ziet gelet op de overgelegde afschriften van de koopovereenkomsten geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de verklaring van de raad dat de gemeente na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan alle uit te geven gronden in het plangebied in eigendom heeft. De exploitatiekosten zullen worden verhaald via de uitgifteprijs van de grond. Gelet hierop ziet de Afdeling in hetgeen [appellant sub 5] en anderen hebben aangevoerd over eventuele planschade of schaduwschade geen aanleiding voor het oordeel dat de raad op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat dit aan de financiële uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Het betoog faalt.

(ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201701103/1/R3 (Kampen, bestemmingsplan “Uitbreiding bedrijventerrein Spoorlanden”))

  • Lithoijen, twee percelen cultuurgrond aan de Valkseweg

    Te koop zijn twee percelen cultuurgrond, gelegen aan de Valkseweg te Lithoijen, ter gezamenlijke grootte van 3.68.50 ha.

  • ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201702667/1/R6 (Heeze-Leende, bestemmingsplan “Bulders”)

    Ook in deze uitspraak gaat het (hoofdzakelijk) om de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De appellanten stellen onder andere dat de anterieure overeenkomst niet ter inzage is gelegd en dat de contractpartij “slechts” een ontwikkelingsvennootschap is, waardoor de gemeente een financieel risico heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan. In deze uitspraak wordt geen nieuwe jurisprudentie “geschreven”.

  • ABRS 20 december 2017, zaaknummer 201701103/1/R3 (Kampen, bestemmingsplan “Uitbreiding bedrijventerrein Spoorlanden”)

    Wederom een uitspraak (en geen vernieuwende) ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan, maar wel een uitspraak met een enigszins verfrissende / verruimende kijk op de verplichting tot vaststelling van een exploitatieplan.

  • ABRS 13 december 2017, zaaknummer 201703581/1/R2 (Bernheze, bestemmings- en exploitatieplan “Rodenburg”)

    Ook deze uitspraak was ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan.

    De appellanten vonden dat niet was gebleken dat voldoende middelen beschikbaar zijn om hun gronden (desnoods) te onteigenen. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat hiervoor in de exploitatiebegroting middelen zijn gereserveerd. Omdat de appellanten dit niet (konden) bestrijden, faalde het betoog.

  • 06-12-2017 / ABRS – concrete aanknopingspunten en planologische vergelijking (Landerd)

    Er komen verschillende onderdelen aan bod. Eén ervan is het feit dat de door appellant aangedragen second opinion voor de Afdeling aanleiding was de StAB in te schakelen. Dit heeft voor appellant helaas niet het gewenste resultaat gehad. In de uitspraak komt o.a. aan bod de vergelijking tussen een projectbesluit en het daaraan voorafgaande bestemmingsplan.

  • 06-12-2017 / ABRS – compensatie in natura (Delft)

    Een zeer uitgebreide uitspraak waarin de Afdeling dieper ingaat op de mogelijkheid om de schade te compenseren in natura. Zo somt de Afdeling de belangrijkste aspecten uit de rechtspraak op. Het gaat te ver om hier een samenvatting te geven. Het verdient de aanbeveling de uitspraak geheel te lezen.

  • Bouwbedrijf Van der Hulst op bezoek bij premier

    In het kader van onze samenwerking met Bouwbedrijf Van der Hulst uit Lisse, delen wij u dit bericht van Bouwend Nederland. Vanwege de “Dag van de Ondernemer” mocht Yvonne van der Hulst, directeur van Bouwbedrijf Van der Hulst,  op bezoek bij premier Mark Rutte. Gloudemans adviseert Bouwbedrijf Van der Hulst in diverse ontwikkelingen.  

  • 15-11-2017 / ABRS – passieve risicoaanvaarding (Oss)

    De Afdeling is van mening dat appellant niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij met een benuttingsperiode van zeven maanden onvoldoende tijd heeft gehad voor het voorbereiden en indienen van een bouwplan voor een garage / showroom.

  • Beëdiging rentmeester NVR

    Op 8 november 2017 vond te Baarn de beëdiging van 19 nieuwe Rentmeesters NVR plaats. Onze collega Mathijs van de Ven kreeg tijdens de 129e zitting van de Rentmeesterskamer het beëdigingscertificaat uitgereikt.

  • ABRS 8 november 2017, zaaknummer 201701403/1/R6 (Rijswijk, bestemmings- en exploitatieplan “Sion – ‘t Haantje, 2e herziening”)

    Dit keer (wederom) een korte uitspraak ten aanzien van de financiële uitvoerbaarheid van een vastgesteld bestemmingsplan, waarbij dit keer in het verweer van de raad het exploitatieplan wordt “gebruikt”.

  • 01-11-2017 / ABRS – voorzienbaarheid (Utrecht)

    Voorzienbaarheid werd aangenomen op basis van een bestemming waaraan goedkeuring onthouden was. De rechtbank ging mee in de gedachte dat de onthouding goedkeuring niet weg neemt dat het beleidsvoornemen van de gemeente niet is gewijzigd. Hier gaat de Afdeling niet in mee.

  • 01-11-2017 / ABRS – passieve risicoaanvaarding, uitlatingen gemeente (Apeldoorn)

    Appellant had geen gebruikgemaakt van de mogelijkheid om in de periode tussen het voorontwerp- en het ontwerpbestemmingsplan (17 maart 2011) zijn rechten veilig te stellen. Appellant betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat zij niet hoefden te verwachten dat de bouwmogelijkheden op het perceel zouden worden beperkt.

  • 25-10-2017 / ABRS – Te laat inbrengen van gegevens m.b.t. loonkostenbesparing

    Appellante exploiteert een woonwinkel in Soest en heeft een verzoek om nadeelcompensatie ingediend vanwege de omzetschade die is geleden als gevolg van verkeersbesluiten ten behoeve van de herinrichtingswerkzaamheden in de Van Weedestraat, de Burgemeester Grothestraat, de Koninginnelaan, de Vredehofstraat en het Nieuwerhoekplein in de jaren 2012 en 2013, waarbij de toegangswegen naar en de parkeergelegenheden bij haar woonwinkel gedurende langere tijden niet of nauwelijks bereikbaar waren.

  • 25-10-2017 / ABRS – onafhankelijkheid adviseur en noodzaak opname locatie (Helmond)

    Deze uitspraak is het sluitstuk van de uitspraak van 16 december 2014 waarin aan de orde kwam dat de schijn was gewekt dat de adviseur in het onderhavige geval als planschadeadviseur niet onpartijdig was. De aanvraag is door de gemeente voorgelegd aan een andere partij.

  • 25-10-2017 / ABRS – normaal maatschappelijk risico supermarkt met bovenwoningen in dorp (Hoogezand-Sappemeer)

    De ontwikkeling (supermarkt met bovenwoningen) is terecht aangemerkt als een normale ontwikkeling in een omgeving die behoort tot het centrumdorps milieu.