Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

13-06-2018 / ABRS – NMR inbreidingslocatie

Bekijk uitspraak

Appellant betreft de derdebelanghebbende en initiatiefnemer van de bouw van een vrijstaande woning waarvoor belanghebbende een verzoek tot tegemoetkoming in planschade heeft ingediend. Appellant is van mening dat de planologische verandering in de lijn der verwachting lag en dat de schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt. De Afdeling overweegt als volgt.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in een uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normaal maatschappelijk risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.

In dit geval gaat het om inbreiding met een nieuw te bouwen vrijstaande woning in de lintbebouwing van een bestaande woonkern. Zoals de Afdeling onder meer bij uitspraak van 9 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2828) heeft overwogen, is inbreiding in beginsel een normaal maatschappelijke ontwikkeling, die zich voordoet in veel centra van steden en dorpen in Nederland. Dat betekent echter nog niet dat de planologische ontwikkeling in het plangebied ook in de lijn der verwachtingen lag. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 29 oktober 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3851).

De ruimtelijke structuur van de omgeving van het plangebied wordt voornamelijk gekenmerkt door vrijstaande woningen. De planologische ontwikkeling past derhalve naar haar aard binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. De maximale bouwhoogte van de nieuwbouwwoning in het plangebied is niet hoger dan die van de vrijstaande woningen in de omgeving. Dat het plangebied onder het nieuwe planologische regime een bouwvlak heeft met een dubbel zo grote oppervlakte als dat van de vrijstaande woningen in de omgeving, betekent niet dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, de planologische ontwikkeling naar haar omvang niet binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past. In dit verband is van belang dat de oppervlakte van het plangebied groot genoeg is voor twee bouwvlakken voor vrijstaande woningen met de in de omgeving gebruikelijke oppervlakte. Dat het, zoals de rechtbank eveneens heeft overwogen, op grond van de bij het oude bestemmingsplan behorende planregels niet was toegestaan om een perceel te splitsen ten behoeve van nieuwbouw, doet daaraan niet af. Bij het vaststellen van de omvang van het normaal maatschappelijk risico gaat het immers om de vraag of een ontwikkeling in de ruimtelijke structuur van de omgeving past en niet om de vraag of deze ontwikkeling in juridische zin was toegestaan.

Niet in geschil is dat inbreiding ten tijde van belang gedurende een periode van vele jaren het uitgangspunt van het gemeentelijke woningbouwbeleid was. In dat beleid is niet vastgesteld dat dit uitgangspunt niet van toepassing is, indien inbreiding slechts door middel van splitsing van een bouwperceel is te realiseren en die splitsing, gelet op de planregels, in juridische zin niet is toegestaan. Derhalve is dit uitgangspunt van toepassing en bestaat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, geen grond voor het oordeel dat de planologische ontwikkeling niet in het gevoerde ruimtelijke beleid past. Dat, zoals de rechtbank voorts heeft overwogen, het plangebied onder het oude planologische regime feitelijk als tuin was ingericht en niet als toekomstige inbreidingslocatie herkenbaar was, is – wat daarvan ook zij – in dit verband niet van belang.

Uit het vorenstaande volgt dat de planologische ontwikkeling in dit geval gedurende een ruime periode in de lijn der verwachtingen lag. Dit betekent op zichzelf echter nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normaal maatschappelijk risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Dit zijn verschillende aspecten die bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico worden betrokken en elkaar niet uitsluiten. Zie de uitspraak van de Afdeling van 4 juni 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:2009).

Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normaal maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern, waarbij die woningbouw ook in de lijn der verwachtingen lag, is een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normaal maatschappelijk risico van de aanvrager behoort. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:530).

Belanghebbende heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die rechtvaardigen dat in zijn geval een uitzondering op dit uitgangspunt wordt gemaakt. Omdat de schade die belanghebbende als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft geleden, niet uitstijgt boven vijf procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft het college die schade ten onrechte niet geheel voor zijn rekening gelaten.

(13-06-2018 / ABRS – NMR inbreidingslocatie)

  • Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 (Alkmaar)

    Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Alkmaar krachtens artikel 72a van de Onteigeningswet (onteigening voor de reconstructie van de Provinciale weg N246 vanaf de aansluiting met de Provinciale weg N203 tot de aansluiting met de N244/Zuiddijk, de aanleg van 2 nieuwe bruggen, de aanleg van een fietspad en de aanleg van een fietsbrug, met bijkomende werken, in de gemeenten Zaanstad, Castricum en Alkmaar)

  • ABRS 11 juli 2018, zaaknummer 201701607/1/R3 en 201701611/1/R3 (Hendrik-Ido-Ambacht, bestemmings- en exploitatieplan “Bedrijvenpark Ambachtsezoom”)

    In deze uitspraak wordt een “nieuw” licht op de raming van de waarde van de gronden / opstallen (taxatie inbrengwaarde) van reeds verworven eigendommen, met inmiddels gesloopte opstallen, geworpen. Ook worden de (gerealiseerde en geraamde) sloopkosten in de uitspraak betrokken.

  • Artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan”

    In het vakblad Grondzaken in de Praktijk van juni 2018 is het artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan” geplaatst, geschreven door Robbin Bouten.

  • 28-06-2017 (publicatie 20-06-2018) Rb Midden-Nederland – wijzigingsplan

    Op 23 januari 2001 is er een wijzigingsplan vastgesteld ter plaatse van het perceel van eiser waar zich twee loodsen bevinden. Beide loodsen zijn onder het overgangsrecht gebracht. Bij besluit van 5 november 2002 is aan eiser vrijstelling verleend van het wijzigingsplan, voor de opslag van bouwmaterialen in de grote loods. Op 25 juni 2012 is er een bestemmingsplan vastgesteld waarbij op de grote loods een bedrijfsbestemming met opslag functieaanduiding rust. De kleine loods is niet meer ingetekend en niet bestemd.

  • Save the date, workshop Gloudemans en Urban Reality

    Faciliteren van gebiedsontwikkelingen: hoe moet dat?

    Een kennismiddag om samen tot handvatten te komen voor het faciliteren van gebiedsontwikkelingen! We willen de verbinding maken tussen markt en overheid.

    Save the date: omcirkel donderdagmiddag 15 november 2018 alvast in je agenda.

  • 18-04-2018 (publicatie 13-06-2018) Rb Gelderland – NMR door rechtbank vastgesteld

    Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid van nieuwbouw van 64 woningen. Adviesbureau Langhout & Wiarda stelt het normaal maatschappelijk risico vast op 4% hetgeen naar oordeel van eiser ten onrechte is. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt het normaal maatschappelijk risico vast.

  • 13-06-2018 / ABRS – NMR inbreidingslocatie

    Appellant betreft de derdebelanghebbende en initiatiefnemer van de bouw van een vrijstaande woning waarvoor belanghebbende een verzoek tot tegemoetkoming in planschade heeft ingediend. Appellant is van mening dat de planologische verandering in de lijn der verwachting lag en dat de schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt. De Afdeling overweegt als volgt.

  • 13-06-2018 / ABRS – ontbreken definitie in planregels

    De Afdeling oordeelt hier dat nu in de bij het oude bestemmingsplan behorende planregels geen definitie van een melkstal of een schuilstal is gegeven een redelijke uitleg van deze begrippen met zich brengt, in aansluiting op het algemeen spraakgebruik, dat onder een melkstal een speciaal voor het melken van koeien ingerichte stal wordt verstaan en onder een schuilstal een stal, waarin dieren zelf in en uit kunnen lopen ter beschutting tegen bijvoorbeeld regen. Gelet op die functies, was het oprichten van een gebouw met een bouwhoogte van meer dan 5 m¹, bijvoorbeeld ten behoeve van de opslag van goederen in de kap van dat gebouw, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten.

  • 08-06-2018 (publicatie 13-06-2018)/ Rb Gelderland – NMR en taxatie

    Eisers betogen dat de taxatie die aan de besluitvorming ten grondslag ligt onjuist is en dat de waarde van de villa op de peildatum te laag is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de taxatie op inzichtelijke wijze is vastgesteld.

  • Ad van Heesbeen en Jean-Paul Vugts betrokken bij opdracht “Verplaats een havencomplex”

    Ad van Heesbeen en Jean-Paul Vugts zijn betrokken bij de opdracht “Verplaats een havencomplex”. Hierover is een artikel opgenomen in de Themapublicatie “Opdrachtgeverschap” van de NVR van juni 2018.

  • Profiel Mathijs van de Ven in Themapublicatie “Opdrachtgeverschap” NVR

    Profiel Mathijs van de Ven in Themapublicatie “Opdrachtgeverschap” NVR

  • 06-06-2018 / ABRS – Voorzienbaarheid varianten rondweg

    Appellanten ondervinden schade als gevolg van de komst van een rondweg. In hoger beroep ligt de vraag voor of deze rondweg ten tijde van de aankoop voorzienbaar was.

  • 28-03-2018 (publicatie 30-05-2018)/ Rb Midden-Nederland – gelijkheidsbeginsel

    Eisers beroepen zich op het gelijkheidsbeginsel en betogen dat verweerder in hun geval niet een percentage van 3% als normaal maatschappelijk risico kon hanteren, terwijl verweerder in vergelijkbare gevallen een percentage van 2% als normaal maatschappelijk risico heeft gehanteerd. Dat eisers hun planschadeverzoek op een latere datum hebben ingediend, is volgens hen niet relevant, omdat de schade is veroorzaakt door hetzelfde projectbesluit en ook dezelfde peildatum van toepassing is.
    Het beroep op gelijkheidsbeginsel slaagt.

  • Privacyverklaring (AVG)

    Per 25 mei 2018 is de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) van toepassing. Lees hier de privacyverklaring van Gloudemans.

  • 23-05-2018 / ABRS – Voorbereidingsbesluit, schaduwschade

    Appellant heeft verzocht om vergoeding van planschade als gevolg van een voorbereidingsbesluit. Volgens appellant bieden de redelijkheid en billijkheid een grondslag voor het vergoeden van schaduwschade. De Afdeling gaat hier niet in mee.

Spring naar toolbar