Byte
Gloudemans uitsprakenUitspraken

11-04-2018 / ABRS – directe planschade in natura gecompenseerd met restschade

Bekijk uitspraak

Appellante is eigenaar van een bedrijventerrein en houdt zich bezig met de productie van kunststof verpakkingen. Appellante heeft het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2006, omdat door dit plan de gebruiks- en bouwmogelijkheden op het bedrijventerrein beperkt zijn ten opzichte van de voorheen geldende bestemmingsplannen. Volgens appellante konden voorheen bedrijven in milieucategorieën 1 tot en met 5 van de lijst van instellingen op het bedrijventerrein worden gevestigd, terwijl op grond van het bestemmingsplan 2006 alleen nog bedrijven in milieucategorieën 1 en 2 en, voor bestaande bedrijvigheid, categorie 3, zijn toegestaan. Daarnaast kon volgens appellante voorheen per bedrijf een bedrijfswoning worden opgericht en is dat door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2006 niet meer mogelijk. Het college heeft voor het op het verzoek te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ.

De Afdeling heeft, in geconstateerde gebreken in besluiten, aanleiding gezien de StAB in te schakelen en verzocht te bepalen of de door appellante als gevolg van het bestemmingsplan 2006 geleden planschade door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2014 volledig is gecompenseerd. Indien dat niet het geval is, dient de waarde van het perceel van appellante onder de planologische regimes onder haar verantwoordelijkheid door een onafhankelijke taxateur te worden vastgesteld. Een vergelijking dient te worden gemaakt van de waardevermindering van de percelen op de datum van inwerkingtreding van bestemmingsplan 2006 (hierna: peildatum 1) en de waardevermeerdering van die percelen op de datum van inwerkingtreding van bestemmingsplan 2014 (hierna: peildatum 2). De door de StAB ingeschakelde taxateur (hierna: Smeenk) heeft de waardedaling van de percelen op peildatum 1 op € 1.100.000,00 getaxeerd. De waardestijging op peildatum 2 heeft hij op € 530.000,00 begroot. Dit betekent dat een schadebedrag van € 570.000,00 resteert, zodat de geleden planschade met het bestemmingsplan 2014 niet volledig is gecompenseerd, aldus de StAB.

Uit het taxatierapport van Smeenk blijkt dat hij bij de waardering van de gronden van appellante de specifieke locatie van die gronden heeft betrokken, evenals de mogelijkheden die de daarop gelegen opstallen bieden voor bedrijfsactiviteiten. Gelet hierop komt Smeenk tot de conclusie dat die gronden hun hoogste waarde ontlenen aan de mogelijkheid van milieucategorie 4 en/of 5. In dat kader heeft hij uiteengezet dat het huidige gebruik van de gronden van appellante gelet op de aard en inrichting daarvan het meest optimale gebruik is. Alternatieve gebruiksmogelijkheden zijn gelet op de bouwkundige staat voornamelijk te zoeken in logistieke dienstverlening, (groot)handelsbedrijven en de industriële productieprocessen, waarbij voor met name de laatste categorie geldt dat in veel gevallen een locatie noodzakelijk is waar bedrijfsactiviteiten in de milieucategorieën 4 en 5 zijn toegestaan. Volgens Smeenk zijn dergelijke locaties in Nederland schaars, zodat locaties waar die milieucategorieën gelden al snel interessant zijn voor overeenkomstige ondernemingen. Daarnaast is voor zwaardere industrieën een perifere ligging eerder acceptabel als gevolg van schaarste aan hiervoor bestemde bedrijventerreinen, aldus Smeenk. Voor de lichtere milieucategorieën is er daarentegen in Nederland ruim voldoende aanbod aan bedrijfslocaties en -panden, en kiezen bedrijven volgens hem eerder voor een bedrijventerrein dat in stedelijk gebied ligt of eraan grenst.

Smeenk heeft aldus de Afdeling inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de conclusie is gekomen dat de gronden van appellante hun hoogste waarde ontlenen aan de mogelijkheid van milieucategorie 4 en/of 5. Daarbij heeft hij voorts gekeken naar de specifieke ligging en mogelijkheden van die gronden zelf. Dat de SAOZ een andere mening is toegedaan, is onvoldoende om de conclusies van Smeenk in zoverre onjuist te achten, zo stelt de Afdeling. Dit geldt temeer nu onduidelijk is waar de SAOZ haar in het advies neergelegde stelling op baseert dat de vraag naar gronden in de zwaardere milieucategorieën (categorie 4.1 en hoger van de VNG-indeling) beduidend kleiner is dan de vraag naar gronden ten behoeve van bedrijvigheid in milieucategorie 3.2, dat bedrijfscomplexen in hogere milieucategorieën in het algemeen een omvangrijker oppervlak nodig hebben dan bedrijfscomplexen in lagere milieucategorieën, hetgeen de opbrengst per m² nadelig kan beïnvloeden, en dat de mogelijkheid om gronden in kleinere delen te verkopen aan bedrijven in lagere milieucategorieën doorgaans een hogere opbrengst per m² oplevert dan bij de verkoop van één groot terrein aan een bedrijf in milieucategorie 4.1 of hoger. Ook in een nader advies wordt deze algemeen geformuleerde stelling niet nader onderbouwd. Gelet hierop heeft de StAB zich ook in zoverre mogen baseren op het taxatierapport van Smeenk.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen mag de bestuursrechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Hetgeen naar aanleiding van het verslag van de StAB is aangevoerd, rechtvaardigt naar het oordeel van de Afdeling niet de conclusie dat het verslag van de StAB, waaronder ook het taxatierapport van Smeenk valt, gebreken bevat. Dit betekent dat de Afdeling de conclusie van de StAB, dat de door appellante als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2006 geleden planschade niet volledig is gecompenseerd met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2014 en dat de restschade van appellante € 570.000,00 bedraagt, volgt.

(11-04-2018 / ABRS – directe planschade in natura gecompenseerd met restschade)

  • Compilatievideo projecten Gloudemans

    Bekijk hier de compilatievideo van een aantal van onze projecten.

  • 25-07-2018 / ABRS – Waardering en woz-waarde

    Aanvrager stelt schade te hebben geleden als gevolg van een omgevingsvergunning. Als gevolg van die omgevingsvergunning is er sprake van een planologische wijziging van – samengevat weergegeven – één huishouden naar een onbeperkt aantal huishoudens. Naar het oordeel van de rechtbank hadden de deskundigen de gevolgen van deze planologische wijziging onvoldoende onderkend. Verder heeft de rechtbank overwogen dat bij de waardering van het nadeel een daling van de woz-waarde moet worden betrokken. Dat heeft het college ten onrechte nagelaten, aldus de rechtbank.

  • 25-07-2018 / ABRS – Beperking bedrijfsvoering

    Appellant heeft een varkenshouderij in de gemeente Weert. Tegenover zijn bedrijf is een burgerwoning mogelijk gemaakt. Onder de oude planologische situatie was daar een agrarisch bedrijf mogelijk inclusief bedrijfswoning. De rechtbank had (in navolging van het college en de deskundige) geoordeeld dat er geen sprake was van een belemmering van de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf van appellant. In de directe nabijheid zijn al woningen aanwezig die een verdere uitbreiding van het bedrijf reeds zouden beperken.

  • 18-07-2018 / ABRS – Overgangsrecht en NMR

    Appellant heeft een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade ingediend als gevolg van de planologische wijziging waarin zijn agrarische percelen een natuurbestemming hebben verkregen. Op het perceel is een stal aanwezig die onder het overgangsrecht valt. De Afdeling oordeelt dat de mogelijkheden ingevolge de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan buiten beschouwing dienen te worden gelaten bij een planologische vergelijking en een waardebepaling van het object. Dit geldt ook in de oude planologische situatie.

  • Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 (Alkmaar)

    Besluit van 19 juni 2018, nr. 2018001050 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Alkmaar krachtens artikel 72a van de Onteigeningswet (onteigening voor de reconstructie van de Provinciale weg N246 vanaf de aansluiting met de Provinciale weg N203 tot de aansluiting met de N244/Zuiddijk, de aanleg van 2 nieuwe bruggen, de aanleg van een fietspad en de aanleg van een fietsbrug, met bijkomende werken, in de gemeenten Zaanstad, Castricum en Alkmaar)

  • ABRS 11 juli 2018, zaaknummer 201701607/1/R3 en 201701611/1/R3 (Hendrik-Ido-Ambacht, bestemmings- en exploitatieplan “Bedrijvenpark Ambachtsezoom”)

    In deze uitspraak wordt een “nieuw” licht op de raming van de waarde van de gronden / opstallen (taxatie inbrengwaarde) van reeds verworven eigendommen, met inmiddels gesloopte opstallen, geworpen. Ook worden de (gerealiseerde en geraamde) sloopkosten in de uitspraak betrokken.

  • 11-07-2018 / ABRS – Bouwverbod en uit te werken bestemming

    Appellant heeft een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade ingediend als gevolg van de komst van een bestemmingsplan waarin zijn onroerende zaak een uit te werken bestemming voor woongebied heeft gekregen. De rechtbank heeft in navolging van het college geoordeeld dat de schade eerst kan worden vastgesteld nadat het uitwerkingsplan onherroepelijk is geworden. De Afdeling vernietigt de uitspraak van de rechtbank.

  • 11-07-2018 / ABRS – Niet gecertificeerd taxateur

    Appellant betoogt dat het college niet van het advies van de SAOZ uit mocht gaan omdat de SAOZ ten onrechte geen gecertificeerd taxateur heeft ingeschakeld voor de waardering van het planologisch nadeel. Appellant heeft daarentegen zelf een waardering overgelegd van een register-taxateur en gecertificeerd taxatie- en rentmeesterkantoor.

  • 04-07-2018 / ABRS – Oppervlakte taxatie

    Appellante betoogt dat de SAOZ van onjuiste oppervlakten voor de tweede en derde bouwlaag in het pand is uitgegaan. De SAOZ is in het planschadeadvies uitgegaan van oppervlakten voor de eerste verdieping van 150 m² en voor de tweede verdieping van 95 m². Volgens het planschadeadvies heeft appellante deze oppervlakten aan de SAOZ opgegeven en komen deze oppervlakten overeen met kadastrale gegevens.

  • Artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan”

    In het vakblad Grondzaken in de Praktijk van juni 2018 is het artikel “Het opstellen van de eindafrekening van een exploitatieplan” geplaatst, geschreven door Robbin Bouten.

  • 28-06-2017 (publicatie 20-06-2018) Rb Midden-Nederland – wijzigingsplan

    Op 23 januari 2001 is er een wijzigingsplan vastgesteld ter plaatse van het perceel van eiser waar zich twee loodsen bevinden. Beide loodsen zijn onder het overgangsrecht gebracht. Bij besluit van 5 november 2002 is aan eiser vrijstelling verleend van het wijzigingsplan, voor de opslag van bouwmaterialen in de grote loods. Op 25 juni 2012 is er een bestemmingsplan vastgesteld waarbij op de grote loods een bedrijfsbestemming met opslag functieaanduiding rust. De kleine loods is niet meer ingetekend en niet bestemd.

  • Save the date, workshop Gloudemans en Urban Reality

    Faciliteren van gebiedsontwikkelingen: hoe moet dat?

    Een kennismiddag om samen tot handvatten te komen voor het faciliteren van gebiedsontwikkelingen! We willen de verbinding maken tussen markt en overheid.

    Save the date: omcirkel donderdagmiddag 15 november 2018 alvast in je agenda.

  • 18-04-2018 (publicatie 13-06-2018) Rb Gelderland – NMR door rechtbank vastgesteld

    Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid van nieuwbouw van 64 woningen. Adviesbureau Langhout & Wiarda stelt het normaal maatschappelijk risico vast op 4% hetgeen naar oordeel van eiser ten onrechte is. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt het normaal maatschappelijk risico vast.

  • 13-06-2018 / ABRS – NMR inbreidingslocatie

    Appellant betreft de derdebelanghebbende en initiatiefnemer van de bouw van een vrijstaande woning waarvoor belanghebbende een verzoek tot tegemoetkoming in planschade heeft ingediend. Appellant is van mening dat de planologische verandering in de lijn der verwachting lag en dat de schade geheel binnen het normaal maatschappelijk risico valt. De Afdeling overweegt als volgt.

  • 13-06-2018 / ABRS – ontbreken definitie in planregels

    De Afdeling oordeelt hier dat nu in de bij het oude bestemmingsplan behorende planregels geen definitie van een melkstal of een schuilstal is gegeven een redelijke uitleg van deze begrippen met zich brengt, in aansluiting op het algemeen spraakgebruik, dat onder een melkstal een speciaal voor het melken van koeien ingerichte stal wordt verstaan en onder een schuilstal een stal, waarin dieren zelf in en uit kunnen lopen ter beschutting tegen bijvoorbeeld regen. Gelet op die functies, was het oprichten van een gebouw met een bouwhoogte van meer dan 5 m¹, bijvoorbeeld ten behoeve van de opslag van goederen in de kap van dat gebouw, met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten.

Spring naar toolbar